[提要]市区板块包括中心区域的老城厢和五大道地段以独栋为主的别墅项目、大梅江地段联排及独栋别墅、体育中心地段独栋和联排别墅项目、北辰及市区西部外环内地段联排及独栋别墅等。
市区板块包括中心区域的老城厢和五大道地段以独栋为主的别墅项目、大梅江地段联排及独栋别墅、体育中心地段独栋和联排别墅项目、北辰及市区西部外环内地段联排及独栋别墅等。
地段价值理论在有成熟生活设施的市区尤为突出，特别是日益稀缺的别墅，更是城市中不可多得的珍品。天津今年在售和将推出的别墅中，外环以内的市区别墅只有10个左右，主要包括中心区域的老城厢独栋及联排别墅、五大道地段和体育中心地段以独栋为主的别墅项目、大梅江地段联排及独栋别墅、北辰及市区西部外环内地段联排及独栋别墅等。这些别墅价值及功能都受原有地段功能的影响。同时由于交通及生活配套设施齐全、人文氛围相对明确，所以这些地段的别墅受所在区域经济定位及发展前景的影响更加明显。
老城厢别墅 拥有繁华地段文脉价值
老城厢是天津的发源地，这里曾一度疲惫沧桑，近年来以海河经济开发为线索的老城区投资建设，使老城厢再次呈现出荣华富贵的繁华景象。从区域功能定位来看，过去老城厢区主要功能为居住地，各种院落鳞次栉比，拆前这里聚集了约4万户居民，是天津最拥挤的居住区之一。而新建的老城厢规划建筑面积230万平方米左右，其中住宅约130-140万平方米，占总建筑面积六成左右，居住家庭减少到1.3万户左右，可见老城厢居住功能在弱化，公用功能如商业、商贸及休闲娱乐等大幅提高。
老城厢区域城市功能的变化，在带动区域高端商业商贸经济发展、恢复繁华地段文脉价值的同时，也全面改善了这里的居住环境和地段价值，使其成为拥有繁华地段文脉价值的珍贵居住区。
在商业配套上，老城厢区域集中体现了城市中心商业、区域商业与社区商业的结合，特别是东马路一带，向东伸展可延续到金街进而与滨江道商业区形成繁华商圈。在交通方面，除了四通八达的公路交通网络，老城厢区域还是多条地铁线路的换乘站，按照城市交通规划，未来地铁1号、2号、4号线分别途经老城厢板块的西侧、南侧与东侧，并在东北角、东南角、西北角、西南角以及城厢中路设有站点，其中1号线与2号线在西南角站可实现直接换乘，2号线与4号线在东南角站也形成相交点。
现在的老城厢寸土寸金，是天津平均土地价格昂贵的区域之一。因为这里不仅是市中心，更是有历史、有文脉、有河流的好地方，因此吸引了包括中新、金地、上投、仁恒等国内外实力企业前来投资开发。这些新开发的项目都以综合高档定位。从整体布局来看，老城厢突出了原有的道路及中间部位的院落脉络，城厢中路区域内部建筑限高在12米，这里的3号、10号地住宅及11号公馆是联体别墅和独立别墅，承担着延续历史院落文化的重任。老城厢外环区域为高层建筑，更多的是体现历史上海派文化融合的风格。
老城厢仅有的3块别墅用地无疑是该区域中最珍贵的。其中的3号地town中堂中式院落别墅已基本售完，11号公馆主要为商业用地。目前在售的别墅只有由中新名都开发的10号地——檀府。
