回顾过去的一年：在经历了土地以及商品房价格新的一轮上涨，同时来自政策层面的调控，特别是连续六次的加息以及“第二套住房”等政策，使得南京房地产市场骤然发生变化，去年下半年，特别是10月份以后商品住宅市场出现成交量较大幅度的萎缩，市场出现了较为浓厚的等待观望的气氛。
潜在购房者的自身特征和需求特征在政策调控和市场环境发生转变之下也在发生变化，而研究购房者自身特征和需求特征的变化，对与预测未来市场的走势以及指导如何应对南京房地产市场发生的变化将会有非常重要的意义。
南京网尚房地产研究机构在此背景之下，以2008年春交会实地调研的结果，结合多年房展会消费者调研的成果，完成《2008南京房地产潜在需求研究报告(春季版)》。
本需求报告的样本来源为2008春交会定点抽样，采用结构式封闭问卷，由受训访员进行“一对一”面访，再对样本进行有效性检验而得。
一、江南八区需求特征
1.城北是江南八区潜在购房者的首选
城北是潜在购房者的首选，其次分别是河西和城中板块。随着城北“退二进三”的产业进程，可用于房地产开发的土地陆续进入市场，区域环境和形象得到很大的改善。截至2008年1季度，城北商品住宅的成交均价为7898元/平方米，在主城区各板块中价格最低，且市场供应多为普通商品住宅，对于希望在主城区置业的潜在购房者来说，具有较强的吸引力。
南京购房者首选板块
2、“改善型自住”是最主要的购房目的
历年春交会购房目的分析显示，自住型购房者所占的比例最高，但纯粹自住的比例在逐年小幅下降。该现象显示住宅商品化以后，商品住宅不仅是有个可以挡风遮雨的住处，同时也是具有保值增值功能的产品，自住型购房者在解决居住需求的同时，也希望所购买的房子能够实现保值和增值的功能。
购房者首要动机
改善型需求占到62%，可以看出随着收入水平的提高居民对于生活质量的关注也越来越高，改善型需求比例增大。同时值得注意的是改善型需求增大带来的是对于户型的功能需求变化。此外，年轻人新婚用房的刚性需求依然较大。
3、户型、面积需求理性回归
在商品住宅销售单价日趋走高的背景之下，消费者在套型选择上向经济实用型。潜在购房者中首次置业的客群增加，也是使得套型需求趋小的主要原因。此外，随着时代的变化，人们的居住观念也在发生变化，原有的几代同堂的居住观念已被打破，由于年轻人结婚后更希望独立生活，家庭平均人口趋小，经济型的两室和舒适型三室成为首选。81-90平方米、91-100平方米面积段需求居前，145平方米以上面积段的需求仅为5.36%。
4、潜在需求与市场现状存在较大差距
供需价格预期差别大：一方面，潜在购房者的价格承受能力与目前商品住宅销售价格存在较大的差距。从整体上来看，单价承受能力在15000元/平方米以上所占比例基本为零，6000元/平方米以下的所占比例最高，达到24.79%，这与目前江南八区商品住宅的销售单价有较大差距。
潜在需求单价承受能力
单个片区的供应与潜在需求存在错位：另一方面，潜在购房者的购房片区选择与目前商品住宅的市场供应存在较大的差距。城北西片、河西北片、城中中片、城南南片、城东北片、仙西片是潜在购房者在各板块中片区的首选，其中城北西片、河西北片、城中中片都不是各板块中市场供销的主要片区，市场供应量较少。
二、江宁板块需求特征
1、综合因素决定潜在购房者置业江宁
江宁板块山水资源丰富，被称之为南京的绿肺，环境之优美无庸置疑；06年地铁南沿线的开工建设，加快与主城的无缝对接，改善与主城的交通条件；江宁板块潜在购房者置业江宁原因分布情况看，17.01%的由于环境好而选择置业江宁，这部分购房者以离退休的人群为主；16.43%的潜在购房者由于交通的改善而选择置业江宁；另外15.80%的人群由于地铁因素选择置业江宁。
2、相对往年，区域市场房价走势信心下降，但仍然以看涨居多；
对于未来江宁的房价走势，看涨的占到45.98%；对未来的房价看平的占31.29%；看跌的占15.33%。看平、看跌的比例明显高于去年春交期间数据。在去年的一系列调控政策之下，消费者对未来江宁房价的走势仍具有一定的信心，但也有较大幅度的回落。
3、成熟片区是潜在需求的首选
潜在购房者中，有30%选择岔路口片区，而百家湖周边也有28%的购房者选择，这两个区域是目前江宁板块发展较完善的区域，也被人们视为最具升值潜力的区域。
4、心理单价承受能力增强
单价方面，潜在购房者意向购买主力单价4500-5500元/平方米成为江宁潜在购房者认同的价格，这与去年的4000-4500元/平方米主力价格段有较明显的上升，江宁的升值空间也由此得到体现。目前人们对于江宁板块的心理价位主要在6000元/平方米以下，如果过高的价格持续未有支撑的话，超过了他们的心理承受上限，购房者可能很难认同。
5、交通、楼盘质量是购房者的选择要素
公交线路和班次的不断增加、地铁南沿改善了区域内外部的交通状况。此外楼盘的质量也是潜在购房者购房的决定性因素。
三、江北板块需求特征
1、城市化进程中被动郊区化的人群是主力客源
江北潜在购房者的职业分布中，公司/企业一般人员所占比例最大，价格低廉是吸引这部分人群进入江北购房的主要原因。江北板块对于高收入人群的吸引力较小，公务员、私营业主、公司高层管理人员所占比例合计仅为9.8%。
2、“桥北、泰山-高新”等是片区首选
桥北片区是潜在购房者的片区首选，其次为泰山-高新、浦珠路沿线、珠江镇等较为成熟的片区也有较多的潜在购房者。而一些偏远地区，诸如桥林、六合，愿意前往的购房者所占比例都很小。
3、价格承受能力处于较低的水平
区域板块单价承受能力较低，3501-4000元/平方米价格段是江北潜在购房者最能承受的单价段。单价承受能力处于较低的水平。
4、小区周边配套需求以满足日常生活为导向
购物、医疗、公交站点、农贸市场等生活配套设施是潜在购房者考虑的主要因素，这些特征是与潜在购房者中以自住型为主相符合的。
5、成熟片区的价格承受能力高于其他片区
板块的潜在需求主要在桥北、泰山-高新、浦珠路沿线等片区，以上板块是江北商品住宅主要的供销片区，也是区域商品住宅市场启动较早的片区。老山、汤泉主要是低密度产品供应，普通商品住宅的需求量有限，六合、大厂区域型市场的特征较为明显，对片区外的潜在购房者吸引力不大。
价格与片区的交叉分析显示，桥北、浦珠路、泰山-高新等板块较为成熟的片区的潜在购房者的价格承受能力强于其他片区。
