目前，北京市场上有开发商已经推出买房打8折的优惠，这让楼市"拐点"论进入了白热化阶段。因此有行业人士分析，作为"打折"行为推行最深入的万科来说，此举绝不是现阶段的一个营销手段，而是出于救市的一项战略举措。
为此，我们采访到了北京华远房地产经纪有限公司副总经理金鑫，具体谈谈今日开发商所面临的市场局面，以及如何在营销上打好"反击战"……
以下是大中华别墅网的采访实录：
北京华远房地产经纪有限公司副总经理金鑫
记者：您赞同"楼市拐点论"吗？您的理由是什么？
金鑫：拐点的说法其实是不对的，它是股票里的一个行业用语。比如经常提到的波峰，就是在上升曲线中停顿的部分，变化的趋势有可能是升高或者降低。王总（王石）说的拐点可能产生了一种消极的因素。万科在一些外省市的项目有一些折扣面向社会，这导致一些中小型开发企业"耐不住寂寞"，扛不住了。这其实只代表一种观点，比如说任总（任志强）就有另外的看法。
拐点不能来概括房地产整体的状态，只说明一个变化规律。尤其是有一些经济学家，包括我们业内的一些相关人士支持万科的这种做法，这中间有一种讨好政府，有一种私立考虑的意味。我们让行业全面健康的发展，就应该百花齐放，所以不能只局限于个别项目中。但是这种态势会慢慢回调，当然政府也不会一棒子打死所有开发商，这样社会就不和谐了。
记者：任总（任志强）的观点好像是不同意"拐点论"？！
金鑫：坚决不同意，从他调研的统计数据来看，07年整体相比06年来说，整体成交的同比增长还是上升的。还有一些企业，比如说像河南的××也提到过，我们从小就在冬天里长大，所以冬天来了我们根本不怕。这就是说从自己经营企业角度，有一些应对措施，比如做足产品、做足管理、兑现给客户的承诺。这样，不管什么时候都会有市场。因为购房需求保证了北京房价的大势是不会跌的。全国人民都有一个共同的愿望，就是在北京有套房，再加上奥运会大的利好，更是带动了奥运周边区域楼盘的售价和租金。据了解，一些奥运村附近的精装修大一居，一天就可以实现租金5000-8000元，对业主的租金回报率是很高的，这是有目共睹的。
记者：前两天去调研盘古大观，最贵的一套售价12万元/平米。
金鑫：这应该是能够实现的。从统计局统计数字，还有从银行角度，其实这个始作俑者还是政府的指导政策。银行在实施这些政策过程中给开发商带来压力，是要紧缩银根，这是当头一棒。2008年一季度，因为中国出现罕见的雪灾，预计2008年的GDP能够拉低1％-1.5％的百分点；那么胡主席在春节前讲话的核心思想就是让中国经济科学掌握节奏和力度。因为南方雪灾给GDP造成负向拉动，导致经济持续发展还需要导向。而近期一些股市方面的信息，透露银行政策将会出现松动。央行一季度财政报告要出来，其中信贷计划的额度将要公布，届时就知道今年银行能拿出多少钱给市场。
记者：这个计划大约是什么时间出来。
金鑫：一季度必须会出，应该就在二月底三月初的时候。如果出来的话，股市的股评反应、银行包括地产股可能就有所反弹。这可能就是胡主席政策方面调整的一部分。这个调整对开发商来说日子会好过一点。反观去年房地产整体市场的变化，07年1月份到4月份有增势，但是递增的幅度比较平稳；所以四月份开始一直到十月底涨幅比较大；而从11月、12月份下滑，有一些萎缩。政策频繁出击，12月份的低点相比1月份的高点还是高的，这证明一年之内房地产也会出现波峰、波谷。从现象来说，08年的一季度整体处于相对平稳的态势，可能过了一季度还会有所反弹。纵观十年，大势是这样一个趋势。
北京为什么说不会跌，因为全国人民都要在北京拥有一套房。北京市迎奥运会，市政建设提速了20年，像这些高速公路、城铁、公共交通、地下交通都在提速，所以沿途房地产的价格在攀升。两限房跟经适房都是要求开发商要对政府有所承诺、有所补贴，保证中低收入购房者的基本利益的。观察一下，近期丰台的两限房都快涨到8000了，十年前这个价格绝对是高端住宅的领域。这证明房地产中低收入人群体的置业门槛也在提高，所以这个大势说明北京的房价不会跌。
记者：面对2月份楼市成交清淡的局面，您认为这是市场暂时的反应，还是会持续下去？
金鑫：2008年1－2份的成交低迷有可能是今年的最低点。今年有几个点，从房地产作为GDP比较大的领域来说，第一季度可能会出现一些转机，体现在4－6、7月份。因为那时国家有个政策，就是奥运会前一个月，没拿开工证不允许开工，所以就局限在6月30号。而奥运期间就不批开工证，你卖房才可以办，你会发现全世界的人都在关注奥运会，对于房地产销售可能又是比较冷的阶段，这个间期又是两个月。从理论上来分析四个月就没有了，还有八个月，而这八个月可能要支撑全年的销售量，所以政府也不得不考虑这方面的一些因素。这对市场整体供应量会有一定的影响，可能持续到半年左右。因为只有开工后主体封顶，银行的钱才能汇过来。那么市场供应量的弥补，可能是在奥运期间或者在奥运之后。
记者：网上很多网友留言：希望房价继续降下去？如果再降下去，他们还会等一等再购房。
金鑫：这个问题要结合需求，市场有刚性需求和软性需求。刚性需求就是去年北京按任总（任志强）给华远经纪公司搞培训大会的时候，提到2007年大概有四十、五十万对年轻人结婚。在中国传统的意识里，结婚了就要独立，不愿意跟父母、或公公婆婆一块住，这种需求是必然存在的。另外的需求是投资性需求，因为股票市场不太好。按照全球股票市场，中国是发展中国家，股市的很多行为不具备国际惯例。投资股票的结果是，100年投资股票能盈利的人只有10%，所以股票投资并不是最理想的投资手段。
记者：对目前高端物业客户的消费心里是否有研究？现阶段是买房的最佳时机吗？
金鑫：从华远经纪销售的一些高端楼盘来看，一些股民利用股票的波动富裕起来了，也就是赚到钱了。但是他们对股市投资并不是特别放心，甚至会有一些担心。于是，会把股市的钱撤出来投资房地产。最近我们的一些豪宅成交就是这样的。这也说明国内的投资途径相对单一，房地产还是相对比较保值的工具，可比起存银行、吃利息，这种投资更有保证。另外，还有一些人为了让子女受更好的教育，或者为了就医来北京置业。
而买房的最好时机，要结合你自身的实际情况。我现在手里有200万，股票也不肯动，不知道什么政策又来了，可能一抖这个钱就贬值了，就没有了。所以有的人比较保守，想到投资不动产的固有性，这应该也算是一种刚性需求。另外，有的人因为自身对住房面积的实际需求，也会投入购买。所以，正因为任何时候都会有新结婚的年轻人，也会有需要购房改善居住环境的年轻人，所以结合自己的实际情况来买房应该是最重要的。我个人认为，现在买肯定要比三年以后买更合适，因为从涨势来说，现在还远远不是顶峰值。
记者：目前，购房者的心理和顾虑是什么，对他们的观望态度有什么建议？
金鑫：一部分购房者在观望，就是因为舆论的导向，造成观望的态势；那么一经有一些突破性的消息，媒体又该大肆炒作了。他们又该集中去买了。现在没人排队就没人买，中国人就是喜欢这种羊群状态，喜欢扎堆。却不愿意去深入了解，哪怕是尝试。
我个人看待这个观望问题，还是坚持要跟自身需求直接挂钩。假如说你今年准备结婚，结婚最好有新房来做结婚的新家地点，这个要求就比较高。如果经济实力不够，可以说买两限房或者是二手房，重要的是你愿不愿意承担。买房这个事如果一旦确定了，早晚要实现。王总（王石）说三四年以后，但我认为别留遗憾。假如三年以后房价低了，那你有实力再买，房产还是应该保值增值的小工具；假如你现在没买，三年以后又涨了45%，那你会找王总理论吗。因为每个人看问题的角度不同，最客观的是你的实际情况。假如你经济实力差一些，可以让父母、跟亲戚朋友先支持一下购房，实现人生的第一套。假如你的积蓄只有够付普通商品房首付的，却非要一步到位去追求奢侈的房子，那肯定不合适。重要是要量力而行，并且要为自己的行为负责。
其次，房地产就是遗憾行业，很多开发商到最后都是遗憾和后悔，有的开盘价格定高了，本来预计两年卖完，最后四年才卖完。跟投入相比觉得不合算，所以这就是遗憾。买房者也有遗憾，十多年前望京商品房4000元/平米；2000年时已经涨到8000元/平米。有人说，4000元/平米都没有人买，将来还得低。结果现在望京平均价格两万多。事实上，购房者也是在这种后悔的状况中生活过来的，所以你要对自己的决定负责。假如你现在投资，你就要用时间检验你的决策是不是英明。从国际惯例来说，这种决策往往是正确的，及时去兑现你的愿望，而往往在左右过程中就会失去更多，那是做人的一种缺憾。我的建议是，如果你有刚性需求，你就买；如果你有闲置资金，现在觉得不是到最高点，就可以再考虑一下。
从城市整体发展来说，任总（任志强）有一个统一数据，在上海每平分公里容纳的人有2800人。现在，北京市还不到1000人/每平方公里。这说明从城市拥有量来说，相对人口我们还没有完全利用好土地，还有很多的空。以这一点来说，城市进程的发展在这阶段还是有机会的。当然如果真到物以稀为贵的时候，好的地段也绝对会出现真正的豪宅。现在可能有很多选择，在四环内买一个房子可能对中低收入的人群会紧一点，但可以买一些近郊的，或者是五环附近的房子。你可能有很多选择。几年以后你可能只有去郊区选择了。
记者：是否觉得媒体误导了今日的楼市？对媒体有什么建议？
金鑫：媒体现在有一个很重要的突破。这是我们中国政府开放以来的一种突破，允许人们言论自由。媒体的健康不健康是看评价的。不认同，可能就会认为不健康。而这种现象会一直存在下去的，你受什么样的声音所影响是你自己的问题。
而舆论的声音在专业人士来看，不能够用自己的感觉去评价一个事，比如可以反映老百姓、开发商、银行的事情，也可以反映政府的事情，但别妄加评价。而且首先是要听明白了，要写清楚，能表达清楚，不要误导。你妄加引导，甚至添油加醋，说任总（任志强）说了哪些，就会带来一些负面影响。在之前出现了很多很多次，其实任总（任志强）表示我给富人盖房子，潜台词是因为拿地就贵，只能盖高端住宅才可以生存。开发豪宅，给国家交的税收也多，而这些都变成国家的收入来补贴中低收入老百姓的住房或其他，其实是一件好事。
舆论氛围影响的就是老百姓，对业内没有影响。大家还是该干什么就该什么。反而对我们经营公司是一个利好和一个发展的机会。
