公园1872——专项测评结果
[2008]第BJ0542-YJ-0001号
中国房地产指数系统、中国城市典型地产指数系统基于对北京房地产市场在售项目的长期跟踪监测，形成了“中国城市购房者消费投资决策信息系统”，旨在借助该平台向消费者传达项目所处宏观、中观的市场环境，所属企业背景实力，企业在其它区域开发的成功案例及客户接受踊跃度、项目优势地位、区域状况、第三方观点、购房风险等信息，为消费者的“决策信息来源——项目选择——第三方意见听取——最终决策——口碑传播”等购房决策环节提供置业参考。以下为根据中国房地产指数系统的“中国城市购房者消费投资决策信息系统”形成的北京公园1872专项测评报告。
2008年测评结果：AA
级别释义：规模企业项目可信度高；生态环境优势不可复制，交通便利；区域品牌企业项目即将入市，后期产品存在一定竞争。
项目概况
项目名称：公园1872
地理位置：朝阳区东四环红领巾公园东
所属方位：东四五环之间
投资商：招商局地产
开发商：招商局地产（北京）有限公司
物业类型：公寓
占地面积：12万平方米
建筑面积：31万平方米
开盘时间：2008年1月26日
市场价格：22000元/平方米
主要数据和指标（截止日期2008-4-14）
测评观点
据公园1872项目各分项因素综合测评，最终认定其为AA级评级项目。项目所处城市宏观环境总体向好，企业实力雄厚，抗风险能力强，产品定位明确，设计优良，具有不可复制的生态环境优势。
主要优势和机遇
据市场因素，宏观环境总体向好，市场需求强劲，价格看涨，但不排除因保障性住房带来的市场供求关系变化的影响；
据企业因素，实力优势明显，具有较强抗风险能力，各物业开发经验丰富，确保楼盘优良品质；
据项目因素，生态环境优势不可复制，产品定位明确，设计优良，价格低于区域平均水平，具备一定的合理性，市场表现较为突出；
据区域因素，建设中地铁6号线紧邻项目南侧，交通较为便利；区域房价租金比基本合理，酒店式公寓产品稀缺，适于购房者消费投资。
主要风险和挑战
据市场因素和企业，宏观市场流动性过剩，局势不定，预期政策有变化可能；招商品牌在北京首次移植，市场认知度有待进一步提高；
据项目和区域因素，品牌企业项目即将入市，对后期公寓产品可能产生一定竞争。
测评得分表
指标版本：规模企业项目指数
指标基准日：2008年4月14日
根据主成分分析方法计算，以及德尔菲法（Delphi）与层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）的修订评判，公园1872最终综合测评得分为8.64。
所谓主成分分析方法，是一种数学变换方法, 它把给定的一组相关变量通过线性变换转成另一组不相关变量，这些新变量按照方差依次递减的顺序排列。设 为p维随机变量，构造 ，其中Li为p维正交化向量（ ）， 之间互不相关且按方差由大到小排列，则称 为 第 个主成分。
德尔菲法（Delphi）首先明确的若干条问题；再由专家在独立的环境下做出书面回答；然后将回收的专家意见统计，并将统计结果反馈给专家再行修订。经过3～4轮类似的反馈过程，最终取得相对统一的意见，该方法具有匿名性、反复性、统计性三大特征，能够较好地克服主观因素的影响。
层次分析法（Analytic Hierarchy Process, AHP）是在Delphi法基础上得到的一种判断两两指标之间相对重要性的判断方法。AHP法通过指标的平均化处理形成一个判断矩阵，再对判断矩阵作归一化处理得到每个评价指标的影响力大小。AHP法实际上是将专家的思维过程定量化，并且可以通过一致性检验处理专家意见不一致的情况。
测评机构信息
联系地址：北京市西城区西直门外大街1号西环广场T3座8层
邮政编码：100044
联系电话：010-59306977
传 真：010-59306960
中国房地产指数系统
中国城市典型地产指数办公室
2008年4月
说明：“测评报告”以市场、企业、项目、区域四大因素为核心考量因素，通过对其现状和将来走势的比较分析和预测，辅之以专家加权修正，力求取得对所评价地产项目潜力的客观、公正地判断。“测评报告”属中国房地产指数系统研究成果，与所评价项目没有任何利益关系，仅供中国房地产指数系统及购房者消费决策进行参考，消费者据此购房投资，风险自担。详细测算指标可以登陆中国城市购房者消费投资决策信息系统，也可直接与我们联系010-59306977。
