楼市成交持续低迷 高档公寓价格逆市上行

楼市成交持续低迷  高档公寓价格逆市上行

岁末年初，京城相当一部分企业对销售价格做出调整，包括富力、万科、中远、合生、金地等集团在内的一批知名大企业，旗下项目纷纷以降价促销的方式来吸引客户，富力桃园、富力又一城、万科紫台、万科假日风景、远洋一方、合生橄榄季、金地格林小镇等诸多项目价格都有不小幅度的下调。

但与此相反的是，一些开发高档公寓的开发商依旧看好高端市场的后市表现，并纷纷表示将陆续稳步提价。

开发商看好高档公寓后市

世茂奥临花园[户型 相册 行情 论坛]销售员程小姐近日对记者表示，该项目自05年面市以来经受了市场的种种考验，并且顺利完成了每一幢楼的交付工作。在“2007年北京住宅销售额排行榜”中，世茂奥临花园以多项综合优势稳居榜上高位，在2万元/平方米以上高端公寓销售总套数排行中位居榜首，同时以32.5亿元的总额售额居第二位。她说，虽然现阶段高档公寓市场的成交情况普遍不太活跃，但自己销售的项目由于位于亚奥核心区域，直面国家森林公园，北望清河、高尔夫及西山山麓，地理位置优越，高品质精装现房，性价比较高，销售情况一直比较稳定，从春节后到3月底，短短一个多月的时间总销售额已达2亿多元，这其中老客户带新客户、以及老业主再次购买的成交量高达80%以上。

盘古大观国际公寓售楼人员也告诉记者，目前项目均价已经达到5.5万元/平方米，随着奥运的临近，与水立方与鸟巢近在咫尺的盘古大观只会吸引更多有实力的买家。“一直以来，高档公寓的市场抗风险能力都较强，这个市场的后市可以预期,因为土地供应太少,地段不可复制。加上高档公寓品质和管理比较到位,这就具备了一定的抗风险能力。”他说。

市场特征表现为“量跌价涨”

据中大恒基不动产营销市场研究中心的监测数据则显示，目前京城在售均价2.5万元/平米以上的高档公寓项目仅有36个，均价达到33531元/方米。相对于北京整个住宅市场普遍打折局面而言，高档公寓市场特征依然主要表现为“量跌价涨”的态势。

高档公寓一般是能保值且具备抗跌性功能，其几大要素，比如地段良好、稀缺、品质上佳是主导。世茂奥临花园凭其得天独厚的区域卖点、精装现房品质、稀缺生态环境等数大卖点领跑亚奥。目前所销售的5、6号楼是整个项目中最具特点的观景楼王，尽览全亚洲最大的13000亩森林公园及鸟巢、水立方。热销的主力户型为198平米的三居以及260平米的四居室。世茂集团华北区总裁宋垚女士认为，项目目前在售均价在33000元/平方米，通过近期的销售情况来看该价格是被市场所接受认同的。除此之外，世茂奥临花园已全面交付使用，在售珍藏景观大宅也均为精装现房，这一优势已成为项目备受追捧以及老客户再次购买的重要因素之一。

在她看来，“项目定价不是盲目的，要与项目本身品质相匹套，目前购房者的需求还是很大的，不过购房者对房子的要求和标准也是越来越高了，因而只有高品质项目才能经受得住市场的考验和竞争，才具有足够的抗跌性。”

世纪皓产负责人也表示，根据京城楼市的实际情况来看，即便“拐点论”还在流传，市场观望情绪浓重，但是大多数开发商始终对高档公寓价值看好。因为高档公寓的供应量一直下降，但高档公寓的租金上涨幅度却很快,其买家一般有极强的经济实力,全款购房的客户很多，所以高档公寓的市场中长期是看好的，价格也会维持上升的态势。

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据世邦魏理仕市场报告显示，三月份，北京高档住宅租赁市场开始复苏。奥运因素是2008年北京租赁市场的主导因素，几乎所有项目都在上调租金报价，调整的幅度在5％和15％之间。这种调整根据项目的品质和市场认而不同，而且随着8月的临近，租金上调的幅度还在加大。比如世茂奥临花园与奥运期间房屋租赁代理机构Variarts（六艺）达成正式合作，六艺公司已经代表旗下客户，包括各国政府考察团、知名企业家、投资人士、文化名流及其家人等，开始正式向世茂奥临业主求租2008奥运会期间的房屋使用权。根据该公司公布的租赁信息显示：世茂奥临花园一套116平米的两居租金达到800美元/晚；172—182平米的三居1000美元/晚，265平米左右的四居1200美元/晚，290平米左右的五居1300美元/晚。

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