08年需求面对较大透支压力，复苏将推迟到09年
我们认为，3月份南昌一手房市场没有如期回暖的关键原因是由于07年爆发式行情对08年需求形成了较大的透支压力：
07年以前，南昌住宅市场一直处于较平稳的发展状态，07年在爆发式行情中销售量增长超过50%，均价上涨达22%。受信贷调控影响，07年4季度起市场进入了冰冻期。随着3月份传统销售转暖季节的到来，部分核心城市销售显著回升，而1-3月南昌市区一手房销售量相对于07年同期大幅减少，3月销量甚至只及06年3月的一半，销售欲振乏力，判断真正回暖还为时尚早。
目前虽然郊县楼盘大部分都出现了不同程度的打折，市区楼盘价格仍比较坚挺。在08年住宅供给仍然正常，而宏观及信贷政策面不乐观的情况下，市场状况极有可能会进一步恶化，部分开发商出于回笼资金的考虑，可能不得不将其在市区内项目主动向下调整价格。
我们的判断是，由于07年在销量上透支较大，市场复苏可能需要推迟到09年才会出现。
金融街紫金园及B-5/B-6项目调研情况：
紫金园项目短期内有一定压力：1期小高层07年6月开盘和2期从07年9月开盘至今，总销售率为36.5%。短期内销售上有一定压力。08年可结算面积估计在7万平方米以上，预计为公司贡献结算收入3.15亿元和净利润0.74亿元。
B-5/B-6项目前景良好：南昌市写字楼市场正面临一次升级，未来2-3年将有一批高设计规格的项目陆续推出，这批项目将提升南昌写字楼整体品质，吸引原本在江东老城区的中高端客户，相应的租金和售价也将有所提高。凭借开发北京金融街商务区的成功经验和客户资源，B-5/B-6项目虽然面临竞争压力，但是优势明显。预计项目整体销售将为公司贡献至少30亿元的结算收入和5.5亿元的净利润。
万科四季花城调研情况：
北区44万平方米规划面积已售33万平方米。在售项目共4万平方米，销售率60%。预计于08年4月底开始预售的剩余项目合计建筑面积8万平方米。由于在售项目开始期间销售良好，整体去化率仍然能得到保证，同时，万科正在通过调整产品组合策略来应对调控。
结论：
南昌的住宅市场状况在二三线城市中有一定的代表性，07年房地产市场的爆发行情，打破了南昌市场以往的平稳发展状态，对08-09年的需求将会产生较大的负面影响，市场需要一段时间来消化，消化后的市场将于09年重新回到平稳的发展轨道中。由于品牌、策略、营销等因素，万科项目08年受到的影响将小于金融街项目。
我们于4月3日前往南昌调研，拜访了金融街南昌公司和万科南昌公司相关负责人，对南昌房地产市场进行了调研，并实地参观了金融街紫金园项目、新取得的B-5/B-6项目地块，及万科四季花城项目。以下是我们了解到的房地产市场情况及所作的分析和判断。
南昌住宅市场概况
南昌市区常住人口230万，全市常住人口420万。由于产业集聚效应一般，没有大量的人口导入，与核心城市相比，当地的房地产市场相对封闭。
一手房市场2006年以前一直处于平稳的发展状态，供求比在1.2到1之间，每年的房价涨幅在10%-12%幅度内，05-06年市区内一手房销售量基本维持在230万平方米左右，这个规模应该是比较正常的年需求量。07年2季度起经历了一波爆发式增长，4季度受信贷调控影响，市场迅速进入冰冻期，对此后文有详细阐述。
3月一手房销量无显著回暖迹象
07年第四季度起的住房信贷调控，对南昌市区一手房销售量的影响立竿见影，从07年8-9月最高峰时的月销售量39万平方米，一下子跌落到10月份的21万平方米，08年1月起继续下滑，1-3月销售量分别为14、7.7和9.46万平方米，只及07年同期的52%、33%、27%，即使相对于06年，也只及06年同期的130%、75%、50%。虽然市场认为随着4月份一些较高性价比的楼盘推出，4月份销售量应能达到15万平方米，但与05-07年数据相比，显示销售量仍欲振乏力，判断真正回暖还为时尚早。
