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访谈：别墅混合型社区的物业管理问题


论坛现场

近年来，随着国家对别墅用地的限批和“90/70”等限制容积率和户型面积政策的出台，别墅市场面临着诸多考验。在经历了一段时间的调整之后，我们发现，市场上的纯别墅产品越来越少，取而代之的是由公寓、花园洋房、联排、双拼、叠加、独栋等物业形态组成的别墅混合型社区。

可以说，别墅混合型社区是开发商面对政策和市场的双重考验而做出的两全之计，是政策与市场博弈的新生代产品。它既规避了国家政策的限制，又满足了消费者对别墅产品的需求。这种新的别墅业态已经被市场逐渐接受，许多人认为这是别墅市场发展的一个趋势。但是，也有人认为，别墅混合型社区给城市建设带来不便，应该封杀这种经济型别墅。

面对两种截然不同的看法，大中华别墅网特别邀请到别墅开发商和有关专家，就别墅混合型社区的发展这一议题各抒己见，共同探讨。

▲时间：

5月22日下午14：00

▲地点：

西环广场T3八层搜房网直播间

▲与会嘉宾：

中体产业集团股份有限公司 总裁 陈顺 

达文资产管理 助理总经理 田青阳

▲主要议题：

一、别墅混合型社区市场现状

二、别墅混合型社区的物业管理问题

三、别墅混合型社区发展前景

▲大中华别墅网将对此次活动进行精彩图文现场直播，敬请关注！

【主持人】各位网友大家好！欢迎大家关注本期话题，我们今天的话题是2008别墅混合型社区发展高峰论坛。别墅用地禁批之后我们国家对容积率的控制使得别墅的供应量减少。但是，开发商为了满足部分别墅用户的需求，开发了这样的项目，将别墅、板楼、高层结合在一起的混合型社区。因为像现在我们接触过一些别墅的客户，大家会对别墅混合型社区的物业问题产生一些质疑。今天我们邀请到了达文物业管理公司的田青阳总经理帮我们解读一下，您和网友打个招呼。

【田青阳】各位网友大家好，我是达文中澳物业助理总经理田青阳。

【主持人】关于达文物业大家不是特别的熟悉，我们这边才刚刚知道达文物业做高端别墅和写字楼的业务，您可以简单介绍一下达文物业在高端物业这块的管理情况吗？

 
达文中澳物业助理总经理田青阳

【田青阳】达文物业是中澳合资的高端品牌，达文和别的物业公司不同的就是达文是物业公司，同时达文也是开发商。因为我们的上属单位是香江国际，达文是香江国际的物业品牌。我们这个物业品牌已经在两三年前进行转轨以后市场化了。所以，我们自主的项目管理只占了我们整个市场管理项目的四分之一的规模。

【田青阳】刚才谈到别墅的项目，达文的市场定位是中偏高的市场定位。我们服务理念是营造国际化社区，我们的服务也是国际化管家的定位。我们管理的别墅项目像东山墅，06、07年获得十佳，在北京和全国都有排名。我们管理最早的高端别墅位于北京北四环的富成花园，用现在的眼光来看它不是最大的，也不是最好的，但是我们可以说它是最早的高端别墅住宅。达文在别墅市场的领域开发过程，我觉得是一个挺有力的证明。首先我强调一点，广大的业主对别墅市场选择的过程当中，逐渐的认同了这样的理念。一个是在选择别墅产品的同时，它也非常注意别墅产品后期的服务。我们别墅市场的开拓过程就是挺有力的一个佐证。我们最早管理的别墅是富成花园，我们第二个客户东山墅就是富成花园介绍的。我们随后也有自己开发的项目香江别墅、外地的高尔夫项目，在廊坊的一个高端的高尔夫项目。包括河北、山东等等我们还有很多。

【田青阳】别墅项目在我们项目里面成了一个很有特色的风景线。在这个管理过程当中，我们注意到业主对我们服务品质基本还是满意的，客户满意率基本不低于95%。后来别墅项目的开发商找到我们就是因为我们市场的口碑好。我们有些新项目，我经常接到这样的电话，买了房子的准业主打电话找到我们，询问物业公司的情况，确认是不是达文在管理这个项目。可见业主对别墅这种高端化的产品配套服务还是非常关心的。

【主持人】我们经常遇到一些别墅业主打电话过来询问。我们之前做过关于别墅混合型社区的调查，有近万人参加投票。他们最关心的就是物业管理问题。他们认为纯别墅社区会选择一个国际知名的管理公司管理物业，但是作为别墅混合型社区有住宅等等多种业态。您的项目里面会不会有这样的问题发生？

【田青阳】在我们达文管理目前别墅项目里面，不同程度的都有这样的情况，包括我刚才提到的东山墅、富成花园这两个项目都有这样混合体的情况存在。面对市场的这种情况，我觉得从物业公司的角度来讲更有发言权。因为一个房地产，特别是高端房地产项目，这个项目是否成功与否，我觉得有50%不在产品的营造过程，而在后期的运营管理服务阶段。这个产品是否成功，后期起的作用更大。面对这个现象，大家众说纷纭，有的说封杀，有的说这个东西挺好；有的老百姓说不错，有的老百姓说太烂了。

【田青阳】我从我们物业的角度谈一下我的观点。我认为从哲学上我们有这样的概念，存在的东西都有它的合理性，存在就是合理的，否则它不会存在。因为没有地产的朋友在，我自己说一下这个观点。在房地产开发的领域当中，同时具备别墅的特色和相对比较便宜的价格。它有这样一个大的环境，对公寓的销售无疑是一个很大的促动。在一个楼盘密度很低的情况下，作为开发商来讲又能够有效的利用现有的开发面积，赢得更高的回报率，这个在销售和产品的设计过程当中也是比较好操作的一个过程。从这两点看，从购房者和开发商来讲都有他获得利益的一个方面。

【田青阳】从另外一个方面来讲，既然是一个别墅社区，它相对来说注定了先天的特色，就是它是一个高端的地产品牌。在别墅的项目里面，如果融入一些其他项目，肯定会对这个别墅的业态造成一定的冲击，这是肯定的。我刚才讲到了很多开发商为了改变容积率，提高销售比例，这一步做得比较容易。但是我们也应该看到同时还有别的办法可以做到这一点。如果我们把别墅项目做得很纯粹，很高端，实际上在某些程度也可以弥补这个不足。但是，这个产品的设计和操作过程非常难，所涉及到的一些业务的细分非常的专业，差之毫厘，失之千里。这意味着对产品设计的要求非常高，对后期物业管理要求也会非常高。现在，开发这种项目的房地产商很多，许多实力很强的开发公司也作出了这种产品。

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