【姜炜】有那么一天，只不过不会像股市这么恐怖。其实投资需求你挤出来以后的话，会看到很多的效率。像杨总说的小户型持续下去，就是产品同质化了以后，他可能会变成房地产市场，就是这个市场你会看到和我们以前的市场是两个概念。前两年你看这个所谓的市场，除了少量的经济适用房上市以外，这个市场就是商品房，这个商品房的同质化都很高。你看两居室都是一百平米，三居室都是150平米，你唯一的区别是大家风格略有不同，户型拿出来有多大区别。特别差的跟好的相比是差别很大，我们说市场好的东西基本的设计精髓是这样的。但是由于建筑形式会做一些区隔，但是实际上你说大的产品户型面积、套型面积同质化程度是很高的。70、90也是一样的，现在龙湖项目本身也是在绕70、90。现在很多家都是在做这个事情。而且这个70、90最后的结果现在还不敢说，小户型怎么样，小户型单价上到多少，均价上到1万多了。
【杨朝淅】1万多是民宅。三环边上的二手房最普通的民宅是1.2万。
【姜炜】新房小户型哪个报价不是1万多。经济适用房现在最大的问题，是市场整个的存量，实际上可以随时整合为商品房，就是所有的存量房。这些房子实际上他是按照商品房定价的。
【杨朝淅】存量房是指什么？
【姜炜】所有老百姓现在正在住的房子，他是商品房定量的模式。然后少量的那些东西，新房子是在逐步的出。
【杨朝淅】我觉得现在所有的房子真正的价值是在它二次交易的时候，开发商一手卖的时候有冲动的，真正的价值是在二手房的时候。
【姜炜】现在好多别墅都上千万了，还有人在买，甚至越买越多。这个东西你只要有人买就确实是有市场。
【杨朝淅】真正的价格是供需关系决定的。
【姜炜】还有很多人实际上觉得房价是上涨很多，卖吗？肯定不卖，打死也不卖，这是很正常的。他们不是不缺钱，卖的房子还得有房子住。
【杨朝淅】第一个是卖了没有房子住，第二个他看房子的升值，第三个他把房子卖了他拿这个钱干什么，他没有出手的渠道。现在就是国内投资的环境太差了，现在可以看到的是房地产、股市，还有收藏，收藏的门槛比较高，黄金投资没有这个意识。就是在国内你钱没有地方投资的。
【姜炜】你说北京市市场有多少人相信它会跌？或者我们说三年以后，北京市场能跌的比今天的市场价还要低？一部分人认为08年之后就要跌。这可以观望，05年第一次调控的时候就在观望了。
【杨朝淅】02年到现在的房价翻了两到三倍。
【姜炜】02年到今天有多少人工资已经翻了，咱们就说低保都翻番了，公务员也翻番的。
【杨朝淅】因为国民生产宗旨在每年10%的递增，通货膨胀太5%。
【姜炜】平均工资上涨得不少。
【主持人】私企涨什么了？
【杨朝淅】以前货币市场讲的是金银，你要想着黄金的价格再想房价。现在黄金多少钱？
【主持人】200多。
【姜炜】你说三年前左右的黄金价格80多块钱，那时候全球各国央行抛售黄金，说以后不需要储存黄金了，说黄金没有用。今天还会做这种事吗？
【主持人】黄金是最保值的。
【杨朝淅】它是衡量价值的标准，比如说几年前是80，现在是200，你拿房价比比也差不多。
【姜炜】房价比它涨的快。股指都涨了6倍了，房价才涨了多少。
【主持人】我觉得是有好多的泡沫。
【姜炜】泡沫是有的，没破之前就不叫泡沫。
【畅磊】有一句话叫价值成功。
【姜炜】你说现在房价，北京的写字楼价格被高估吗？商业地产价格被高估了吗？二环以内的房子不值2万多一平米吗？北京二环之内的普通居民住宅不应该2万多一平米吗？你要放到任何一个国家首都核心圈里面的住宅价格3千美元一平米很贵吗？
【主持人】现在二环房子跟四环房子价格差不多。
【姜炜】因为二环的房子是20年前的，而且供应量少。四合院也才2万块钱每平米，按原子来卖的房子也是2万块钱，你五环外的房子也卖2万。我们市场整体的定价模式还是有问题的，就是你的平衡态多的关注点全在新房上，就导致你所有市场的价格是走畸形的。
【杨朝淅】其实北京的房价不高，组织了一批北京的豪宅当时卖不出去的，去上海了。说给你们带来一批北京的豪宅，3万多一平米。上海人说你们消费能力太低了，豪宅才3万。我说你们多少钱啊？一般的4万，豪宅6万。
【畅磊】所以你回来就成功了，眼界开放了。
【姜炜】我现在听5万的也有。
【杨朝淅】所以大房地产商是北京的房价能不能追到上海这是值得探讨的事，还有是08年之后房价是涨是跌，这个也值得探讨。
【姜炜】很多人说标竿是香港，目标是8万。现在很多官员天天拿香港、新加坡说事，不允许房价涨那么高。香港的小户型控制的很好，自己就买小户型，打死他都不买大的。
【杨朝淅】香港的收入也高，也是承受得起的。
【姜炜】一半人住在公屋里面。
【李冬阳】他限价房、廉租房都是做到了。
【杨朝淅】香港是每个人都有一次机会去排廉租房的，在大陆就没有这种。
【姜炜】你看香港的房子在大陆是卖不出去的。我们政府很好的，香港的那种房子在北京是不允许的，我们间距、绿化都做的好好的，大家房子都可以晒着太阳，那价格就一定要高。
【杨朝淅】北京标准是冬至日窗台日照1小时。
【姜炜】原来是有纯北房，现在是不可能的，必须消灭纯北房，必须让你晒着太阳。然后城市规划的容积率一降再降，原来4点几的容积率，5都可以做住宅产品，现在容积率一般就是2点几。很人性化、很好，但是居住品质的提高你肯定是要付出代价的，不可能一点代价不付出。
【姜炜】这几年房子舒适度你跟2000年前后推出的房子相比差距太大了，城里的房子我熟悉，别墅我不熟。规划提升最快的是城里的普通住宅，他的各种各样素质都在快速的提升，伴随着价格快速的提升。
【主持人】这两年开发商是提升很快的作出了很多的贡献，现在楼间距做的很好。
【主持人】感谢各位别墅圈的好友，跟我们一起探讨行业的内的话题，希望以后多举办类似活动。谢谢大家！
