论坛现场
主持人：尊敬的各位领导，各位来宾，欢迎参加2008年中国地产新趋势年会大型论坛活动，中国地产产品发展趋势论坛，我是网易房产朱震山，欢迎大家。
2008年下半年中国经济受宏观经济的影响，跌宕起伏，在此大环境的影响下，中国房地产行业也遇到了前所未有的困局，机遇与挑战并存，面对如此严峻的市场形式，中国的房地产行业必然也将迎来一次质的飞跃，那么中国地产究竟将要朝着什么样的趋势继续向前发展？网易特别举办了本次中国地产新趋势年会，意在汇聚社会及地产界精英，共同探索中国地产未来发展之趋势，为行业发展贡献力量。研究地产行业发展趋势，地产产品是核心，中国地产发展趋势，在很大程度商来说，就是地产产品的发展趋势。如何在产品上突破创新？如何以产品为核心提高企业核心竞争力？如何以产品为基础提升地产企业品牌以及配套服务？面对这些问题，我们特别举办了这次针对地产产品发展趋势的“中国地产产品发展趋势高峰论坛”为业内广大从业人员搭建一个专业的资讯平台。今天我们邀请了众多的行业领导、专家、优秀开发商代表、国内主流媒体资深媒体人，从多个方面就地产发展趋势进行专业而深入的探讨与研究。在论坛开始前请允许我容幸的介绍今天的到场的各位领导和演讲嘉宾。
秦佑国 清华大学建筑院前院长，博士生导师
孙克放 建设部住宅产业化促进中心副总工程师
张颐武 北京大学中文系博士生导师
严涛 洲联集团五合国际建筑设计集团副总经理
周宁 珠江地产旗下珠江壹千棟副总经理
钱柄良 珠江萨尔斯郡营销总监
叶艳 珠江拉维小镇营销总监
相信大家都关注到今天来自珠江地产的代表比较多，为筹备本次中国地产新趋势年会，网易通过网络调查与业内考评的形式，选拔08年在产品品质升级方面颇具建树的珠江地产作为唯一的大品牌开发商代表。产品的创新发展，是中国地产行业发展的核心，尤其是在目前的市场环境下，如何以产品为核心，实现市场的突破成为目前众多房地产开发企业最为关注的问。我们今天有幸邀请到了建设部住宅产业化促进中心副总工程师孙克放，就“当前经济形势下，09年地产产品力发展趋势方向”进行深入分析，有请。
 孙克放 建设部住宅产业化促进中心副总工程师 |
孙克放：朱总让我的第一个发言，我想起来我在十多年以前，珠江总产值200亿，这个相当有规模了，这是一个缩影，一个很一小公司发展到200亿元总资产，中国在这几年里房地产的发展，跟我们国家的政策和国家的经济都是息息相关的，尤其是现在，中国房地产已经转成一个重要的调整期，中国今天的形式，扩大需求增长，房地产也不会在这种情况下再往下低迷走，有一个过渡期，按照一般的规律讲，它会有一个很好的生机，今天我们再看房子产品的时候，我们往前看几十年，往后看几十年，比如看今天今天滞销的房子是什么样子的，卖的好的是什么样子的，今天的形式下好房子仍然卖的好，你可以看所有的楼盘，这说明一个问题，质量问题永远是房地产最重要的问题，我们排除地域的位置讲，房子有没有价值，是看它有没有品质，这个话题是房地产发展几十年特别需要思考的问题，前几天一个记者找我，你能把北京的好产品说几个，我说几个，东看星河，西看紫御苑这些房子都卖的非常好，在今天情况下卖的这么好，你就要问为什么卖的这么好，回到一个问题上就是品质问题，老百姓也不像以前一样了，以前考虑的是大小，今天考虑的不是，当时北京风向、罗马出现的时候，今天讲这个问题，还是认可这个，我们讲以后的发展老百姓挑房还是以质量为首。举个例子小户型设计，我们做了这么多小户型，小户型设计到今天能够突破的很少，是因为什么，因为我们盖毛坯房，毛坯房是低级产品，小户型卖毛坯房更是低级产品，现在北京市出了一个政策，以后只出精装房，现在我们看小户型出了很多两层空间，仍然卖的非常好，设计上创新了，创新永远伴随着质量的问题，以后的住宅是应该用高品质新生活，我们盖房子是引导老百姓的消费和生活模式，从这个考虑呢，我觉得应该追求高的功能配制，大家不要觉得户型小了功能位置，设计师设计房子因为房子小而失去功能，这是不行的，日本户型小，它就把厕所、淋浴等等分离了，功能被增强了，提出高功能是以后重要的，我们别墅也是这样的，别墅空间价值高于功能价值，但是别忘了功能价值仍然重要，别墅几百平米都没有晾衣服的专门空间，一定要高功能配制，第二高技术集成，我们现在房子里除了大小的问题，剩下的技术问题，中国在技术上引进是相当快的，国外的技术我们可能一两年之内就能竞争，我们需要把技术集成提高，第三个要有高的舒适程度，比如新风系统，加不加不是因为室外空气好不好，现在新房装修完以后一定要装新风系统，这是改变老百姓舒适程度的很重要的程度，还有一个高的质量保证，我们现在的质量还有很大差距，我们必须把施工质量不断提高，让我们现在的房子可以挺到75年甚至百年，中国现在还不敢讲这个话，我们质量不敢这么保证，质量问题仍然是我们最基础的品质问题，还有一个就是高的性能标准，今天的性能问题，包括隔声、隔热问题，很多房子盖的很好，我一个朋友住四环边上从来不敢开窗户，因为太吵，好的开发商给他们换了三层玻璃，但是仍然不能开窗户，但是如果是真正好的开发商的话，给你弄三层窗户之外，还可以放新风系统，这样就不用开窗户了，现在有的开发商说用不着改善了，都做的很好了，其实不是。像日本经常把墙做成活动的墙，这样空间就会大，按照我刚说的标准，以后我们的房子适应性更强，有了这样的房子价格就高了品质就高了。所谓引导消费提五条，所有的房子都是引导消费模式，不管做大房做小房，特别是我们普通老百姓。第二引导生活行为，今天我们生活人生活行为发生很大的变化，设计师要通过这个房子引导他们。第三要引导老百姓的交往心态，今天社区的好坏，老百姓在这里生活的和谐不和谐，真正做的好房子交往空间做的非常好，你可以带孩子、喝茶、打麻将等等，所以要加强我们交往空间的设置，实际上是引导交往行为，我们要把社区既要安全又相对开放的社区，这又是一个模式的问题，我想今天所谓的品质好坏，都牵扯到老百姓以后引导的问题，中国这方面比国外步子迈的大，这是中国制度的问题，在这种制度下，老百姓生活不断改善提高，只要开发商努力去做，我们房子永远是在价格较高的上出售。
主持人：珠江地产有16年发展的历史，16年当中不断创新发展珠江08年率先吹响品质升级号角，对北京地产趋势发展产生了深远影响，我们 请珠江壹千棟营销总监周宁，以实例现身说法为我们做精采的分析。
 周宁 珠江地产旗下珠江壹千棟副总经理 |
周宁：刚才听了孙老师的发言我觉得感触挺多，我的感受有两点，第一个从市场角度来讲，任何住宅产品的升级，是对客户的引导，从另一个角度来说，不光是对客户的引导，是客户观念升级对开发商指引和方向的要求，为什么，我举个例子，在4、5年前，我和冯仑谈话中和我说了一句话，他说住宅产品的升级经历了三个阶段，第一开发商在做看得见、摸的着的东西，第二个阶段上升到开发商再做看得见，摸不着的东西，第三个阶段是做看不见、摸不着，是整个开发商通过各种各样物业的配套和服务园区的服务，产品细节化人文关怀，他这个话给我影响很深刻，对珠江来说把这种对客户要求升级的理念，在这些年做的非常多，刚才孙老师说了一点，对客户噪音问题，四环边上不能开窗户，就这个例子，珠江壹千棟怎么做，我们也有邻路的别墅，声音不是很大，但也有影响，我们不仅做了多层玻璃窗户，还做了新风系统，我们又不能不让业主不开窗户，所以我们就在路边栽了很密的树，对于高端的客户所要求的产品升级不仅仅局限于本身的房子，可能更多上升到生活的看法，你是如何给我美好的生活的感受，这种感受是珍贵和难得的，珠江16年来确实走着一条为客户人性化的关怀，用心去做产品，为细节的打造和包装去为客户营造舒适型的生活，客户购买房子并不仅仅是购买单纯的商品，购买的可能是后半生的一种生活方式，这是珠江的理念。
说的产品升级消费者需求观念在不断升级，对开发商也不断对自己的产品包装升级，今年的市场在我们看来确实是一个相对比较变化比较大的市场，前段时间我也在媒体说过话，07年以前的房地产市场可能 未来十年都不会有了，07年以前有段时间不分住宅产品的好坏，而是一股脑房价上升空间的，无论是房价和股市，所以大家对产品的优劣关注度不明显，那时候可以说是一个卖方市场，现在客户真正的关注到底什么产品适合我，什么样的产品是我付出价格愿意购买的，现在市场真正卖的好产品，不是单纯是价格往下调的产品，更多是客户用自己眼光看到的产品，现在市场会越来越趋向于要求一个优良的产品，今年年底是这样，明年、后年、未来呢，一定会越来越要房地产开发商把产品越做越好，珠江已经意识到真正好的产品，给客户提供的服务、后期营销最大的支撑点，因此珠江对产品的打造真是不遗余力。最后的结果是在壹千棟在开盘以后，拿到非常好的市场情况，冬天开别墅是一件冒险的事，夏天看别墅非常翠绿大家感觉非常舒服，冬天树木都凋零了，大家可以看一下这个画面，这是我们当天销售的情况，非常热烈，当天销售了29套，这样一个数量在北京冬季销售别墅是非常难得的，所有的一切是产品的细节，我认为要感谢客户的支持，还要感谢所有的珠江同事，还有珠江领导有这样的决策，所有同事用一切的努力和最小细节的完美，去为客户提供一个真正的可以让他满意，在这里能够赋予它完美的家园，无论市场和季节怎么样，永远会有刚性需求支撑着经过认真打造的产品市场。
主持人：谢谢周总的精采发言，网易在考察珠江的时候，12.7日，珠江以前动日子销售2.2亿，对别墅市场是不小的震撼，
周宁：当天开盘是十点开盘，我八点才到，我听到业务员说有的业主六点多已经来了，因为她看了花园面积600平米的房子，他告诉我为什么六点多排队买房子，很多人劝我不要买，房子是资源附属物，独栋别墅每一栋占有资源都是唯一的，只要我买了别人就没有了，它值得我六点多排队买独有的资源，实际上我们真正卖给客户的独一无二的资源。
