继旧厂房改造创意工坊大获市场成功之后，工业地产继续走着变型和创新之路。如今，工业别墅的诞生，标志着工业地产家族又添新丁，同时，在别墅用地停批的大背景之下，又一个市场需求缺口被打开了。
工业别墅，简而言之，就是工业用地上盖的类别墅产品，属性是工业厂房，但实际用途却可“擦边”衍生至商务别墅。
高性价比走俏市场
近期，位于闸北区共和新路上的东方环球企业中心，广受市场追捧，可谓给沪上商业市场吹起一阵清新风。参照之前的市场情况，同属工业别墅范畴的宝山台鼎中小企业园以及嘉定夏侯中小企业园都在市场引起了消费者的强烈关注。
“这里最为吸引我的，并非其周围的大环境以及大交通，而是园区内即将推出的‘欧式风格’别墅办公楼。”有意将自己的企业总部搬入东方环球企业中心的夏先生坦言，工业别墅这类产品和高性价比，是他这类中小企业主最为青睐的因素。
据了解，随着上海商务及工业园区的发展，越来越多的中外企业纷纷入驻各类商务及工业园区。一些企业的中高层管理人员，既需要在园区内进行商务工作与生活，也需要有园区周边的高端别墅来满足居住。于是，一些具备集生产、办公、生活功能为一体的别墅式办公产品应运而生，即工业别墅。而复合功能的多用产品属性，也促使了工业别墅市场的走火。
“在市区，形态是别墅，而且还能办公之用，相比普通办公楼更为方便保值，也比单买的自住型别墅更具功能优势，看来性价比相当高。”夏先生的算盘打得相当精明，据了解，在常见的办公大楼形态外，定位于国内外企业上海总部集聚服务区的东方环球企业中心，推出了55栋单栋建筑面积约1350—1360平方米的别墅式办公楼，按照18800元/平方米的单价，每栋别墅总价约在2540万元左右。虽然总价略高，但试着比较一下，一套位于市中心的独栋别墅，当前的单价基本都在3万/平方米以上，总价也大多都要超过千万，这样一看还是相当“划算”的。
园区商务需求上升
根据高力国际的报告显示，由于跨国公司特别是制造业企业的办公和研发面积的需求，陶氏化学、通用电气、可口可乐、爱立信以及菲利普等许多跨国公司都已经选择把办公室迁往商务园区或工业园区。此外，大量的跨国公司同时也继续不遗余力地在上海投资扩容，比如可口可乐(中国)有限公司将在上海紫竹科学园区投资建立新项目，规划占地约12.3万平方米；英国阿斯利康中国创新中心将建立于上海张江高科技园区，计划将于2009年底建成；霍尼韦尔集团计划投入1350余万美元用于扩建位于上海张江高科技园区内的亚太研发中心。
企业入驻园区的日渐活跃，随之而来的是越来越多的园区从业人员的导入以及其对工作、生活环境要求的提高。据了解，越来越多的企业都对优美生态的办公环境与居家化的工作设施产生了浓烈的需求，因为良好生态的工作环境更易使员工焕发工作激情，从而提高工作效率。同行媒体中，捷迅传媒今年就将办公地点从原先闹市的石门路迁往了苏州河畔昌化路附近的一幢创意办公厂房内。这些都反映出了不少企业对于OFFICEINHOME的理念追崇，以及对于别墅家园式办公环境的追求。
面对这种情况，一些开发商采用了类似住宅的组团式开发，在园区内设立中央会所或工业别墅，令办公及生活环境大大改善。譬如，地处嘉定南翔工业园区的亚太兴业城，就建有面积为750—1350平方米的工业别墅，园区内并设有中央配套会所，组成了一个大组团。另外，在金山张堰，有一个名为金国中小企业园的项目，也有类同的设计，大量面积产品风格各异的工业别墅，配备着一些主题会所。而同样位于嘉定工业区内的夏侯中小企业园，与宝山城市工业园区毗邻，也是类似的产品。该项目自去年7月开工，即将于10月建成交付投入使用，目前的售价在4500—5000元/平方米。
在销售上，这些项目较多都采用了10万元定金的预定方式，待项目拿到产证后，再进行交易。据了解，夏侯中小企业园的项目预定目前已经超过了三分之一。
投资回报高
从现有市场供应来看，除东方环球企业中心外，目前这类工业别墅产品大多位于较为偏远的市郊地带，主要面对的是本地和周边外来的一些中小企业及科技研发型企业。因而定价不高，多为4000—5000元/平方米，房型面积较大，普遍在500—1500平方米左右，产品多分为三层，底层为厂房，二楼为办公，三楼为生活区。
据了解，目前这类别墅型的产品的购买人群以台湾及苏南地区企业主和投资人为主。
从总价来看，该类别墅产品总价在200万—750万元，与上海的一些中低价格经济型别墅相差不大，但由于该类型别墅产品集生产、办公、居住为一体，功能上更为讨巧。
而且，这些工业别墅大多都配有环境优良的生态化园区与高级中央会所，租金达到0.8元—1.5元/平方米，虽然和一些甲级办公楼租金相比，存在着近6—8倍的差距，但结合其“实惠”的总价，其租金回报率应该算是相当高了。
目前，绝大部分园区都只是缺乏人性化的单一生产型配置，并不符合现代企业的需要。而如亚太兴业城、夏侯中小企业园、台鼎中小企业园等这类别墅型办公产品在上海及长三角地区的总体供应量很少，因而这类产品将被长期看好。
