随着京城别墅市场产品设计的不断发展和存量的进一步消化，业内人士所称的“后别墅时代”特征已经越发显现，京城高端消费群体的置业观也产生了新的变化。
受政策影响不大发展势头良好
在别墅用地审批“叫停”的政策出台一年多之后，别墅市场仍然延续了一段时间的热销态势。对于这种别墅保持的较好形势，世邦卫理仕(北京)公司寰球咨询研究部高级经理覃晓梅表示，别墅市场受宏观调控影响比较小，政策对交易契税和面积等方面的限制对别墅来说都没什么影响。即便就投资而言，别墅投资多半也是为了租赁而不是短期出手。这样的观点基本为业内诸多人士认可，也是所谓的“抗跌性较强”。不过，抗跌性较强只能说明对市场正常需要影响的负面因素较小，却并不能说明别墅为何供应量和需求量的稳定增长。事实上，相对于普通商品房购买群来说，别墅消费者对价格反应程度也较低。
远郊别墅面临新挑战根据权威数据显示，2004年北京市别墅成交600余套，总成交面积20多万平方米。由于政府限制别墅市场的态度十分明朗，业内人士普遍认为，2005年后土地紧缩政策对别墅项目开发的影响开始逐步显现。随着北京市传统别墅项目存量的消化完毕，不仅新增项目有所减少，别墅区也开始从顺义、昌平等传统别墅聚集地向土地供应更充足的远郊区转移。
与房地产市场的发展同步，京城高端消费群体的置业观也在不断成熟，对别墅产品的需求也越来越高，“人文环境与自然环境的完美结合”，这是人们对“后别墅时代”提出的新诉求。从某种意义而言，北京地区自然环境与人文环境的不可兼得已经成为高端别墅产品无法逾越的最大障碍。仅仅凭借单一的“靠山”、“临水”乃至“生态社区”主题，已经不能引起高端消费群体的青睐，地处远郊、文化底蕴不足是新建别墅项目的致命伤。
中大恒基副总经理郭杰认为，对于以“第三居所”为特质的别墅产品而言，北京别墅市场向远郊转移的趋势将进一步弱化本地项目的地域优势，异地别墅市场将会分流一部分客户群。以 北戴河为代表的异地滨海型别墅获得了更多的市场机会，将会对部分远郊地区的别墅项目造成一定的冲击。
滨海别墅：宜居投资两不误
相对于京城远郊别墅项目，滨海别墅的机会恰恰在于人文环境和自然环境的融合。而随着京城和北戴河等周边沿海区域交通环境的改善，驱车两个多小时就可以到达滨海别墅区，许多居住京城的高端人群已经突破了地域观念的束缚，选择周边的滨海别墅作为第三居所。
一位不愿透露姓名的北戴河某酒店负责人对记者说，近年来，滨海的房地产投资项目越来越多，豪华海景别墅、高档分时度假型酒店、度假村、会议中心越建越多。位于北戴河别墅区域的长岛别墅项目负责人告诉记者，近年，来自北京的购房者与日剧增，就长岛别墅而言，有1／3的购买者都来自北京。他们都是看好这里的区域优势和环境优势。(
