“你手上握着几套房？”几年之间，不知不觉，南京人见面寒暄，已经三句话不离房产。炒房，或者说房产投资，已经成为南京人最普遍、最关注、最津津乐道的投资方式。多少人靠着炒房一夜暴富，又有多少人辛辛苦苦工作、想方设法省钱，只为攒齐买房的首付。
在经过一段时间的“暴利时代”以后，如今，高利率、高税费、强调控的背景下，房产投资又逐渐回归到“微利时代”。某些区域的房产在高位上暂时止涨，房子涨幅甚至无法抵消相应的利息和税费，而整个南京楼市又有进入拐点的迹象。
因此，在目前的背景下，应该怎样进行房产投资？哪个板块的投资潜力最大？在2008年即将到来的时刻，本报邀请南京中原地产的房地产研究专家，对普通市民如何在南京楼市中投资置业，进行专业的分析指导，并给出权威的理财建议。
由于别墅土地禁批政策的严格实行，别墅土地的稀缺性日益显现，目前，相比较其他不动产形态来说，别墅堪称最为稳健的投资渠道之一，尤其是独栋别墅。尤其对南京这一江苏省省会、长三角核心城市来说，别墅的升值空间较大。
目前南京市场上别墅项目不少，尤其是江宁的别墅种类比较丰富。在将军山、翠屏山附近，由玛斯兰德、翠屏国际城、运盛美之国、山水华门、复地朗香等别墅项目，形成了一个成熟的别墅区。以目前在售的玛斯兰德百香果街区12栋为例，建筑面积为500多平方米，拥有3个地上庭园和1个地下庭园，售价1040万元/栋。而同一个小区内，没有多重庭园的别墅，售价在800万元左右。由于江宁别墅的规模庞大，配套成熟，交通便利，并且拥有较好的山水资源，存在较大的升值潜力。
与此同时，江北、仙林的别墅市场也正在兴起。江北老山板块的绿城玫瑰园，一期15幢纯独栋别墅，售价600万—800万元/幢，已全部售完。而今年11月16日老山脚下象山路西侧的别墅地块，拍出了12129元/平方米的楼面地价，未来预计要卖到2万元/平方米以上。
因此，绿城玫瑰园下一批新房源，等到明年卖时，预计价格将从1.5万元/平方米左右，涨到2万元/平方米左右。山河水二期依云组团推出时，价格从一期时约300万元/套上调至450万元/套左右，但开盘数日内全部售罄。仙林近期推出的别墅项目，包括栖园、招商.依云溪谷。
在经历了几代别墅发展过程之后，南京目前的别墅，几年内仍然存在较大的升值空间。而其中最成气侯、最值得投资的，还是首推江宁板块的品牌别墅项目。今年各片区的别墅上市量都不大，但预计明年江北、江宁、仙林三个片区的别墅将放量，值得投资者的关注。
住宅：铁心桥板块有望涨到8000元/平方米
目前，南京各板块的商品住宅价格呈现梯度分布的特征。以典型楼盘为例：城中的天正湖滨花园、金陵大公馆等楼盘售价约1.3万—1.8万元/平方米；奥体的宋都美域均价约8500元/平方米，万科光明城市精装修房均价1.3万元/平方米；仙林的赛世.香樟园等楼盘售价约8000多元/平方米；江宁的天地新城均价5500元/平方米；江北的天润城、旭日上城等楼盘均价5000元/平方米。
从涨幅来看，今年升值最快的是江北板块，借地铁3号线及纬三路长江大桥之风，从均价3000多元涨到目前的近5000元/平方米。仙林、江宁、奥体等板块的涨幅紧随其后。而主城区的房价涨幅，则未达到应有的程度，而且根据城市聚集效应，未来仍有较大的升值空间。
值得一提的是，雨花台区位居南京市城南，是南京都市发展的地理中心，是南京主城东进南延的重要发展区域。根据市政府的有关规划，宁南新区将是全市重点开发建设的五大城市新区之一。这里将建成集高尚住宅区、高科技产业区、高级现代商贸区、高品位文化设施区、高绿化覆盖区为一体的新城市“五高”板块，将成为南京市最具发展潜力的区域之一。安德门—铁心桥板块就位于这“五高”板块之中。斥资200亿元打造、约25平方公里的“宁南科学城”也临近铁心桥板块，建成后将为该区域带来一批高素质人群。
目前，铁心桥板块在售的商品房不多，只有蓝岸尚城，售价仅在6200元/平方米左右。而以新街口为圆心，与之路程相近的迈皋桥板块楼盘售价早已突破8000元/平方米，铁心桥板块的价格优势十分明显。同时，铁心桥万科地块的楼面地价已达3687元/平方米，加上开发成本，未来售价预计在8000元/平方米左右。可见投资价值之大。
同时，与市区其他区域相比，铁心桥虽然起步晚，但生活配套却较为成熟，有春江新城、三江学院、苏果超市、医院、菜场等，可以保证衣食住行无忧。结合目前铁心桥的商品住宅售价、同路程区域商品住宅售价、铁心桥预期售价来看，选择该板块购房置业，不动产增值潜力较大。
算帐：5年后卖房较划算
目前的楼市已处于高利率、高税费时代，炒房收益到底怎样？是否还有前几年那样可观？炒房一族在做出投资决策以前，最好自己算一笔帐，看看房价涨幅能否抵消利息和税费等成本。商品住宅买卖的成本，包括契税2％（高档房则是4％）、维修基金3％（多层为2％）、营业税及附加5.6％（5年以内卖出）、高档房土地增值税1％（高档房）、个人所得税1％、中介费1.4％等，另外还有利息。以投资第二套房来算，目前需要首付四成，而且要承担1.1倍基准利率，而5年以上的商业贷款基准年利率是7.83％，乘以1.1就是实际年利率8.613％。
1年内转手房价至少要涨21.1678％才能刚好抵消各种税费，不赚不亏。依此类推，2年内转手，房价至少要涨26.3356％才保本。3年内转手，房价至少要涨31.5034％才保本。但是，5年以后卖，则可以省下一笔可观的营业税。
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