昨日头条：邻近新国展和别墅区 开发商追捧顺义地块
今日头条：中国城市必须封杀经济型别墅
作者：宋坚
南京苏鼎房地产研究所所长
别墅(villa)定义，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。我国古代也很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。别墅在国外的出现已经有很长的历史，现代意义上的别墅主要是师承国外工业革命后的开发理念，按其所处的地理位置和功能的不同分为山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、以及庄园式别墅等。
随着社会的发展、生活品质的迅速提高，普通商品房已不能满足富有品位、成功人士的置业需求，强烈追求更加高尚的居住格调与生活品质，逃离嘈杂的都市喧嚣，回归纯朴自然的别墅生活已成为广大城市菁英们的共识。然而，由于传统别墅远离城市，生活成本高，配套薄弱，只能做为第二居所周末度假之用，别墅使用率一直不高，随着别墅开发理念的成熟，集居家度日和休闲度假于一体的城市别墅悄然兴起。
别墅生活，成为人生梦想的家园，居住建筑的最高模式。别墅在结构上分为独栋与双拼，其他形式只能归为经济型别墅，换句话说，不应列入“居住建筑的最高模式”别墅的行列。
经济别墅的定义与经济别墅泛滥的危害
这里所谓经济型别墅包括联排、叠加别墅或花园洋房。联排别墅19世纪四五十年代发源于英国新城镇时期，欧美普及。在欧洲原始意义上的townhouse是指在城区沿街、沿河联排而建的市民城区住宅。由于沿街面的限制，所以在基地上表现为大进深小面宽，层数一般在3层至5层，而立面式样则体现为新旧混杂，各式各样。
由于欧洲地多人少，townhouse在这类国家和地区非常普及，价格低、临街热闹，交通相对方便。townhouse，有天有地，每户独门独院，设有1至2个车位，还有地下室。它是由几幢小于三层的单户别墅并联组成的联排或住宅，一排二至四层联结在一起，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，建筑面积一般是每户250平方米左右，满足一般居民、尤其是多子女居民的生活居住需求。南京某些联排甚至建筑面积不到160平米也做成三层。
国内引进、改造后的叠加别墅是经济型别墅的变种，实际上是四层公寓，上下均为独立复式建筑，冠以别墅的美名。
至于花园洋房，更是介于经济别墅与普通公寓之间的一种居住形态，一般以4层或4＋1为主，景观优美，绿化率高，容积率低，栋间距大。花园洋房发源于英伦三岛，18世纪，英国的霍华德提出理想城市的生活空间，构建一组规模小、设施齐、环境好、交通便捷的新型城市空间，以治疗“交通阻塞、空气污染”的城市病。花园洋房风靡一时，深受白领一族与成功人士的厚爱。一抹绿色、一缕阳光、一阵清风、一片水色，营造出一种诗意的栖居境界。 叠加别墅与花园洋房的主要区别， 叠加别墅均为复式叠加，上部复式采用室外楼梯。
经济别墅最大缺点是容积率低、土地严重浪费，联排别墅容积率一般低于0.8，大片区的联排别墅已经背离沿街、方便的初衷，交通、道路占地面积多，而交通并不方便。由于住经济别墅人群收入的限制，生活方式要靠业主自己购物、接送子女，容积率低的必然结果是经济型别墅人气不可能旺，这类人群必须的交通、生活、教育、医疗等配套难于达到满意的状态。
经济型别墅泛滥、容积率低的另一主要危害，大大增加城市交通配套投资以及城市交通能源消耗。城市发展“摊大饼”，南京地铁综合造价是全国比较低的，每公里也要3.92亿元，深圳要5.5亿元，城市快速路、桥价格也是不菲，最常见的结果是城市土地出让金似乎不少，但是市政效果却是捉襟见肘。
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