目前惠州房产市场上是“绝对性的产品供大于求”。从惠州市房产交易中心的实时数据统计中可以得知，到目前为止惠州市区存在着超过130万平方米的待售货量，这些待售商品房是从去年第四季度持续积压下来的。而从住房建设规划中，今年惠州市区计划建设的商品房面积有900多万平方米。但真的可以由此得出结论“惠州房市供大于求”并且乐观预计房价将会下跌吗？
对于房产的需求，最直接的当然是当地人口数量以及城市化的速度，如果人口密度很高并且城市化进程很快，那么就会存在对于房子的需求。同时，适婚年龄层人口数量也会对需求产生一定影响，例如当夫妻决定要孩子的时候，为了解决孩子的户口问题，将被迫买房，从而催生对房产的新需求。根据估计，目前惠州今年市场上整体待售的商品房将超过500万平方米，而惠州人口目前有400万左右，但问题是很多人已经是有房产的，新增的需求量将远远不能匹配新增的房产供给量。这似乎可以为“供过于求论”做一个注脚。
但对于房产的需求除了自住需求外，还包括对房产的投资需求。如果惠州的城市化进程进一步加快，并且产业转型也加速，那么对于房产市场可能会有正面的影响。因此对惠州经济前景乐观的投资者，依然可能追逐惠州的房产，这也就意味着对于惠州房产还会有投资性的需求。没有确切的证据表明这一部分需求会消退，不过目前成交量的下降似乎反映出投资需求并不旺盛。房价名义上的短期变动并不能说明真实的市场情况，因为虽然价格在变，但是没有成交量的话，就意味着有价无市。很难判断说投资性需求已经萎缩或者将会卷土重来。
目前惠州正在下大力气推进城市化进程和产业的升级与转型，同时也实行引进高端人才的政策，经济发展有可能推动对房产的需求，尤其是在当下投资渠道并不是十分充足的情况下，房产市场依旧可能被资金当作一块投资的宝地。判断趋势的难点在于，由于整体宏观经济的过热趋势以及通货膨胀的压力，宏观调控可能进一步采用紧缩性政策。而中国惯常的控制各类资源价格的手段也可能影响到建筑原材料市场，如此一来对于房产市场也可能造成扭曲。
从长远来说，房产价格有可能会下降，但需要满足几个条件：一是自主性需求得到满足，房产供给增加与人口增长速度相适应；二是中国的投资渠道进一步放宽，并且投资更为多元化，使得投资除了房产市场外，还有更多其他的可行选择。如此一来，房产市场或会达到一个“供过于求”的局面，房产价格也会下降。
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