杨朝淅：07年别墅放量严重不足

北京东方基石房地产经纪有限公司总经理 杨朝淅

所有大盘都在等待，基本在十几万平米的项目都在等待。比如一期开了、二期开了、三期有一点点不敢推，后面就是等待。从客户来讲观望不足以表达他们心情。更夸张一词就彷徨，买不买非常想买，会不会跌不知道。在金融调控之前市场一片大好。中央别墅区以龙湾为例，0.47容积率在去年年底收的时候1.8—2万，结果它在（滟澜山）开始是9万5，因为很多人买不到新房，因为没有放量。其实在二手房别墅市场非常活跃，做高端物业的公司做二手公司成交量非常大。但是金融调控出来之后，一下市场失调。二手市场更明显，我为什么老说二手？开发商推出新房，不足以说明真正市场的价值，这方面有很多炒作、客户的冷静，二手市场真正表现市场价值，我们现在很多客户都是观望，今年是这么一个状况。如果说到明年，如果说别墅市场的话，我的概念要看放量，因为价格是供需方面，因为07年供给量严重不足，导致联排也能卖将近三万，明年的话如果还是这种市场供量的话，对不起价格还是飞速上涨。我认为政府主旋律是和谐社会，政府可能会有一系列金融包括税收，因为从国外经验来看，金融税收相对是有效的。

如果持有环境税收出台的话，可能对客户影响会大一些。提高首付我觉得对买房人来讲，我能买五百万房子，多付一点首付没有关系，明年要看政府调控能力决定房价。总体来讲我认为明年还会涨，北京明年有奥运，所以跌就很不可能。08年展望我分两大部分，一部分是市场真实的反映，一部分是舆论的导向。现在多说跌，网友大家可以看一下，现在大家谁能买到真正的一手房，龙湾推出三期的时候，有很多业主连夜排队。舆论导向说北京房价降了，十一月比十月交易量下降了，价高量少当时是什么情况？供给你看了。拿龙湾举一个例子，我前面有湖，为了提高项目品质我开的湖的这个房子，后来我不开这个这边的房子，舆论就说价格低了。我觉得这是舆论导向。

再比如其他城市，比如深圳，其实深圳是个特例，因为它是移民城市，很多买房子的是香港的业主。另外万科降价也是热门的话题，我认为它是没有办法的办法，它是房地产的标杆，政府给你一个任务或者最终结果，你要给市场什么样的反馈。另外咱们从宏观来讲08年分析，为什么不会降？房地产业是国民经济支柱产业，05年调控的时候，那次调控很残酷，尤其上海市场单月成交为零，北京市场龙湾项目，不到半个月都订购完了，到五月份都退了，就是调控的问题。后来政府说我们这次宏观调控不可能打压房地产市场。后来就是暴涨连续十五个月。什么叫高房价？价格是供需的体现，有人买不能算高价，政府想用一些措施制造和谐社会，但是效果很糟糕，如果政府想控制房价，除了金融还有税收之外，就是增加放量。以经济适用房为例，三口之家一个月收入四千块钱，他有钱买房了吗？这点卢总比较了解，北京没有房之后，在燕郊那边房价是什么状况，原来一千两千，现在都变成五六千。它的速度两个月消化两千多套，基本上五十万到六十万，一千多套就是50个亿，而且那边大多数是大盘，销售员是以百为单位算的。为什么？就北京没有房子，通州没有房了。我有一个朋友他想在北京买房子，现在没有了要想买只能去燕郊。所以从宏观来讲价格跌不了，政府没有办法，因为和谐社会必须保证房价，一方面从舆论，一方面自身努力，我们开发商也希望和谐社会。