【杨朝淅】关于一个社区里面客群不同质的问题，一部分是0.4的容积率，另一部分是0.6的，我们是真的不知道做什么项目，最后只好做了一个酒店式公寓。
【畅磊】我觉得现在从咱们国家财富分配状况来看，人们的财富是有区分了，但是人们的素养并不见得有很大的区分。你看最近一段时间疯狂的购买力，实际上已经是看出来了，这帮人钱是有了，但是思想并没有提高，我想这种社区状态，你住公寓我住别墅，只不过是住的房子不一样，穿的服装都是一样的。
【姜炜】像我们小区住的都算是有钱人的，但是车的档次你可以看出来差别很大。奔驰、宝马也有，很便宜的车也有。可是你会发现一个问题，他踩草地的照踩，孩子随地方便的照样，乱扔垃圾的事情也有。这些低素质的事情不会因为住在一个高档小区就没有了。
【畅磊】一个良好的社区氛围也会对大家的行为产生约束。
看，杨总和姜总聊得不亦乐乎【杨朝淅】当我们住别墅的时候，有一批花一百万住别墅的人，可能会把那部分住别墅的人带坏了。
【畅磊】比如说塔楼一层8户的，一栋楼20层的话，一栋楼有200多户。但是像龙湖这样的社区，他整个社区也不过400户。像世纪城那样的，你真的不好区分业主的层次。
【姜炜】人是能够改变环境的。富人区住进了黑人，就变成了穷人区。现在购买力之所以这么强，是原来我们住宅产品的淘汰率很快，住5、住10年，很多人住2年就觉得我这房子不怎么的，住5年以后很多人觉得我要再买一套新房子。所以很多的购买需求就出来了。
【杨朝淅】越高端的项目，客户介绍客户的比率就越大。
【李冬阳】孔雀城最近就是这样的。
【畅磊】像观唐社区根本见不着，你想看到表现行为不好的业主都看不到，根本就没有人。
【主持人】他不住吗？
【畅磊】人少，一共350套房子，进到社区永远是冷冷清清的，这跟大社区完全不一样。
【姜炜】因为我们做高密度社区做的挺多的，咱们老说房子空置率高，房子都灭着灯的所以空置率高。其实你去看看住满的社区开灯的窗户也不多，中国人没那个习惯在家里把所有的灯都开着，一般就开一两个灯。
【杨朝淅】一般咱们算3.2个人，一对夫妻一个孩子，最多开两个灯。龙湾拿地的时候我还没到那，真的是数过灯。那时候只有几个项目，丽嘉、香江这些项目都在里面数过灯。因为别墅好看，就是一栋有一个亮灯的地方解决有人，塔楼你且数着吧。
【主持人】我觉得这个市场很混乱。
【畅磊】我总感觉美国次级债的危机，中国马上就要到了。
【姜炜】你说中国人违规不还贷款了？
【畅磊】现在贷款利率太高的，截止到今天第二套房子高限是8.24了，这个数据再增加的话，我相信这个危机是会出现的。你提高贷款利率以后，不是一个人遭遇这样的危机，可能是一批人。可能原来一个月交5千块钱的人很舒服的，但是现在可能要交8千、1万。五六年前我买房子的时候才是3.7几。
【姜炜】这是美国次级债的方式跟我们不一样，他可能初期的时候首付很少，利率又很低，但是他递增的速度特别快，他到后期的时候利率就几乎跟银行利率没关系了。
【李冬阳】有一段时间就是中国这样的状况，所以他要出台体制。
【姜炜】但是咱们老百姓我觉得有一点，买了那么多房子的人，不会大规模的违规欠贷。
【杨朝淅】中国人还是比较保守的。
【畅磊】前两年买房的人都是恐慌性的购房者，就是当房子涨价的时候把它视作投资品也好，视作自住产品也好，视作对未来人民币上涨的恐慌也好，造成一下子哄抢。我们买房子的时候，是毕业以后5年以上才会用自己的积蓄购买。现在很多大学生一毕业以后是买车，然后就是买房，他们在自己工作收入并不固定的情况下，他们已经发生购买行为了。这批人既然是不稳定的，他在还贷的过程当中也存在着风险，随着利率不断增加的时候，这个风险是越来越大的时候。一旦这个风险大到一定程度的话，比如说政府有一天把首付继续提高、利率继续增加，这个时候原来5%、6%贷款购买的客群，增加到10%的时候，他们会的风险会很大。那这时候会出现他们在二手房挂牌转让，这就会挤压现在的一手房市场。最后大家看到二手房还是有一些盈利空间的，所以大家就会买二手房。我发现现在买二手房中介公司起了一个推波助澜的作用，他跟买房的人说你赶快买，那边又要涨价了。然后跟卖房的人，现在不好没有什么客户。我前两天下面一个职工就跟我说想买二手房，他就说过有这样事。后来他通过另外一种渠道跟房主接触上了，里面的差价到20万人民币。
【杨朝淅】总价多少？
【畅磊】100万左右。
【姜炜】现在一手房、二手房是互相的。他就是不吃差价，他的佣金还是很高的。
【畅磊】二手房挂牌量持续增加的话，最后真的要出现空杀空的状态的话，还是非常危险的。
【主持人】现在新小区里面的，底商最多的就是房屋中介。
【齐悠茜】现在也在做二手房的网签，是今年下半年开始做的。
【主持人】很多中介公司说我把你卖房的税拿了，你就是净挣。
【姜炜】现在恐慌性购房，可能会也一天出现恐慌性卖房。只不过你的市场波动能到什么程度，或者说中国人有多少人会把自己唯一一套住房放到二手房市场上？就是他的第二套住房咱们不提，大量的80后恐怕也就是一套住房，他这一套住房即使他的支付能力出现问题，他第一个不会去卖，他会去借钱或者是放到出租市场上。他自己不住有可能，或者干脆把爹妈、亲戚朋友兜里的钱都搜过来，我干脆把贷款全还完就完了。这种到时候是老人主动的会这么干，说我不行了我扛不住了我要卖掉了，老人说你把我的存款都拿去还完就得了。随着我们现在医疗保险慢慢越来越完善，这种可能性是越来越大的。
【杨朝淅】中国人还是比较保守的观念的。
