编号为20081004、面积为136151平方米的松山湖富民大道西侧一商住地块将在今天上午10时在国土交易中心拍卖。由于此地块属于松山湖园区的地产配套项目,加上该板块众多优势,一直是人们关注的豪宅板块,因此此次拍卖引起了业内人士所关注。由于中央生活区刚刚宣告取消6月的拍卖,这更为该地块的拍卖结果增加了神秘色彩,不论拍卖结果如何,松山湖地产板块的关注度却并不会因为拍卖的结果而减弱,相反,这块由政府悉心打造的优美园区将会吸引更多的地产商们投身加入建设松山湖的行列。
住宅结构有所调整
松山湖地产板块项目自2006年正式揭开神秘面纱推向市场以来,辖区内三大项目锦绣山河、松山湖1号及长城世家的开发进程一直备受社会各界的关注。随着万科松山湖1号、光大锦绣山河先后启动销售,由深圳长城地产开发的长城世家项目也将在今年五六月间启动销售。一直给人以豪气感觉的这个板块今年将不再局限于只推高端别墅产品,洋房、小高层洋房都将出现在今年松山湖地产项目之中。作为最早进驻松山湖地产板块的本土开发商光大地产也传出消息,有望在3月份在锦绣山河项目中率先推出一批小高层洋房产品,松山湖园区内独有的景观资源将不仅只为豪宅业主独霸,园区的住宅结构将有望调整。
松山湖地产项目在今年齐推洋房产品,预计洋房将是今年松山湖居住板块中一个最为重要的主题。远离主市区、各方面生活配套尚未成熟的松山湖板块,是否适合在此时推出洋房产品?市场是否能够接受该区域的洋房产品?也是业界较为关注的焦点问题。
小高层洋房齐上阵
据了解,光大地产锦绣山河项目最快会在3月份中下旬推出第一批洋房产品。据该项目负责人光大集团房地产管理中心策划部副总监叶伟强介绍,目前锦绣山河项目中的洋房共12栋,层高12-16层,套数约为800多套。项目组目前正在做客户与市场调查,首批推出的洋房总套数尚未确定。
万科地产方面则表示,已计划在今年11-12月份在松山湖1号新拿地块中先推出4栋13-15层高、主力户型约为180平方米的四房户型大户洋房。由于松山湖1号销售良好,万科地产已于去年以合作形式再度成功拿下项目周边44万平方米新地块。自此,松山湖1号的总体面积就达到了57.2万平方米,成为目前松山湖第二大规模的豪宅项目。而年底推出的洋房系列产品则属于新拿地块规划中的新品。
前两年,深圳长城地产以2.3亿巨资拿下松山湖沁园路地块后,其项目开发进程一直备受关注。据悉,该项目地块规划因受容积率及“90/70”户型限制的政策影响,整个项目最终定位为高端豪宅洋房,主推的产品也是洋房,因此,该项目应该是三大项目中洋房数量最多的一个。
同质化之忧
松山湖板块经过2年多的开发建设,因为享有得天独厚的自然生态资源,开发高端的度假型别墅产品已成为松山湖地产板块的一个标志。在本土市场上,甚至珠三角及全国市场都享有一定的知名度。今年辖内地产项目都同时推出洋房产品,业界人士对此类产品能否像别墅那样受到市场欢迎则表示担心。
地产投资人士张剑(张剑博客,张剑新闻,张剑说吧)认为,目前最影响松山湖园区生活居住的就是生活配套不够成熟、生活区内人气不足的问题。该区域开发的别墅产品如果作为投资品种或度假品种,其市场认可度是很高的,这也是为什么该区的别墅一直都能销售火爆的原因。但洋房产品在此区域中的认可度肯定不如别墅产品,因为此类产品目前在东莞市场上数量极大,选择很多,在生活配套还没跟上的情况下,洋房的营销难度比别墅要大得多。
面对投资者的担心,开发商给出了自己的看法,三大开发商今年都不约而同地推出洋房产品,证明该类产品还是有一定的客户市场。光大方面表示,其实公司在前期经过市场调查后,发现有大量客户对于松山湖的洋房产品充满兴趣,其原因在于松山湖居住板块本身具有其他区域所没有的空气、环境及景观资源优势,而现在的客户群体为了追求健康,对于居住环境的要求越来越高,松山湖板块推出洋房产品,则能够在最大范围内满足这类人群对健康居住环境的需求,因此这类洋房的定位应该是居住型高端洋房产品。
光大该负责人说,目前很多松山湖的企业客户在松山湖居住、工作了一段时间后,都已经非常认可松山湖的居住环境。“松山湖生活配套不成熟”只是外界对松山湖居住板块的一个误解,事实上,这两年松山湖的生活配套已经越来越成熟,酒店、学校、电影院、知名国际餐饮业如肯德基等都相继在中心区落户,虽然整体配套不如市区,但开发商会在开发过程中不断与政府共同努力完善各类生活配套,如引进超市、重点通过增加公交线路、提供小区穿梭巴士等,相关计划已列入议事日程中。
对于此次推售洋房的价格,开发商则较为保守不愿意正面回应,但有知情人士透露,目前房地产市场大势不好,虽然关注的客户较多,但在最终的定价上都会比较务实,不会过分抬高商品房价格,不过记者从长城地产取得松山湖地块的拍卖价格计算,按照当时拿地的土地成本加上建安成本都已经达到每平方米5500元以上,再加上这两年建筑材料的不断加价和物价飞涨,要想该地块达到城区普通洋房水平是不太可能的。
园区配套日趋成熟
从松山湖园区这两年的发展来看,松山湖对外形象及知名度的提高、中心区配套快速成熟的一个重要推动力来自于房地产开发带来的一系列联动效应。虽然商住建设只是松山湖产业园区的一个配套功能,但这两年松山湖地产开发热对园区的配套建设提速、提升园区知名度和人气等确实起到了极其重要的作用,地产商在推售项目的同时也把松山湖的整体形象推向市场,提升了项目和松山湖的形象和知名度,令松山湖的招商进程加快,许多知名高新企业、高等教育院校不断进入松山湖,为松山湖地产带来了巨大人气及潜在的市场客源,可以说这种地产与产业招商的互动作用是显而易见的。
生活居住在松山湖的黄先生表示,目前松山湖这两年生活配套有了很大的提高,除了公交线路增加交通环境大为改善外,一些生活娱乐设施也在逐步增多。
在东莞市土地交易中心,这段时间以来,松山湖辖区内挂出了多幅工业与商业土地进行招拍挂。东莞中原物业顾问有限公司研究部经理车德锐认为,这一举措说明了政府目前正在有意识地通过土地放量回笼资金,对松山湖北部工业园进行大规模持续建设,并有意整合各类社会资源建设松山湖。在如此建设背景之下,松山湖住宅板块的前景值得期待,特别是目前政府对松山湖商住土地放量控制仍然比较严的情况下,可以预期,目前在建的几个松山湖商住项目的含金量是相当高的,投资与居住前景都相当好。
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