摘要：丽水，这个名不见经传的城市，房价涨幅却超过了比它富裕得多的温州、杭州、宁波、义乌等地，成了浙江楼市上跑的最快的领头羊，特别在去年，丽水的楼市出现井喷式上涨，市区房价普遍超过万元，当宏观调控措施出台近一年后，这个昔日的楼市明星，又是一幅什么模样呢?来看看我们记者在丽水的调查。
记者在浙江省丽水市的万松花苑的楼盘看到，偌大的一个施工现场看不见一个施工人员。
记者通过丽水市建设局透明售房网看到，很多去年开盘的楼盘，至今还在销售。
今天我们来看看浙江的房价，我们选取了丽水这个城市，丽水位于浙江西南山区，虽然山清水秀，但人均gdp在浙江只排倒数第一，人称“浙江的西藏”。然而，正是这个名不见经传的城市，房价涨幅却超过了比它富裕得多的温州、杭州、宁波、义乌等地，成了浙江楼市上跑的最快的领头羊，特别在去年，丽水的楼市出现井喷式上涨，市区房价普遍超过万元，当宏观调控措施出台近一年后，这个昔日的楼市明星，又是一幅什么模样呢?来看看我们记者在丽水的调查。
楼市转冷，资金链断裂，香饽饽楼盘变成烂尾楼
在浙江省丽水市的宇雷路西边，万松花苑的楼盘显得格外扎眼，偌大的一个施工现场，却看不到一个施工人员，而那些林立的脚手架更是被风雨冲刷的锈迹斑斑，一块巨大的宣传
广告已经被风撕成了几块，在风中来回飘荡着。
透过围墙记者看到，整个万松花苑的房子已经主体封顶，有些开始了内装修，有些楼房的外立面已经贴上了花岗岩石材，从这些已经褪色的条幅上可以看出，万松花苑是2007年10月31日开盘的，然而记者在旁边的万松房产售楼部看到，这里已是大门紧闭，人去楼空。
通过附近的居民，记者了解到，万松花苑分别于2007年10月31日和12月31日两次开盘销售，当时的现场还非常热闹，那么这里到底发生了什么问题，为什么将要交付的房子会停工呢?在这里记者遇到了前来看房的吴先生，他也是其中的一户购房者。
万松花苑购房者吴先生告诉记者，他是2007年7月份订的房子，当时销售人员口头给出的价格是每平方米7000元左右，于是他交了30万元的订金，但是真正到开盘的时候，他发现房子的销售价格已经超过了10000元。
万松花苑购房者吴先生：“他的老板对他自己的产品也是蛮有信心，所以他当时是不肯降价，觉得皇帝女儿不愁嫁，以为自己房子这么好，总卖的掉，想不到市场它不是这么走的。”
记者看到，万松花苑所处的位置，并不算丽水最繁华的地段，但是万松公司给联排别墅定出的开盘价是每平方米13880元，位置好的要到一万五六千元，而普通的多层公寓也定在了1万元，一个地下车库更是高达几十万元，这个价格远远超出了当初订房者的预期。
万松花苑购房者吴先生：“第二次开盘还是没什么人，买的时候这个项目就真出现问题了，当时全国形势也不明朗，也是往坏的方向走。”
虽然万松花苑在第二次开盘的时候，对销售价格进行了下调，但是订房者仍然觉得难以接受，最终整个项目240多套房子，仅仅售出22套，剩下的房子就再也无人问津，房子销售不出去，开发商的资金就无法回笼，本来实力就不强的万松房地产开发公司终于发生了资金断裂。
即便如此，2007年，万松房地产公司在资金还没有回笼的情况下，又先后拍下了两块土地，一块以16000多元的楼面价成为丽水市区的新地王，另一块则以5000元左右的楼面价成为水阁开发区的新地王。
万松花苑购房者吴先生：“他要是不拍这些地，资金链也不会出现这些问题，他为了拍地，因为他好象没有银行贷款，他又是向民间集资的钱来买地。”
楼盘滞销了，资金无法回笼，集资户的利息就无法按时给付，很多集资户纷纷到万松房产公司，讨要集资款，此时的万松花苑再也没有钱支撑下去，建筑商因为无法拿到钱，也撤出了工地，而购房者只能眼睁睁的看着即将交付的房子在风雨中锈蚀。
2007年，丽水楼市很疯狂
楼市转冷，资金链断裂，万松花苑一下从个香饽饽，变成了烂尾楼，面对万松房产公司留下的这个烂摊子，丽水市政府出面作出了审计，发现万松公司一共拖欠了4.85亿元的集资借款，2000多集资户的家产化作了泡影，知情人告诉记者，正所谓成也萧何，败也萧何，吸引大家集资建房的是丽水暴涨的房价，而最后葬送掉万松公司的，也是暴涨的房价，一度陷入疯狂的房价，究竟给这个小城带来什么?再来回顾一下2007年的丽水楼市。
丽水市的房价上涨开始于2000年，那一年丽水刚刚撤地建市，当时这个新兴城市的房价还是每平方米800元到1000元，之后丽水的房价开始慢慢上涨，到2005年的时候，丽水市的平均房价达到了5000元一平米，随后这一价格又被不断刷新。
浙江同心房地产开发股份有限公司总经理陈正平：“2005年开盘大概是在5000元到6000元左右，那么2006年是接近7000元，那么2007年是8000元9000元这样的价格。”
同心公司是丽水市比较大的房地产开发公司之一，自从1995年进入房地产市场以来，他们在丽水市已经开发了多个楼盘，这些楼盘见证了丽水市房价节节盘升的历史，去年5月份他们开盘的水木清华北苑，里面的一些小高层住宅，价格已经超过了每平方米10000元，与水木清华北苑一路之隔的南边，是同心公司2006年10月份拍下的土地，目前正在施工建设，它的开盘又会是一个什么样的价格呢?
记者：“当时拿这块地多少钱?”
同心公司员工：“这里拿来就三点多个亿了，三点七个亿，楼面价到六千多。”
今年四月份，丽水的一位政协委员指出，2007年丽水市区的房价出现了急剧上升，有关数据显示，一月份丽水城区的住宅商品房均价为每平方米6297元，到2007年11月份，均价已经达到每平方米10169元，住房价格的实际升幅已经超过了50%。
浙江省丽水市建设局副局长邹建新：“北京(搜吧)、上海、深圳等地的房价上去以后，也直接影响了我们丽水的房价，那么去年上半年丽水的房价也是上涨的比较大。”
尽管邹建新一直告诉记者，丽水的房价是平稳的，均价并没有突破10000元，但是记者调查发现，在丽水城区每平方米超过10000元的房子已经比比皆是了。
售楼小姐告诉记者，楼盘里有一个复式结构的房子，单价在每平方米15000元，然而记者在调查中发现，丽水市最贵的房子并不在丽水城区，而是在丽水市所辖的青田县。
售楼人员：“这里有个青田县，它更高，好一点的两万，差一点的一万五，都跟杭州差不多了。”
2007年，丽水市的全市生产总值是425.26亿元，在浙江省11个地级城市中排名倒数第二，如果按照人均生产总值来排名的话，丽水市只能排到最后一位，但是就是这样一个经济不发达的地方，房价却排在了浙江省的前三名，2007年，丽水市城镇居民人均可支配收入为15910元，这个收入仅仅能够买到一个平方米的住房。
丽水市民：“一般老百姓怎么买得起，像我们都是以前买下来住在城里，像现在这房价你根本买不起，你也没办法住在丽水的。”
记者：“一般的工薪阶层一个月大概多少钱?”
丽水市民：“像我们才一千多，我是1971年进厂的，我才一千一。”
尽管丽水市区的住房价格与居民购买力出现严重背离，但是丽水市的房价却在一次一次突破着人们的心理底线，而丽水市的土地交易价格，更是在2007年达到顶点，出让面积为10821平方米的原酿造厂地块，由万松房产以1.72亿元竞得，折合楼面价每平方米16371.9元，如果再加上3000元左右的建造成本，房子的成本价就已接近1.9万元。
货币紧缩，楼市断粮，楼市泡沫是否破灭?
丽水的城镇居民人均年收入15000多元，2007年的房价却在疯狂炒做中，攀升到了10000元一平米，事实上，丽水的房价高的离谱，背后一个重要原因就是当地的不少房地产企业都像万松公司一样，靠民间集资来筹集资金，比正常贷款高出几倍的利息成本，也被房地产开发商转嫁到了房价当中，一旦市场有风吹草动，这个靠高利息、高房价支撑起来的楼市，就会面临崩溃的危险，那么，最终压垮丽水楼市的，又是哪一根稻草?来听听金融部门的分析。
就在丽水市房价疯涨的2007年，国家对房地产市场的宏观调控政策也越收越紧，从下半年开始，各个银行对于房地产企业的信贷支持明显下降，国家的银根紧缩政策开始在房地产市场显现出来。
记者：“去年大概是多少贷款?”
中国建设银行丽水分行行长徐小康：“整个丽水市，我现在总共房地产贷款余额是六百多亿，2007年底，2008年现在目前我们新的项目还没有进。”
徐小康告诉记者，目前建设银行丽水分行对房地产的贷款审查更加严格，贷款规模也缩小了很多，记者从丽水银监局的一份统计资料上了解到，今年4月份，整个丽水市的房产开发贷款只有1.3648亿元，比年初减少了6457万元。
邹建新：“银行的紧缩的货币政策对房地产的影响是非常大的，我们的小企业，有的企业就根本拿不到贷款，那么这样只能靠自己的钱，或者是靠社会融点资。”
2008年，由于很多房产企业资金出现紧张，拿地的积极性突然下降下来，政府推出的大量地块，除了个别地块被大公司拍去外，其余的土地全部流拍，这个时候，丽水的楼面价又回归到了4000多元，然而对房地产的紧箍咒才刚刚开始。
徐小康：“实际上影响最大的还是按揭，第二套房子政策对房地产市场的影响还是最大的。”
徐小康告诉记者，按照中国人民银行的规定，只要第一套住房曾经按揭贷款，不管贷款是否还清，那么再购买第二套住房的时候，都要执行第二套房的利率，也就是在基准利率基础上上浮10%。
丽水市万可房地产开发有限公司总经理陈毅彪：“如果是第一套房子，银行政策是比基准利率要低15%，那么第二套房子它是要提高10%，那么这个一来一去就相差25%。”
陈毅彪给记者算了一笔帐，对于买房人来说，这上涨的25%的，就意味着在同样的基准利率下，购买第二套房就要多付出四分之一的月供款，另外，按揭贷款首付比例提高到40%，也增大了炒房的难度。
陈毅彪：“一个投资炒房的人，投资的人少掉了，再还有一个真正买房子的人他就变成观望的多了。”
在丽水市建设局，邹建新副局长告诉记者，现在丽水市的房地产企业，面临着双重压力，在项目初期，拿不到银行的开发贷款，房子建成后，资金的回收期变的更长，而房地产市场的低迷，又让这些企业难以从民间融资，一些企业的资金链已经岌岌可危。
邹建新：“银根紧缩之后，那对企业拿地的积极性要小得多了，那企业为了度过这个银根紧缩的时期，他们都是少拿地多存钱，确保自己的企业过好冬天。”
集资建房的人，为了高额利息把钱交给房地产开发商，开发商炒地之后，再把高价房卖给炒房者，炒房者又希望找到下家，把房子以更高的价格出手，这场击鼓传花的游戏，最后证明可能是一场荒诞的闹剧，它把丽水的房地产开发商、集资户、炒房者和当地监管部门都推到了一个进退维谷的境地，那现在丽水的楼市上还有没有人加入这场游戏呢?
记者在丽水市的一些楼盘采访发现，这些楼盘的售楼处除了售楼人员，几乎没有什么客户前来看房咨询，记者成了售楼处唯一的客人。
陈毅彪：“像我们楼下销售部，人来人往的人少掉了，包括咨询的人，问的人都会有一定的影响。”
陈毅彪告诉记者，他们的房产项目都在水阁镇，也就是丽水经济开发区，那里相对地价便宜、房价也只有4000元左右，对于这样的楼盘，尚且如此冷清，那么丽水市区10000左右的房子，销售又是什么样的情景?记者通过丽水市建设局透明售房网看到，很多去年开盘的楼盘，至今还在销售，而去年7月份开盘的水木清华苑，那些均价超过10000元的小高层，至今显示的还是绿色，很明显，这些显示绿色的房子并没有销售出去。
丽水市建设局房地产业处处长陈洪波：“今年一季度跟去年的平均水平来比，这个成交量萎缩是比较大的，下降幅度大概是40%到50%这样的水平。”
陈洪波给记者提供了一组数据，2007年销售商品房3600套，平均每个季度销售900套房子，但是今年一到四月份，却只销售了500套，下降幅度接近50%，另外，跟去年同期相比，商品房销售面积下降26%，其中商品住宅下降42%，办公楼下降66.7%。
陈洪波：“目前这个市场观望的氛围还是比较浓的，目前企业在开盘的时候，在定价也比较谨慎，不像去年，比较盲目乐观些。”
记者调查也发现一个重要的现象，那就是土地出让合同违约增多，2007年丽水市实际出让商住用地10块，面积为729.84亩，合同总金额为22.69亿元，但是实际收到的出让金只有12.62亿元，合同违约率达到了44.3%，去年万松房产拍下的地王，楼面价超过16000元的地块，也因为没有交付土地出让金，被政府收回。
陈洪波：“市场到了这个地步，我说跟价位肯定是有关系，这个价位去年一下子拉高了以后，这肯定有关系。”
面对不断攀升的房价，丽水市政府从今年开始加大土地供应量，同时要求开发商在开盘之前，将价格报给政府部门，另外还加大了经济适用房和限价房的供应量，目前丽水市的房价已经有所回落，统计数字显示，二手房的价格已经从今年一月份的7100元下降到三月份的6600元。
陈洪波：“跟去年的楼盘来比，这个价格最近几个企业开出来以后，有些合理的回归。”
半小时观察：“丽水现象”说明了什么
刚才我们看到的丽水房地产市场就像是被房产泡沫催生出的一个“怪胎”;丽水的炒房故事又像是所有炒房故事中的一个恶梦。当一个山区小城中出现楼面价达到16000元的“地王”时，即使是投机客也应该问一下自己：丽水的房地产市场是不是太不正常?膨胀的泡沫是不是会迟早破?
丽水的房产泡沫破了。就像节目中展示的那样，出现了不少滞销的楼盘和烂尾的项目。开发商、炒房客、二手房中介……各种各样的投资人正在品尝同一杯苦酒。他们被楼市牢牢地套住了，财富慢慢地缩水，对市场的信心同样在慢慢地缩水。
疯狂的房地产市场不是健康的市场;急剧膨胀的泡沫也不是正常的泡沫。每一次泡沫破灭，都意味着投机者和投资者要花上几年甚至十几年的时间来恢复信心。但是对于丽水来说，16000元一平方米的楼面价，需要多少年才能使信心彻底恢复呢?
房地产市场需要健康，需要理性，更需要信心。泡沫破灭不是坏事，它有利于市场秩序的恢复。
跟着国家的政策走，对于咱们普通消费者和投资者来说，虽然保守，但却理性。
