【主持人】：非常感谢梁志天大师给我们作的精彩介绍，平时大家对梁志天不陌生，今天能够近距离感受他的理念。别墅是跟人的生活密切关系的，所以在设计过程当中如何体现个性、人性、人情也是非常难把握的，设计师在这方面有独到的理念，与开发商和别墅商有很好的交流，设计出的作品有很出色。
出席今天的论坛有很多媒体，直播的有搜房网，有境外的也有境内的，大家对上海的别墅市场、全国的别墅市场也给予了高度的关注，今天我们的开发商、别墅商、设计师也都关心上海的别墅未来的发展方向是怎么样的，它的价值走势又是怎么样，在宏观调控的情况下、在人民币强势升值的情况下、在宏观调控市场有“拐点论”的情况下又是怎么样。今天我们请到《天天房产网》的嘉宾，它今天演讲的题目是享受生活、享受设计，上海别墅市场未来走势，大家欢迎。
我们先从建筑部来讲，我们国家目前的一个稳定的基础就是在我们建国之初是以土地制在稳定的，一旦土地私有化了以后，有一部分要卖给地主，以后他们的生活就没有保障，这是保持我们以往国家稳定的基础，那是在我们整个国家经济基础条件比较弱的情况下无能为力，今天经过经济发展30年以后已经进入了比较平稳的时期，有了最低生活保障，国家的经济就可以稳定下来。农村的土地集体制就形成了我们目前的城乡二元体制，农村要进入一个“新农村建设”，实现农村有住房、有最低生活保障要进行土地改革，农民就需要从土地上面解放出来，进入了工业化的时代，如果我们要知道未来国家体制的话，我们先来看上海的体制。上海是走在国家最前列的，整个“1966”政策会变成一个市级生活圈，包括嘉定、奉贤、闵行。07年4月禁地至今5年，预计别墅用地仍可开发3年销售5年，最早2012年，别墅用地可解禁。
现在大家看到的这个表格就是上海近三年独立别墅和联体别墅的走势。05—07三年来：别墅总成交25831栋，其中独栋成交8471栋，联体117360栋。独栋平均价格从1.4万涨到2万，面积从370平米缩到了340平米，联体平均价格只从1.1万微涨到1.2万，面积基本保持在210平米。
每年别墅的成交大概是8000套这样的水平，对我们的开发商和在座的设计师以及装潢的工业商来说都是一个大的发展空间。
我们看到的价格趋势以后再来看别墅产品。受地价和房价影响，未来是集约化的走势，如世贸佘山庄园1000平米左右，独栋面积350平米左右，联体面积200平米左右，（以联立、花园洋房为主）受税收政策影响，产品精致化：毛坯退出市场，精装修房是趋势，
市场空间：过去三年迈出的别墅2.58为晚冬开发商手上的可受存量4000栋，上海平均每年消化别墅8000栋。
【主持人】：上海别墅将要进入疯狂期，因为供需失衡，再加上内外两大因素的推动，我们预测上海别墅将进入10—5—3
在佘山板块和青浦板块做得精细的别墅将达到10万块钱一平米，讲究内涵的别墅将是5万块钱的一平米，准别墅由于打擦边球，再加强宏观调控，金融群体受到缩放的制约，价格可能在2万块钱的波动，这样的情况会不会发生，看看市场是不是这么走的，但是我们已经感觉到了，而且这个浪头还不小。当然在市场发飙的情况下政府不会坐而不视。
下面有请来自意大利的设计师，也是我们今天会场有别墅样板房的设计师，把生活如何整合在别墅中，来聆听他给我们的介绍。大家欢迎。
