[提要]2007年8月以来,东莞房地产市场受价格高企和政策影响,销售率不断下降,通过数据可发现,累计供应量和已销售面积虽然都呈上升,但拉差越来越大,说明了供需比越来越大,市场的销售压力仍然在不断增大。五月是传统销售旺季，卖方推盘速度在逐步加大,推盘量较去年同期水平更高,在价格不断下调的情况下,楼市观望情绪有所减弱。
根据房管局有关数据统计,2008年4月东莞市商品房均价6647元/平方米,环比上升6.2%。其中住宅均价为6298元/平方米,环比三月上升7.9%。单别墅产品出现明显价格下滑,环比三月下降12.9%。
市场低迷格局未变
细分开来看,4月份东莞市普通住宅价格5898元/平方米,环比上升7.6%,普通住宅成交前五位的成交金额,占据全市总成交金额的45.3%,分别为锦绣山河、天骄峰景、万科城市高尔夫花园七期、景湖名郡、香缤城市花园。
公寓的价格6736元/平方米,环比上升16.9%。4月公寓均价环比大幅上升,主要由于城区部分楼盘的成交带动,主要有尚书银座、时尚岛·蓝钻、卡布斯国际广场、景湖春晓二期等。地段绝佳的尚书银座本月上市,均价突破万元,拉动了公寓价格的上升。
东莞别墅均价13985元/平方米,环比下降12.9%。受大势走弱拖累,投资热情暂时平抑,别墅成交量较少,在短期内价格受成交产品的影响较大,城区的旗峰天下依然保持高位,镇区别墅价格差异较大。
记者分析,主要由于本月住宅上市成交楼盘结构性变化,其中包括尚书银座、锦绣山河、万科高尔夫七期等优质楼盘的成交,这些楼盘直接带动了住宅价格的上升。
中原研究部数据显示,4月份共有145个楼盘成交,住宅价格在6000元/平方米以上的成交面积占32%,6000元/平方米以下的占68%。住宅市场短期表现出价升量跌的状况,成交量的下跌还是受市场不景气的影响,较早推出的楼盘成交量依然比较低迷,部分新上市楼盘使短期成交量集中,4月份优质楼盘上市供应的结构性变化带动价格的上升。非住宅市场由于各月成交量较少,显示出来数据基本代表了部分楼盘情况。
城区房价升,镇区房价降
在城区方面,4月份东莞城区商品房价格7056元/平方米,环比上升2.6%,镇区价格6187元/平方米,环比下降6.2%。城区各用途的住宅价格有所上升,其中普通住宅上升6.1%,公寓上升21.6%,城区成交价格主要由新入市的中高端优质楼盘热销带动；4月份全市各区域的价格环比中有15个区域价格上升,13个下降。城区中,南城均价同比与环比均上升25%以上,主要由4月份成交楼盘尚书银座、第一国际三期、时尚岛·蓝钻、东骏豪苑三期等拉动,东城均价有所下跌,天骄峰景、景湖春晓等均有不同程度的优惠降价,万江的回落幅度较大。
镇区方面,4月份的商品房均价道胺、凤岗、厚街排前三位,道胺主要是沿海丽水佳园的成交,而凤岗与厚街两个区对商品房价格较为敏感,成交的产品差异或许造就价格的差别。凤岗、石碣、莞城商品房与住宅均价相差较高,个别非住宅项目成交拉动商品房价格。
镇区别墅价格有所下降,主要由于誉景名居的别墅产品以实收6600元/平方米的价格入市,镇区住宅价格的上升主要由于老盘成交的带动。大部分区镇的均价同比各有升降,部分镇区由于成交量较少,成交产品的差异造就价格的变化,其中大岭山的均价已经回到去年同期的水平。
