楼市到底有多“深”？
深圳某新售豪宅原始平面图和设计平面图。后者和前者的区别只在于拆掉了中间的一堵墙。
明明买的是一套房子，产权证却要办两个，按揭贷款要办两次……上月起，深圳多个豪宅楼盘开盘，但是购买者发现，面积在140～280平米的商品房单位购房者可以得到两本以上的房产证，原因是开发商将原先不足90平米的两套以上住宅直接打通进行了改造，作为一套大房销售，而每平米价格较同地区小户型房产高出许多。记者经过调查发现，“一套房子，多个产权证”的奇怪现象是开发商与国家政策博弈的结果。
2006年6月1日至今，“90/70”政策已实施两年有余。按照房地产开发周期，2006年6月1日之后启动的项目或已出让的土地，目前大部分已进入市场销售，“一房多证”的楼盘也越来越多。那么，一个业主如果手持多本房产证，房子如何按揭支付，业主是否存在风险呢？开发商的行为是否已经违反国家规定呢？
■怪现状:一套房办俩房产证
日前，深圳多个以150平米以上大户型为主的豪宅楼盘陆续开盘。在国家“90平方米以下套型面积占总面积的比重不得低于70%”这样的规定下，却建造出一个以大户型为主的高档小区，它是如何做到的？原来，该楼盘向市规划局申报时，确实是按照这样的比例，但实际上，是把两套90平方米的中小户型，改造成1套180平方米的花园洋房，“捆绑式”对外销售。
日前，记者来到位于深圳湾畔的一个望海豪宅新盘。该楼盘为纯大户型楼盘，户型面积以160平米以上为主。售楼人员告诉记者，每套房屋业主可以得到两个房产证。听到这里，记者感到蹊跷，问道：“为什么买一套房，要办两个房产证呢？”置业顾问解释：“因为它是由两套90平方米的房子组成的，每一套房子都有一个房产证。”
随后，记者分别来到位于香蜜湖片区和蛇口半岛的两个主力户型在150平米以上的新盘。这两个新盘的共同点也是一套房的购房者可以得到两个以上的房产证。
记者在东莞发现，不少打着“中小户型”牌子的楼盘，实际上都在卖这种打通后合并成的大房子。
位于东莞万江的理想0769主力户型为110平方米左右的三房。在售楼中心，售楼小姐极力向记者推销一个由两套房子打通而成的三房两厅户型，“其他的都一样，只是办两个房产证，在手续上麻烦一点，住起来没有什么区别。”
丁先生去年在理想0769买了这样一套“大户型”的房子，当时，他是与妻子以各自的名义购买了同一层楼的两套房，其实就是一套100多平方米的房子。
当记者致电深圳多个房地产开发商时，对方告诉记者他们这是不得已行为。开发商说，目前深圳大户型住宅稀缺，市场需求显而易见。开发商想把楼盘打造成以大户型为主的高档楼盘卖个高价，又必须保证90平方米以下套型建筑面积占商品住宅总面积的70%，在这种两难的境地下，开发商只能采取把2个中小户型拼成1个大户型这样“投机取巧”的办法。
■担忧:贷款等手续有无风险
在深圳湾区域的豪宅售楼现场，记者与一名准备购房的张先生攀谈起来。他表示，自己对楼盘无论是地段还是户型都比较满意，但是担心虽然表面上只购买了一套房产，但是实际上一次性购置了两套房产，手握两个房产证，如果国家出台关于个人第二套房的相关规定，甚至将来如果第二套房要缴纳高额的税金，是否意味着其也属于个人购买第二套房的范畴。
律师指出，目前从法律上无法限制“通房”的销售，不过实际操作中将遇到很多问题。对买房者而言，这样做的话可能就要办两套手续，程序上会麻烦一点，要转手也得办两次手续，且会因为撞上第二套房提高贷款利率、首付的政策增大成本。“我们肯定有办法，这个你不用担心。”近日，采访中某楼盘一位销售人员告诉记者，同时购买两套完全可以按照第一套房贷款政策来执行。他们和多家银行有合作，具体办法就是将两套房分别同时找两家银行办理贷款，因为银行个人征信记录的信息有一个相对滞后的问题，因此贷款过程中这两家银行是查不出来的，均会按照第一套房贷款政策办理。
对她这种说法，某国有商业银行信贷部门相关负责人明确表示，确实存在这种漏洞。该人士告诉记者，如果是两个房产证，拿到同一家银行去办理房贷业务，则其中一套肯定是按照第二套来办理房贷。如果是把两套房子同时分别找两家银行去做贷款，由于央行的个人征信系统在信息导入过程中确实存在滞后问题，因此这两家银行会分别显示是第一套房。但是，过不了多久信息就会导入，如果事后查出来，银行会重新还原成第二套房来执行政策。这种钻漏洞的行为明显属于违约，购房者应慎重考虑。
■观点:“通房”行为是否违规
记者了解到，“通房”在深圳已经不是个别现象。业内人士向记者透露，为了应对“70/90”政策对户型面积的严格限制，开发商早在委托建筑设计公司做方案时就做了“两手准备”，比如要求房子还是按大户型设计，但其中要设计分隔墙(今后可以随时打开)，这样变“两套”，就可达到“70/90政策”的报批、报建要求。虽然按照这种设计施工会增加不少土建成本，比如增加厨房、卫生间的管线，以及分隔墙等，但是，这种方案可以通过规划部门的审批，最重要的是，对于开发商来说，房子是按大户型销售的，这样就实现了“一箭双雕”的目的。
这种做法，是否属于违规行为？
对于深圳目前出现的这种“一房两证”状况，近日深圳市国土房产局相关负责人表示，这种做法并不违规，国土部门也不能对其进行处罚。据介绍，目前从国家到深圳特区都没有任何的法律法规，对这种情况进行规定，因此可以说是“法无规定不为过”。相关负责人表示，来国土房产局登记的都是一套一套来申请，登记在案的都是符合规定的，对于此后的改造等做法国土部门没有权力来干涉。相关负责人表示，只要不打掉承重墙、保留楼房的主体性框架结构，没有破坏规划，这种做法没有不当之处。实际上，深圳已经有不少业主购房后自行打通，这种做法已经延续了多年。国土房产局相关负责人表示，在目前的情况下，哪怕打通三套、四套，都是可以的。
广东东方金源律师事务所律师徐静指出，目前“70/90”的规定是出自建设部下发的《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》。“本来政府的初衷是通过减小户型面积，降低房屋总价，让更多的中低收入家庭买得起房，但在实际执行中缺少细则，而被开发商打擦边球，使得该意见束之高阁。”徐静律师说，政府调控要有效发挥作用，就必须控制中间环节的效力衰减。她认为，“通房”从法律上来说并不违法，但是钻了相关政策的漏洞。
对此，杭州双赢置业营销机构总经理章惠芳有自己的理解，她说，各地市场需求不同，在一些小城市，对小户型的需求不像杭州一类的城市火爆。在国家政策限制下，一些开发商的确会采取一些措施来顺应市场，规避政策。而国家政策最终是要调整住房结构，引导合理消费，促进房地产业的健康发展。
据南方都市报、厦门商报、广州日报综合整理
