“房价不会崩溃性下跌”
核心提示：和前两轮房地产泡沫相比，这一轮房地产泡沫最根本的不同在于：它有很大的需求支撑，因此不会像前两轮房地产市场调整那样出现崩溃性下跌。
黄金楼市：和1992-1993年、1997-1998年相比，这一轮的房地产调整有什么不同之处？
冯仑：前两轮房地产泡沫，是缺乏需求支撑的，而这一轮房地产调整，国内的房地产需求是非常旺盛的，只是因为房价的持续上涨和政策调控暂时得到抑制，这是两者之间最根本的不同。
黄金楼市：如此说来，房价会像很多人担心的那样，再次出现前两轮那样的崩溃性下跌吗？
冯仑：不会。政策出台后，市场会由于供应结构的变化而出现下行压力，在这一年内，房价可能会往下走，但这样的下跌不是崩溃性下跌，而是隐性下跌。楼市是紧随着国民经济发展、居民可支配收入等宏观经济指标而行的，在当前国家gdp保持8%-10%的增长下，中国以家庭为单位的购买需求是刚性的。因此，目前的中国楼市不存在像前两轮楼市那样崩溃性下跌的基础。
黄金楼市：目前来看，全国楼市中，深圳是为数不多的跌幅最明显的城市，3月份房价环比又下跌了16.5%，很多人担心深圳会出现类似美国的“次贷”现象，你怎么看？
冯仑：我觉得没有那么悲观，但不是没有可能。美国的次按危机主要是由两个方面造成的，一方面是很多新移民和低收入家庭，他们的信用记录不好，但却获得了开发商和金融工具的支持，这些低端房产平均20万美金/套，一旦遇到业主失业或家庭不稳定时，就会断供，贷款变成坏账，又被金融衍生工具不断重复卖，于是扩大成今天的问题。美国豪宅开发商托尔兄弟没有卷入这次次按危机，因为他们的房子平均是70万美金/套，业主的信用记录普遍较好。中国目前出现次贷危机的可能性在于，政府对中间人群过分的迁就，而忽视了他们信用变化的可能性，比如经济适用房、限价房，也有贷款，万一经济出现周期波动，业主就业、婚姻出现问题，都可能付不起房贷，银行一样会出现贷款危机。
黄金楼市：现在公众的预期似乎非常混乱，一方面是人民币升值应该刺激楼市，同时深港又在推进一体化，也是大利好，但深圳房价却在不断下跌，对于消费者来说，现在该怎么看待楼市形势？
冯仑：不仅是消费者的预期混乱，开发商的预期也乱。我觉得这主要是因为去年下半年，政府出台了最重要的政策（国务院24号文），规定30%的房地产市场由开发商来管，70%由政府主导，这样一来，预期就乱了。我认为这个观望期大概会持续到明年上半年。
