【主持人】其实在台湾、香港包括伦敦，他们都有专门政府规划好的低密度住宅区。
【李冬阳】现在北京典型像美国纽约、洛杉矶感觉，洛杉矶完全是小镇的生活，小镇就是这样散点布置很多的别墅区，很多低密度的住宅区。未来北京也是像这样的。
【姜炜】低密度住宅区政府不是规定这块地容积率多少，那块地空置多少，已经给你定了就是低密度。比如说一个区域就是低密度。
【主持人】比如说亦庄是政府规划好的。
【杨朝淅】你低密度社区的概念是什么，我们先要明确了，再来探讨。
【姜炜】你难道能说低密度政府要去盖保障性住房吗。
【主持人】不会的。
【姜炜】像温榆河这样的区域就是这样的产品层次，高一点的就是1.0左右。
【杨朝淅】最多0.62龙湾别墅。
【姜炜】今后远郊的别墅也很少会有零点几的。
【主持人】这口还会开吗？
【杨朝淅】不会。
【姜炜】几年之内不会的。不开这个口子是对的，应该不开。
【杨朝淅】你不能因为这种需求就浪费土地。
【主持人】实际上北京远郊区有很多地。
【杨朝淅】比如说星河湾，一千多万。
【姜炜】比如说四元桥那的一个住宅项目。
【主持人】顺景园是吗？
【姜炜】他上面的住宅楼你进去看就是豪宅，小独栋一个门进去带电梯，三四户，每个楼之间隔一千米，那就是豪宅。你就像香江花园号称是富人区，但是你进去感觉真的是富人区吗？我觉得那个地方富人挺可怜的，那么拥挤。
【杨朝淅】香江是在10年前很好的，但是现在再看香江的话就是你眼光不一样了。现在在风口浪尖上的别墅，像观唐、金碧湖畔，但是10年之后你就成为现在的香江了。
【姜炜】你整体区域的各个方面没有超越香江的水平，只不过你的产品升级了，但是你基本的方式方法包括对资源的占有率是一样的，你没有超越。
【杨朝淅】国内大势来看，节约资源是大势所趋，这个口子至少我觉得不会再放了。因为现在第一独立式住宅不批了。你要构建和谐社会的话，你必须要平抑这个东西。
【姜炜】这个还有城市化的问题，农民要进入城市，要就业，要保障设施。政府除了真正居住的以外，还有其他的市政用地、工业用地，还有其他的用地，不能说这个人住了上了楼就是解决问题了，所以我觉得别墅以后会越来越成为稀缺的产品。我觉得别墅生存不是太大的问题，问题是谁能把别墅做出来，那就会生存的比较好。
【主持人】或者是做出别墅的感觉来。
【杨朝淅】这个是我们研究的方向，如果在高容积率的情况下，把那个产品做的更舒适，更像别墅的氛围。
【李冬阳】现在叠拼的形式是越来越弄的好，可能是独门，我们三期产品是把电梯间做成一户一个，是独门独院的感觉，这就增加很多附加值，就是要打造这种感觉。
【畅磊】我觉得别墅的前途还应该有，但是这种不是按照市场需求了，是政府缺钱了，缺钱就拿出来卖点。还有一个是市场有一些行政手段，看他们用这么多调控手段、措施之类的，你应该可以想到还有很多我
们想象不到的。
【李冬阳】现在这种别墅的需求还疯狂的，这几个月卖的很好就是性价比很高的别墅需求，他觉得我凭借一百多万就可以买这样一个别墅，虽然远一点但是还是有人特别的乐意。
【畅磊】实际上你每卖一套别墅，就意味这投入到其他行业里面的投资就要少一部分钱。上次我听郎咸平说，他说世界经济应该用整体经济拉动房地产在走。咱们中国是房地产在拉动整个经济前进，是小马拉大车，实际上他减少高端别墅供应量，我想一大部分程度是希望把这批钱到别的地方投资。中国高档别墅资金冻结率还是非常大的，我们真有这么高的投资回报率，为什么我们这几年别墅的平均涨幅要低于公寓呢？其实他并不是一个好的产品。只不过他作为一个房地产大势被拉动起来了，随着公寓的价格涨起来。
【姜炜】现在费劲的是把别墅开出来，卖不费劲。
【畅磊】就是我们怎么样让资金利用率更快。就像交通银行、招商银行，交通银行把资金建道路了，回报非常快。我们希望做交通银行这样的快速投资、快速回报。已经上升到非常人性化的建筑设计方式，他可能会丧失很多机会。比如说你要用5个月做一个项目产品的前期设计的话，我觉得5天就够了。
【杨朝淅】你做项目两步，第一步是可研阶段，第二步是开发阶段。这个从我得到一个消息开始到最后我开盘90天。万科是8到9个月，这个是我们理论层面的，但是没有人可以达到，万科已经做的很快了，因为他有些东西做的很顺。现在很多情况下拿地的话必须比别人低一点就可以了，多一个最低的竞标价就可以了，他2亿，我每次加价一千万，你就出2.1亿就可以了。
【主持人】开发商都准备开发大众产品？
【畅磊】不是大众，是适合目前市场需要的产品。从观唐这个产品来看，在后期来看它并不是一个很大的产品。因为你在前期投入大量的产品调研时间、设计时间，在最后配制的过程当中，你还是按照特别正规军的方法一步一步平推，但是后来你发现在市场需求量大量产生的时候，你发现你销售一片白变成一片红的时候，你自己有一个很不舒服的状态。
【杨朝淅】并没有实现利润最大化。
【畅磊】一方面你自我表扬一下觉得卖的挺好，不错。一方面觉得不行。
【畅磊】自己的房子永远不会这样想，自己的房子永远想卖少了。这时候你会发现你永远是失败者。作为操盘者来说卖好了是笨蛋、卖不好也是笨蛋。这时候我们是适销对路，快速的进入市场，这种产品一旦产生效应的话，资金回报率是非常快的。这个是我将来希望达到的方向。潘石屹这方面做的比较好，这两天拿美国的鸡蛋换了国内的粮票之类的。我觉得他这种形式可以快速的让市场出现产品效应。至于你说低容积率、高容积率怎么样做低层。我们想0.6的容积率设计方案已经3版了，但是总觉得还不够，老想看看0.6能不能做，让人觉得是很舒适的独栋。但是批复还是有一点困难，后来想双拼、连排再拉一下，这都是在想的事情。
【杨朝淅】观唐已经做的不错了。
【畅磊】前两天北纬40度那个项目的朋友，他就一直在咨询我，说这个事情应该怎么弄。我说你可能想得有点多了，但是我看他也是很失败的。他自己也很失落，一天之间600套就卖掉了，这个时候他是有错误的，要不就是定价低，要不就是前期的时间太长了。一天600套，排了4000多号人，这个作为营销的人来说是对市场判断失误的。这时候就说二期怎么办，提价还是怎么办，这个时候就会产生一些矛盾。这个就是和谐的社区最后出现不和谐的阶层。
【姜炜】我认识一个项目，去给人家移一个大树，开发商说哥们这棵你歇着吧，还是种活的吧，都移三棵了。
【杨朝淅】当时我们做的时候，不是说舍得花钱，如果你要做绿化移大树的话，是一种破坏性的移植。正常情况下是移一棵死一棵的比例。这个在我们当时来讲，觉得对整个社会是很不道德的，就是为了自己的园子好看。龙湖使的那个是5万一棵，雪松是2－3万一棵，这钱不是很多，但是关键问题是真的是移一棵死一棵。
【李冬阳】一些景观方面的老专家特别气愤，觉得树也是一个生命。
【主持人】这个东西在售价上就可以体现了。
