【主持人 邹俊】别墅产品规划这方面来看，现在的别墅设计上，有什么样新的发展和趋势呢？
【尧建刚】总的来说，新的趋势倒是没有特别新鲜的，因为别墅产品已经非常成形了。中国的住宅设计应该说在全世界都是走在最前列的，没有哪个国家的住宅产品像中国这么丰富。但是，有一点不一样的地方就是，从去年开始，高科技别墅越来越多了，包括我们公司目前着手做这种设计的产品非常多。以前我们都知道，比尔盖茨的别墅科技含量是最高的，包括舒适度也是最高的，以前都是作为物业房产提供的，建了房子，是毛坯房，你自己装修。现在更多这种高端产品，做了更多的高科技含量，提供高舒适度的空间，这在未来一些年会慢慢成为主流。因为，毕竟高档产品，都是花大投资，结果技术含量你不如一台彩电，基本上没有特别高的技术含量，我觉得这种现象是不正常的。所以，未来这种高科技，高舒适度的别墅会比较多。
【赵姝岫】目前高科技的产品，在开发领域的尝试也引来很多争议，对于北京的消费者来说还是相对比较保守，会觉得稳定性，包括未来的使用是否节能会有疑虑。
【尧建刚】主要是开发商对它抱有不太肯定的特点。特别是北京，目前的现状，只要能把房子盖出来就不愁卖，所以任何开发商都不愿意多花一分钱多投入。因为只能把房子盖起来就不愁卖。就我们公司做的高科技产品来说，北京和上海是最少的，北京和上海的房子不愁卖反而是最少的，在杭州、重庆、四川都做了非常多的项目，反而是二线的城市开发商愿意拿出费用来做投资。做了肯定利润回报是最高的，别墅更没有人做了，因为别墅更不愁卖了，因此现在国家控制别墅用地。我们在武汉做这种高科技别墅房子多一些。未来市场还不会像这样，我觉得不一定。还是跟中国的宏观经济走向有关系。
【主持人 邹俊】这还是跟购房者的需求更有关系。
【赵姝岫】对于我们媒体您希望呼吁什么呢？
【尧建刚】我觉得目前中国的能源这么紧张，我都不开车的，就是这样的。中国能源太紧张了，60％、70％的能源是建筑消耗的，我真正希望开发商能够重视这个问题，把这个问题重视起来，能够给买房人一生投入的东西，能够给高技术含量，能够给购房者提供真正舒适的产品，这是我一直在追求的目标。
【主持人 邹俊】希望开发商能够多投入一些？
【尧建刚】对。
【赵姝岫】就是在舒适和节能上面多关注一些。
【尧建刚】对。
【赵姝岫】现在的高端客户有没有新的关注点，他们所希望看到的一些方面？
【霍薇】坦白讲我的心得是这样的，我认为目前的客户比较理性。
【赵姝岫】即使房价这样疯狂的涨他们还能够保持理性。
【霍薇】对，他们对产品的要求更高了。拿图纸卖房子的阶段已经不能说服我了，我要看，要见证。同时，我对我的产品，或者对我购买的这栋房子，我有更多个性化的要求。那么这种东西相对于，比如说普通的公寓里面或者是高层的塔楼里面是难以实现的，但是对于低密度产品来讲需求就可以体现得更强烈一些。
【主持人 邹俊】您接触的客户里面，对建筑的节能要求得多吗？
【霍薇】其实还是有一定要求的。但是，我认为节能产品，当然它对于社会贡献确实是有好处的，是不可磨灭的。但是从这种短期市场上来看，它仍然是一种供需关系在结合这个问题。第一，比如说像魔马（同音）之所以做那个恒温恒湿产品，是因为它的位置，它初期只是一个普通的高层公寓，它二环的干扰，包括城市的空气质量，污染严重这些问题解决不了，一旦恒温恒湿问题就相应的解决了。就不会有任何问题了，这种东西相应可能是对于需要在城市里面住大宅又需要提高生活品质的人，他就觉得非常好。当然我们之前也探讨过在低密度的产品里面做这种恒温恒湿的东西，二期是想做这种产品，当时我们也跟自己的客户探讨过，如果有那样的产品会不会愿意购买，他们会觉得很奇怪，我买别墅就是为了打开窗户，现在不让我打开窗户，那我觉得不方便，我不需要那种产品。但是，他仍然会关心节能，比如说这窗户全是落地，会不会不节能。他比较关心，所以在产品设计方面要考虑这个因素。并不是说低密度的差别，可能短期内要加高科技的东西在里面，他可能会觉得不够人性。所以，我觉得更靠近城市里的这样的。定位就是一个高段公寓，客户首先判断是能够支付起的，他们就要制作更符合需求，跟符合对生活品质追求的产品给他。整体的市场上比如说会出现什么产品，或者是产品面积的细分，或者说产品功能的细分，这是需要靠市场供需关系来调节。真正是客户在决定，或者说购房主力群体决定今后方向是朝哪个方向走。
【主持人 邹俊】您谈一下自己的看法，对别墅今后会朝哪个方向发展？
【霍薇】我没有什么看法。
【主持人 邹俊】尧总的意见呢？
【尧建刚】我们每年都对各类产品做产品的发展趋势的研究。就别墅而言，基本上状态还是非常稳定的。它的趋势在前几年已经体现了，包括精细化了，没有什么新的东西。
【赵姝岫】您会认为这种别墅产品会绝迹吗？
【尧建刚】不可能绝迹的。只要有市场需求，肯定就会有供应。这种需求是越来越大，为什么控制别墅用地，就是因为别墅开发量前几年有放大的趋势，这表明中国的富有阶层是越来越多了。
【赵姝岫】霍总跟开发商接触比较多，他们在比如说别墅产品，因为我们现在了解，有一些别墅开发商并不是说完全为了利润，在独栋别墅后面再建一期公寓，为了响应这个政策迫不得已，您认为这种一刀切会不会把开发商逼得很无奈？
【霍薇】以我们的某些项目举例子，我的项目在北六环，我可以再70/90，没有问题，但是他们需要公交车，需要地铁，需要大型购物中心，需要超市，需要很多市政配套措施，但是没有。那我做了也不会有需求。但是现在不做70/90又不能获得合法的手续。所以看到现在市场很多项目都在停滞的阶段，是没有办法。那怎么办呢，就是等，要不然等着口子开，要不然等着市政配套措施先建起来。这种地方会出现独栋的别墅产品，是因为独栋客户比如说工作时间不一定要求早晨九点到公司，还有他们有自主的交通工具，可以开车往返。他不是很依赖的基础市政配套设施。但是总不能让我坐公共汽车的，每天卖菜要到很远的地方，这样生活就不方便。所以为什么政府要提通州是北京的后花园，因为它的交通设施，市政配套都跟得上去。所以人们会选择在那边置业购房，哪怕付出了时间成本，但是没有关系，因为这些市政设施在提供支持。
【主持人 邹俊】不同区域有不同的功能。
【霍薇】对购房群体的主导作用也不一样。所以，我认为现在对开发商来讲，确实是有很多的难题。包括比如说客户在一期购买的时候，当时在看规划，全部都是低密度，忽然之间70/90来了，客户自己都会很迷惑，客户也知道，这事儿开发商决定不了。如果后期真改规划了，客户又会觉得受骗了。
【赵姝岫】对于别墅开发商来说，是不是他没有这个精力和心态再去研究别墅产品怎么创新，可能都是忙于这个产品如何上市等这些基本事务上面呢？
【霍薇】刚才我们为什么讲别墅综合体，可能未来是会发展的。因为宏观政策是这样的，作为我们来讲，我们也不可能要去跟政策抵抗，或者是对力。但是我们要仍然解决符合市场需求，更多精力花在前期市场定位和产品定位上面去。比如说纯独栋产品，做这么大面积的东西，什么人会过来，市政配套如果没有的话，社区本身会提供什么配套，会吸引什么样的人来，这是需要开发商研究的课题，而且这个课题会随着这块地在不同的位置，有城里和北六环的沿线肯定是有不一样研究课题的。
【赵姝岫】我想听听二位的意见，就是对别墅花园卖价是上亿，打大别墅，天价别墅，它们未来的前景会如何？
【尧建刚】每个项目都有大别墅，从我们了解这种操作手法，不同的开发商有不同的心态。有些开发商纯粹是为了炒作产品，我们某些开发商纯粹就是为了炒作产品。为什么呢？每个产品区里面，可能都是卖三百万，五百万，突然之间有一个楼房买一千五百万，这样就会觉得这个产品不贵，这就是差异华。比如说有的产品楼王买一千五百万，那么普通百五百万，这是噱头的炒作。还有是需求，真正这种产品的需求，像我们在北京今年做了一个产品，大概是三栋别墅，每栋大概是两个亿，只有三栋。在北京的某个郊县。
【赵姝岫】好像在八达岭高速那面。
【尧建刚】具体我就不说了，市场保密。为什么要做这种产品呢，反过来说有市场需求。中国有两端，一是极有钱的人，市场永远都满足不了需求，远远没有满足。极富的阶层有需求的时候，中国的产品现在都是非常差劲的，包括五百平方米的别墅，作很多配置方面都满足不了他们。所以现在出现1000平方米卖价都是上亿的别墅，在里面做的功能分区非常明确，还有高科技数字节能的技术，他们对于这种产品的规划，要求也非常高，相当于城堡。为什么他们对这种城堡要求这么高的，大家都知道中国的货币性流动过剩，货币存在银行里相当于贬值，股票市场风险又太大，而只有房产，不可能把几亿的资金买一个几百套的别墅。所以，像国外英国、法国都有这种，作为传家宝的产品。中国目前就特别缺少这个产品，所以像几千万基本上都是奔着这个目标来的。而且需求量还不少，我们基本上每个城市都做过这个别墅，就是天价别墅。
【赵姝岫】你说设计师在设计这种产品的时候，都参考哪些素材？
【尧建刚】要说参考没有，因为这种东西是新的产物出现。所以，它基本上参考了，包括国外的别墅是没有办法参考。真正买这种产品的人，可能把它作为企业会所，或者是宴客，不仅仅是停留在生活里面。我们可以参考国外像一些城堡产品，以前那种贵族城堡。
【主持人 邹俊】在以后像这种天价别墅的设计上它的风格会不会越来越趋向于国外的建筑？
【尧建刚】肯定的，没有人花几个亿买现代的东西作为传家宝。因为现在的东西，包括买衣服也是一样的，只要是流行就肯定是过时，今年流行这个东西，保证明年会有新的产品出来。所以流行肯定是过时的，只有这种经典才是永恒的。为什么说新古典这种东西，传承上千年，包括未来再过几千年，这种东西还会存在。而大漂窗，包括现在的高层住宅风格为什么一直在不停的变化，就是因为今年在流行这个东西，过若干年之后，人们的喜好又在发生了变化。因为新贵阶层不断在冒出来，所以他的要求也不断在改变。
【赵姝岫】霍总有什么想法，对这种天价别墅。
【霍薇】我认为是这样的，跟尧总的关键基本上一致，有需求就会有供应，有供应就会需求直接转化为购买。现在社会上确实有一部分这样的阶层，他支付得起，除此之外，他有一些特定的需求在里面。不仅仅是居住而已，当然这种传承的感觉能有多少，因为我觉得毕竟我们是公有制国家，真正这东西是不是今后能传承，虽然《物权法》说了自动续约，但是跟国外的情况不一样。就现在的情况来看，天价别墅不会是主流的东西。但是对于载众来讲，可能还是有一定的市场空间的。简单来讲，别墅的概念意味着对自然资源的奢侈占有，天价别墅就更不用说了，可能会对周围的自然景观环境，包括本身这栋建筑所私有的部分，比如说庄园或者是城堡的概念，比如说私家庭院的面积，等等这些附属的价值要求都是相当高的。同时，对室内，比如说现在市场上看到的大多数别墅产品还是属于统一设计，统一施工，统一销售的，对于这种天价别墅来讲，在销售过程中能够参与更多应需化的感觉在里面，这是需要的。同时，也不会简单的毛坯交付，精装修的东西也要跟得上。
【主持人 邹俊】刚才霍总跟尧总都谈得很多，很重要的一点，大家都同意，不管什么样的别墅形态，都是受到需求的影响。按照现在客户购买需求里看，别墅综合体的发展态势应该是比较好的。今天非常感谢两位来参加咱们这个论坛，也非常感谢各位网友关注咱们的论坛，谢谢大家。
