“都什么年代了，还说投资？”近日某盐田新推项目的开发商人士，发出了如此“感叹”。虽然该项目海景资源上乘，品质感也很强，样板房开放日更是吸引了不少人，但是开发商还是认为，要成功赢得自住客的购买倾向，难度依然存在。无独有偶，岁末深圳各区豪宅频频“发力”，如梅林关附近某规模豪宅新推部分单位，大南山下的某豪宅二期也将入市，蛇口某临海项目近日也“改头换面”，以全新形象再度登场。
如果说在上半年的投资型市场，豪宅依赖的是投资者的热钱的话，那么在以自住客为主的楼市中，此时的豪宅更需“想方设法”征服这部分买家。提高品质，改良营销，岁末的深圳豪宅纷纷寻找类似的“出路”。
品质升级或“改头换面”“相比二期，我们在品质上做了很多努力。”事实上，这个位于盐田区即将入市的海景豪宅，是某大盘的三期部分，虽然与前两期同处一个社区内，但是无论是建筑体的外立面、户型面积还是对海景资源的配置，对比前两期都泾渭分明。但是据开发商透露三期的售价将达到2.5万元／平方米以上，是5年前二期均价的4倍多。“价格是高了，但是品质感同样也不能相提并论。”开发商说，希望用项目的资源性和品质感，来“征服”自住客们。
大南山下的某豪宅二期也将入市，知情者透露均价将达到2.5－3万元／平方米，而一年前的一期的售价还不到1.5万元／平方米。有参观过样板房的置业者告诉记者，对比一期总体感觉明显不同，“连大堂装饰风格都焕然一新”，而在户型设计、居住配套的方面，二期所做的功夫确实更多。一位现居福田正考虑换房的徐女士说：“价格虽然较高，但是看完产品后又有点心动。”这样的价格究竟值不值？更多的自住客们开始思量这样的问题。更有业内人士称，梅林关附近某规模豪宅新推部分单位，在用料和设计等方面的新增耗资，就高达上千万元，“力求突出比前期更强的居住感。”一位分析人士指出，结合目前的市场现状，自住客对产品实际用途的关注会更高，因此提高产品品质是必然的，同时再如同以往那样一味炒作升值概念，自住客们也不“买帐”。
因此蛇口某临海项目近日就“改头换面”，除了之前强调的海景与升值外，新近运用了许多改良生活品质的要素，如装修格调、硬件设施改造等等，试图吸引自住客的眼球。
价格，价值说了算？
上文这位业内分析人士继续指出，近期入市豪宅的这些举措，无疑表明其锁定的客户群正在转变，“讨好投资客到服务自住者，产品思维和营销角度都要变化。”事实上，在类似今年上半年这样的投资型市场下，豪宅一度成为炒家的“宠儿”，其固有的资源稀缺和产品自身卖点，也给了炒家与开发商共同“炒作”的机会，香蜜湖、深圳湾、华侨城、蛇口等等一众深圳豪宅片区，都或多或少的在这样“炒作”下，房价飞速上涨。这些片区豪宅普遍较低的“亮灯率”，正说明了问题。
但是由于市场形势的突然扭转，深圳楼市的投资气氛被有效抑制，因此下半年入市的产品不得不经受更严峻的“考验”。从目前的销售情况来看，首先是“低价”、“高性价比”的物业大受欢迎，例如万科、中海等在关外采取的“低价”策略，都大获成功。而对于现阶段豪宅来说，在银行房贷仍未放宽的前提下，自然就是以想改善居住条件的高端自住客为主。因此价格虽然是“居高不下”，但是价格后的价值支撑却却要比上半年“坚挺”得多。
“价格还是要价值说了算。”有开发商人士认为，花如此多心思在产品上，砸重本在生活设施上，正是希望这些变化能让自住买家看得见、体会得到，真正能被他们认可。
岁末豪宅放量，市场竞争激烈，但是对于购房者来说却是利好，置业者可选择余地更多。
豪宅客户现时有哪些？
“以现实成交来看，仍以自住换房者居多。”世联一位销售人员称，这些人多为二次乃至多次置业者，多为全家集体性购买，“也有少量长线投资者。”而且行政区的隔阂作用也正在减少，罗湖、福田的人去盐田置业，惠州、东莞的人来福田看房，类似现象越来越频繁。
有人认为，在央行明确了第二套住房的认定标准以家庭为单位后，不利现时豪宅销售，因为这将增加豪宅消费者的置业成本。但是也有观点否认，“实际成交中这类豪宅客户的首付大都接近或超过五成，而且贷款年限很少超过20年。”因此产品品质与居住感受，才是现阶段主力豪宅消费者们最为看重的。在豪宅高价格的背后，具备实际用途的高价值，才是核心支撑。
