随着市场上一座又一座漂亮别墅的出现，业主们欢欢喜喜地搬进自己的新家，精心地装修布置，迎来自己崭新的幸福生活。在我们面前，是一幅幅美丽的画面...
　　但由于别墅物业管理的特殊性，物业公司和业主之间又有一些小小的矛盾。究竟应该如何解决呢？
　　大中华别墅网为您答疑解惑...
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　重点关注：
·别墅的物业管理与普通住宅相比有哪些特殊性？
·物业管理最容易存在那些问题，如何有效地解决？
·优秀的别墅物业管理公司主要表现在哪些方面？
·如果开发商对物业公司很不满意，会不会在中途更换？
·未来物业管理行业有哪些新的发展趋势？是否细分？
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刘文立
泰禾中维物业管理有限公司
总经理		 鲁楠
龙湾别墅物业管理
总经理
运河岸上的院子
均价：17000元/平方米
物业管理费：5.95元/平方米·月		 龙湾别墅
均价：500万元/套
物业管理费：6.90元/平方米·月
1.别墅的物业管理与普通住宅相比有哪些特殊性？
　　首先是安全，别墅跟公寓不一样。别墅的设备是建在公共区域里，人是可以接触到的，甚至是小孩子；公寓里面则相对集中，有专门的设备机房，客人也不会进去。其次，很多业主是有海外生活经验的，还有一些企业家把别墅作为第二居所，所以他的房产就由物业公司直接管理，虽然有安防，还是需要巡逻保安，以免意外发生...　　　>>more
　　别墅的高档项目和一般的住宅小区是有区别的，第一个区别是安全性，这是高端客户最关心的方面；再就是客户权责意识比普通住宅强得多，也就是说他的法律意识是很强的；第三，别墅社区的人文环境需求比普通住宅高很多。之所以花高额的物业费享受这种服务，就要求物业公司提供高档的服务。因此物业公司的管理人员素质要很高...>>more
2.物业管理最容易存在那些问题，如何有效地解决？
　　做别墅物业公司的经理知识面必须非常广泛，因为涉及到保安、工程、安全甚至风水。我就碰到几位这样的业主，说我家门前的柏树不合适。他是南方客户，所以他对风水比较讲究，他就要求把树移走。但这个树是属于公共区域的，要是移走对周围的业主也有影响。所以我们就变通处理，把这个树移出去可以，但是要种别的树来代替...　>>more
　　业主前期买房的时候，包括对园区的公约、园区的规划都没有特别关心，关心的是房价、房型、户型等一些约束的条款，而进来以后，因为是独栋的别墅，所以他就认为这是我自己的院子，想干吗就干吗，所以有时候会引起一些不满和纠纷。我们碰到的主要是乱搭建比较严重一点。只能动之以情、晓之以理，业主多半都会理解的...　　　>>more
3.优秀的别墅物业管理公司主要表现在哪些方面？
　　我们在2006年让员工的全体素质上都有所提高。作为高档别墅的管理，我们做了一个质量管理认证和环境体系管理认证，里面讲得很清楚，别墅和别的不一样，我们有80％的人参加了培训，今年着重学习文件，那些文件大概有A4纸30公分厚，从程序、到控制都一点一点地让员工全部消化掉...　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　>>more
　　优越的物业公司首先要从业主的投诉率来考虑。我们对此有一个综合投诉率。综合投诉率下我们分得很细，比如说保安投诉率，还有一个是我们工程维修投诉率，不仅要快，还要高效。另外还园区绿化草木的死亡率有具体量化的要求。保安做好了，绿化做好了，卫生清洁也做到位了，业主也就满意了...　　　　　　　　　　　　　　　　>>more
4.如果开发商对自己的物业公司很不满意的话，会不会在中途更换？
　　这个非常难，是要冒法律风险的，所以我们就只能不断去完善。有一些胆大、不负责任的开发公司，认为你不行，就炒了。如果物业公司觉得委屈，就老是拉锯战，这对业主是不公平的，但最终还是把物业公司炒掉了。所以说开发公司一定要负责任，如果负责任的话，也会平稳过渡...　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　>>more
　　如果是开发商第一个项目的话，和物业公司签的合同分两部分，一个是前期介入，前期管理，有时候在前期介入的时候，你达不到开发商的要求，你的合同就很容易解除了。如果你在合同已经延续到后期管理了，那就有些麻烦了。要看你条款约定的时间，如果一个月之内的话，也可以在很短的时间内解决...　　　　　　　　　　　　　　>>more
5.未来物业管理行业有哪些新的发展趋势？是否细分？
　　现在国家的物业管理也在细化，物业是受开发商委托，受业主委托，最终要保护业主的利益。但前期要保障开发商的利益，在业主没入住以前，肯定是为开发商服务。业主入住以后，你在为业主服务的同时，开发商也是你的客户，所以你要怎么样使得双方都满意。要想在市场上站住脚，在服务意识和给业主的增值服务上要有创新...　　　>>more
　　这是市场不断细分细化的结果。别墅用一个普通住宅小区的物业管理公司肯定是管理不了的，因为人员的素质和整体水平达不到一定的要求。北京有几家大的物业公司，市场细分得非常明确，比如戴德梁行，大以前做别墅、做公寓、做酒店，但现在从07年开始就非常明确，市场定位就是商业物业，住宅都不做了，非常明确...　　　　　　>>more
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特此鸣谢东意日盛意德法家家居体验馆为本次活动提供场地支持