“财富负效应”对楼市的影响渐显
金秋十月来临,秋高气爽，丹桂飘香的好日子固然沁人心脾,但武汉楼市却丝毫没有延续这份喜悦。
武汉研究中心数据显示，上半年武汉市商品住房销售22383套，同比下降55.5%;截至6月底，商品房空置121.05万平方米，增长53.5%。、
据统计，截至7月底,全国商品房空置面积1.29亿平方米,同比增长6.1%。其中,空置商品住宅6538万平方米,增长4.6%;空置办公楼814万平方米,增长7.7%;空置商业营业用房3990万平方米,增长3.6%。显然,武汉空置程度严重于全国。
“这样的局面是多方面的因素造成的”，武汉市房地产开发协会秘书长肖汉昌说，去年10月至今，很多投资者因股票投资造成财富缩水70%以上，再加上楼市投资亏损以及通胀影响，财富负效应对房市的影响逐渐显现。
肖汉昌认为，金融资产和房地产价格下跌，导致持有人财富减少，进而抑制消费增长，产生财富负效应。
自2007年10月开始A股连续下跌，迄今最大跌幅已过60%。整个股市市值从去年的32万亿元缩水至目前的16万亿元。
楼市财富的负效应同样让投资者揪心。上半年以来，楼市降价风从南至北，深、沪房价领跌全国。搜房网数据显示，部分楼盘价格遭“腰斩”，不少高位入市者损失惨重，资产大幅缩水。
武汉楼市呈现三大特点
“受财富负效应影响，武汉楼市呈现三大特点”，肖汉昌分析，一是自住性需求成主导，投资性需求退出。今年1-8月份，武汉住宅日均成交150套，购房对象主要为年轻的结婚群体。
二是中心城区楼盘需求依然旺盛，郊区楼房需求疲软。中心城区楼盘每天接待访客十几批，部分郊区楼盘则门可罗雀。
三是小户型房热销，大面积住房无人问津。研究中心数据显示，上半年90平方米以下的小户型迎来供应放量，在刚性需求的支撑下成为成交主力，贪大求全的观念已成“过去时”。
如果说前面是从宏观和微观的角度来分析武汉房地产市场的困境，那么武汉乃至全国当前的房地产疲软现象和整个房地产行业的开发结构也息息相关。
供需结构存在两大错位
武汉房地产市场供给结构和需求结构存在两大错位。
其一，住宅开发一支独大，占整个房地产开发的95%。而一个健康、良好的房地产开发结构应该是商业地产、工业地产、旅游地产等协调发展。
商业地产、工业地产、旅游地产不仅仅是一次性消费产业，还对城市经济发展产生二次拉力，在推动城市经济总量增加的同时，带动区域就业。
一个区域就业机会的多寡，决定了区域住宅地产需求总量中内生性需求的比例。而内生性需求的刚性特征，决定了在目前住宅市场低迷的情况下，住宅保值增值程度。目前住宅需求逐步递减，空置率在提高，而商业地产、工业地产和旅游地产等则供应相对不足。
其二，住宅开发中90平方米以下户型偏少，占比不到30%。中小户恰恰需求最大，需求的扩大使得价格刚性较大。统计显示，上半年面积90平方米以下户型成交均价最高，居各类户型榜首。
均衡供求关系 助房价理性回归
肖汉昌认为，宏观经济不稳使得投资者心理预期发生逆转。受房价大幅度下跌影响，置业者对未来楼市价格预期非常低，市场观望气氛浓厚。一些购房者甚至认为，房价还将无休止地跌下去。
以武汉光谷地区为例，有些楼盘均价较去年下降2000元/平方米，已回到去年初的水平，“可以说，房价与其本身的价值已较匹配了。由于消费者对未来的增长预期较为担忧，销量上不去。”
中国房地产业协会副秘书长王平认为，对房价的预期过高或过低都是非理性的，调控只是阶段性的。房价的合理涨跌幅，应与经济增长、居民收入的增幅保持平衡。
也有人认为,调控房价应摈弃“压缩供给、限制需求”的消极思路，自觉按照市场经济规律的要求,通过“扩大有效供给，疏导过度需求，降低成本税费，压缩利润空间”来建立积极的供求均衡关系。房地产不欢迎疯狂,不管是一窝疯地圈地、制造概念，还是价格暴涨暴跌,都非应有的状态。只要政府能“让利于民”,帮助市场排除资源流入和商品流通的障碍，只要企业遵循健康的商业伦理和市场运作,市场机制的调节作用能够让房价理性回归。
