北京别墅供需矛盾加剧 成交价格一路看涨

一、北京别墅市场现状

07年市场供应不足，别墅成稀缺性产品

2007年北京别墅市场供需矛盾再次加剧，尤其在供应方面，大多数区域别墅后续供应不足，导致整个别墅供应量大幅减少，别墅产品供应出现断档。据中国指数研究院统计，07年1-11月，北京市场在售别墅项目约120个，与06年基本持平，而新增供应量仅为3392套，比06年减少1735套，下降幅度为33%。别墅新增供应量的明显下滑，其主要原因是由于别墅用地的限制，从土地环节上严格控制了别墅产品的供应。03年国土资源部发布紧急通知，停止别墅类用地的土地供应，06年5月30日国土资源部再次对别墅用地全面叫停，06年12月12日发布的《禁止用地项目目录》中，禁止别墅类房地产开发项目用地，同时还规定了城八区容积率小于0.5的低密度房地产开发项目、城八区之外容积率小于1.0的低密度房地产开发项目也将受到限制。这一系列政策的推出将直接控制别墅的土地供应，必然导致了别墅产品的稀缺性。

别墅产品需求旺盛，市场供需矛盾加剧

随着别墅用地被明令禁止，别墅产品的稀缺性拉动了其市场价值的攀升，别墅的需求也愈加旺盛。据中国指数研究院统计，07年1-11月全市共销售别墅5952套，销售面积178.97万平方那诡秘。1-11月销售套数的销供比达到1.75：1，高于去年同期的1.56：1，由此可以看出北京别墅市场供求差距进一步扩大，供不应求特征明显。从各月的销售走势来看，二月份适逢北京房地产市场淡季，别墅成交量下滑到全年最低点，此后别墅市场表现出了需求的旺盛，成交量基本处于持续攀升的态势，九月受到央行和银监会联合下发《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》的影响，别墅需求受到一定抑制，成交量一路持续下滑。

别墅市场价值攀升，成交价格一路看涨

旺盛的市场需求面对不足的供应，同时加之良好的宏观经济形势，北京别墅市场成交价格一路看涨。其成交价格在1-3月维持在10500元/平方米左右，自4月开始大幅上涨，4月比3月上涨了12.1%，5、6月成交价格达到12200元/平方米以上，7、8月成交价格超过了13300元/平方米，9月起别墅市场成交价格再次大幅提升，11月高达18266元/平方米。虽然近几年国家颁布了一系列的宏观调控政策试图控制房价，但对于别墅来说，北京别墅供求结构状况异常，市场需求过甚，直接拉动别墅价格大幅走高，可见国家调控政策对别墅的价格影响不大。

小户型、低总价别墅产品备受市场青睐

产品的消费以主流客群为主，别墅产品也遵循这一市场规律。07年北京别墅的消费客群发生了较大的变化，市场上涌现出大量的新群体，这部分消费群体新的居住理念是为了改善居住环境，除了追求品位和档次外，更加关注产品的性价比，这种别墅需求的转变，引发市场小户型、低总价的别墅产品表现格外活跃，备受市场青睐。据统计，07年1-11月北京别墅成交的户型主要集中于200-300平方米之间，共销售2411套，占成交总量的40.51%，是北京别墅销售的绝对主力户型；别墅成交的单套总价主要在300万元以下，共销售3113套，占总量的52.3％，是别墅销售的绝对主力价位。可以看出，别墅产品逐渐表现出小户型、低总价的产品特点，开发商将其定位于市场的主流消费群体，完全迎合别墅市场的主流需求，从而成为2007年北京别墅市场追逐的热点产品。