供应的稀缺和需求的旺盛并不意味着豪宅投资没有任何风险。
尽管总体来说，豪宅市场受政策和大势的影响不大，通常不会大起大落，但是豪宅的不同的层级也会有不同的表现。豪宅可大致分为两个等级。其一，3000～6000万元的顶级豪宅，这类产品的拥有固定的购买群体，他们通常是身价在5亿元以上的富豪，来自世界各地，在中国拥有产业，收入稳定，而且，此类产品由于标的大，流动性较差，因此，富豪通常将其作为自住对象或资产配置的渠道，很少用来投资，因此，顶级豪宅的抗风险能力最强。
其二，1000万～3000万元的豪宅的目标客户，通常是企业高管、金融界人士，他们的收入波动相对较大，而且，他们的购买目的多有投资的成分，加上货币紧缩政策对这批富人贷款买房造成了一定的限制，所以这类产品受政策的影响相对较顶级豪宅大。
对于未来豪宅市场的走势，第一太平戴维斯住宅销售部助理董事黎智超指出，如果市场不像2007年下半年那么热的话，豪宅市场将出现分化，不仅是顶级豪宅与低一层级的豪宅将有不一样的稳定性，而且，“豪宅”这类产品的内涵也将接受重新的界定和估值。
“市场火热的时候，可能在人们眼中敢标出高价的房子就是豪宅，而在市场转淡的时候，只有真正具备豪宅质素的房子才会经得起市场的考验。当然，从另一方面考虑，真正意义的豪宅将会在考验下凸显出它不可取代的价值。”黎智超表示。
衡量或判断一个楼盘是不是属于豪宅范畴，不能单纯看价格，豪宅，特别是顶级豪宅，必须具备与之高价位相匹配的综合素质。
首先是地段，顶级豪宅必须位于市中心稀缺地段，或者拥有稀缺资源，如拥有一线江景的陆家嘴滨江楼盘汤臣一品、财富海景等，再如坐拥上海唯一山景的佘山各大别墅楼盘。
其次，在内部装饰配置方面，顶级豪宅必须引入现代科技新手段，体现出环保节能、健康、人性化、智能化等特质。
第三，判断一个楼盘是不是顶级豪宅，还必须看开发商的品牌度。如世茂、仁恒、和记黄埔等房产发展商，专注于顶级楼盘的开发，在经验、实力等方面都具备优势。
第四，居住氛围，顶级楼盘必须配备高端配套，如高尔夫球场、五星级酒店、顶级会所等等。
最后，也是最重要的一点，顶级豪宅必须具有文化积淀。“文化积淀是顶级豪宅区别于普通豪宅的根本之处。”
“总的来说，顶级豪宅板块，或者称富人区，是需要漫长的时间来逐步积淀的，包括配套的逐步完善、居住氛围的逐步培养，以及文化的慢慢积淀，只有这样，才有可能得到人们最终广泛的认同。”黎智超举例说明道，佘山板块在开发之初的几年，根本达不到富人区的标准，经过多年的发展，包括多家品牌开发商的不懈培育，高端配套的逐步完善，加上原有资源的稀缺性，人们逐渐认同了这个板块，称之为上海最顶级的富人区。
对于在未来3～4年上海豪宅即将开发殆尽的情况，黎智超指出，最有可能成为下一个富人区的将是浦东的东郊板块。
东郊板块位于龙东大道北面，现有多个高端别墅楼盘，整体品质较高，且居住氛围较为成熟，不仅如此，板块内拥有的东郊国宾馆，更是为该板块增加了浓厚的文化积淀。
“目前，东郊板块多个顶级别墅项目均开始启动，高端房产企业的联动将有利于该板块整体档次的提升。”黎智超介绍说，该板块的容积率均在0.25以下，板块内的东郊花园二期、合生创展的一个新楼盘以及一个案名为‘君庭’的顶级别墅楼盘均处于开发中，如君庭平均每套别墅占地达5亩，单栋面积在1300～1400平方米之间，其高端程度可与西郊的‘檀宫’相媲美。”
