【主持人】我觉得今年的别墅市场行情很好，有的项目之前很困难的，但是今年都可以卖到20多套。
【杨朝淅】各个项目都没有办法说一些不真实的东西，因为在交易网上你卖多少套一查就可以了。其实今年的市场情况比较好，刚才我跟姜总探讨政策的问题，今年别墅完全处于供不应求的状态，新项目的供给几乎为零。中央别墅区来讲它每年市场的供量能够消化掉五六百套，从04年来说在售的项目是长岛澜桥、优山
美地；05年观唐入市，澜桥也在卖，05年龙湾也入市了，06年优山还有一些，观唐就差不多了，还有一些其他的小别墅进来。到07年就没有了；07年从1月份到6月，只有观唐拿出了四五套房子卖，就是没有房子了。但是客户的需求是在的，没有供应了。这就是为什么龙湖130多套房子上来以后马上就卖掉了，这是因为有一个供应的空白期。我们说中央别墅区的时候有一条很清楚的界限，就是从京承高速出来奔东的路以北是中央别墅区。所有不好卖的项目，所有的存量房今年全卖的。
【主持人】我记得以前中央别墅区一直排斥一种经济型产品，比如叠拼、联排之类的。美林就是产品过杂，导致销售一直有问题。
【杨朝淅】他就是做砸了，而且还是赶上非典了，对面的丽嘉花园销售很好。
【主持人】丽嘉卖的多快。
【杨朝淅】丽嘉是05、06年在卖。大家没把美林太当别墅看，还有一两个项目也是这个问题。第二个是在06年的7月21日的限制令出来以后，中央别墅区的购买力就下来了。从龙湾一期和二期就看出来了，一期客户50%、60%是中央别墅区的投资客，基本上东南亚、港澳台的，但是二期没有一个外国人了。
【主持人】今年上半年是别墅最好的时候。
【杨朝淅】外籍客户是中央别墅区很优质的客户，他们很多人几乎在每个项目都有一套房子。优山美地的租金是比较高的，也是租的最快的，最高的是7万。这些外籍客户的购买力是很大的。
【主持人】龙湾不是也是外籍人士多吗？
【杨朝淅】一期的时候是周边别墅区的客户在这买房子，他们觉得龙湾是填补这个市场空白，而且做的品质非常高。事实上，因为市场没有办法，没有新的项目，这种情况下什么房子都好卖。如果今年给别墅一个定义的话，就是消化老项目。龙湖能过关，原因是招投标项目，没有人在别墅这一块招投标。而且别墅除了少数几个是真正的别墅立项，除了枫桥、优山有一点，其他的全是住宅立项，包括现在的观唐全部是住宅立项。
【主持人】这个不算你改了用地性质吗？
【杨朝淅】他叫独立住宅。
【主持人】你别墅用地和住宅用地有什么区别？你最后建的东西是一样？
【杨朝淅】关键是土地出让金不一样，其他的都一样。
【主持人】土地出让金高多少？
【杨朝淅】根据不同的地块不一样。
【主持人】那应该大概有一个比例。这样的话所谓别墅用地有没有这个概念无所谓的，你住宅用地也可以盖别墅了。
【杨朝淅】有一个立项明确的就可以盖了。所有的住宅立项那个地方就要写住宅，像金碧湖畔可以写别墅。
【主持人】你们是写住宅？
【杨朝淅】对。没有什么关系，第一都是七十年，第二别墅在这放着。
【主持人】现在别墅用地没有门槛了？
【杨朝淅】现在1.0以下容积率不批了，现在出来的项目是不会有1.0的容积率了，你现在最多是做一些连排。
【主持人】也就是说我可以盖独栋，但是容积率不能低于1.0。
【杨朝淅】1.0是盖不了独栋的。你说我一定要做一个0.4的独栋也可以，你外面要拿更高的东西背这个容积率。
【曹翊】但是咱们还有限高？
【杨朝淅】我们的限高还可以，我们是18米。
【曹翊】有10米左右。
【主持人】你也不能做高层公寓了。
【杨朝淅】18米是6层的，一层3米差不多。所以优山美地后面有一排公寓是做到9层。
【曹翊】他是怎么做的？
【杨朝淅】他的高度是批的。
【姜炜】对于那个区域18米做6层，档次更不对了。
