“并非所有带‘豪’字头的住宅都好卖”,德思勤咨询总部总经理助理叶世育接受本报采访时反复提及。继上周推出“解密豪宅热销真相”报道后,本期将聚焦深圳的“伪豪宅”乱局。数名记者分别前往几个代表性楼盘进行独立调查,并集纳了地产业界人士、专家的看法和观点。
■概貌
真正的豪宅不到10%
“深圳的豪宅市场是很乱的”,一名地产中介的高管刘明(化名)对记者如是评价。
据其了解,目前深圳的豪宅楼盘约有200—300个,但真正称得上豪宅的,估计不到10%,大概20多个盘。“很多都是挂豪宅的旗号,打擦边球,其实品质、配套等都不到位。”
深圳某知名地产中介的一名区域市场高管胡英(化名)表示,豪宅楼盘一般都要符合几个条件,比如要拥有不可取代的资源,容积率在0.7之内,建筑具有前瞻性,配套完善,还应具有人文气息等等。以各方面条件衡量,像“观澜湖”这样的楼盘就是比较典型的高品质豪宅盘。
但是,现实却呈现各种所谓“豪宅”楼盘多种多样的“作伪”现象。胡英向记者介绍,有些楼盘,价格卖得很低,彷佛成了“大路货”。有些盘面积很大,达到了政府规定144平方米的标准,但层高、质量标准、周边配套都不完善。还有些“豪宅”,价格卖得很高,可能是用料好,但其他方面有缺陷,其实这种也不能算真正的豪宅。
刘明代理豪宅业务多年,按照他的观点,真正的豪宅应该具备资源性、容积率、价格、人文环境等多方面的、综合的优势。深圳现在很多“伪豪宅”盘,并不完全具备综合性品质,而只是单纯放大了某一方面优势。比如罗湖区“百仕达·乐湖”,虽然近期该盘的销售较好,但实际上它称不上是真正的豪宅,从资源、配套、大社区等方面来说,该盘所在的区域,不能支撑豪宅产品的发展。
究竟什么是豪宅?珠三角地产网地产评论人士刘轩认为,真正的豪宅是指在特定地段,以度身定制的方式打造,具有鲜明建筑特色和历史人文价值的,专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。具体地说,豪宅应具有五大特征:一是区位优越不可替代；二是环境优雅,或者具有不可再生、得天独厚的自然资源,或者具有历史形成的人文资源；三是建筑精美不可复制；四是风格各异难以仿造:五是人文价值无法再生。
“在一定时期内,豪宅只能为少数人所拥有,不可能成为大路货。”刘轩认为,作为一种特定商品,豪宅属于典型的需求弹性大,价格影响力强的需求拉动型产品,区别于普通住宅生活必需品的色彩,豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此,价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。
这个价格门槛应该是多少?刘明认为,在现在的深圳楼市行情下,至少要达到2.5万元/平方米。
刘轩表示,豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”,拥有较强的保值、增值能力,完全是依赖于其对社会资源的密集占有,而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性,也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺,从而有力地烘托起豪宅的身份,令大多数人望而却步。
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