在“9·27”房贷新政出台两个月后，东莞的楼市仍未走出低迷，预期房价、地价及市场成交量一路下跌，买家观望情绪不减。这也是国家连续几年出台调控政策以来引发楼市观望期最长的一次。
楼市进入11月份后，因为上半年集体“捂盘”时间过久，城区许多新盘即使在市场低迷期下也不得不冒险入市。11月初，位于南城CBD核心位置的小户型豪宅项目时尚岛·蓝钻开盘，每平方米带800元精装修成交均价为8200元左右，这个价格离之前市场预期过万元的价位有相当大的落差，而该盘的“低价”入市对后市新盘的开盘定价起到了一个决定性的风向标作用，自此以后，城区新盘的开盘定价集体“走低”，但“走低”后能否卖得好则各有各的命运。
成交量大幅萎缩房价无明显回落
据东莞中原市场研究部的监测数据显示，东莞楼市10月份的新增供应量比9月份大幅回落，较9月份减少65％；10月份的成交量为38.58万平方米，与9月相比下降33％，这也是东莞房地产市场自今年5月份以来，成交套数和成交面积的首次下滑，证明市场受房贷新政影响冲击较大。
从各区域的成交情况看，目前受新政影响最大的就是城区市场及部分临近深圳的镇区市场，东莞中原市场研究部的监测数据显示，房贷新政前，城区市场的成交占全市的43％左右，新政后城区的成交比重不断下滑，而镇区中在9月前形势一片大好的常平、塘厦、清溪、大岭山等镇则出现成交量大幅下滑的情况，这表明受新政冲击最大的都是之前投资过热的区域。
从市场房价的总体价位成交形势看，目前城区及临近深圳的镇区市场已经出现各种明升暗降、低价开盘及打折成风的现象，总体成交价位已经在缓慢下调，但没有出现房价明显回落的迹象。车德锐表示，近期成交量大的项目都是一些资源优势明显的高档项目，如时尚岛、第一国际三期、东海山庄等价位都在8000元/平发米以上，而价位较低的盘或原来的旧盘销售成交都不太理想，因此在高档盘成交量大的情况下，整体价位回落并不明显。
新开盘定价普遍走低销售蓄客仍不理想
在时尚岛“低价”入市以极快的速度“清空”五六百套小户单位后，11月份的新开盘纷纷效仿时尚岛的营销套路，纷纷以比市场预期低的价格开盘，之前几乎绝迹的“6字头”楼盘大量出现。近期东莞城区金色华庭二期开盘，价位以6字头入市，而处于蓄客期的名门世家抛出的市场价带精装修价格为6300~6800元/平方米左右。
从成交情况看，虽然各盘的开盘价位普遍降了下来，由于市场观望情绪浓重，一些没有太多资源优势的新盘成交量及蓄客量普遍不理想，无法取得像时尚岛这种优质项目的销售业绩。
东莞中原市场研究部经理车德锐认为，在一系列房地产调控组合拳的强力出台后，目前市场各楼盘的消化速度已经大大减慢市场出现两极分化的情况，一些有利好资源优势的楼盘价格仍然稳健，销售成绩不错，而一些无景观、无项目优势、周边配套不完善的普通楼盘就算降价促销、低价入市依旧无法吸引客户眼球，这说明楼市价值已经回归理性，客户的已经摆脱了之前的盲目入市心态，选择产品的态度更趋谨慎。
大量豪宅盘上市
短期内将拉高均价
楼市进入11月以后，市场成交价及成交量持续低迷。东莞中原有关监测数据显示，11月份楼市第二周的成交价比第一周下调了6％~7％左右，但第三周成交价没有持续下滑，反而出现小幅的反弹，其主要原因就是近期高档盘的成交量比例加大，拉高了整体楼市成交的价格。
记者从市场获悉，12月份以后，豪宅项目入市的数量会大幅增多，如光大地产今年的两大豪宅产品天骄峰景及锦绣山河分别在12月8日及12月1日入市，而镇区中长安1号、滨江花园等高档项目也将在12月初入市。车德锐表示，目前调控政策对豪宅产品及以自住需求为主的市场影响最小，开发商在此时推售豪宅产品的销售压力不会很大，价位也会走得很平稳。
据了解，12月先行入市的天骄峰峰景预期定价将会过万元，而锦绣山河独栋别墅的价格也将达到每平方米5万元。中信地产策划师邱冰毅表示，随着市场结构性调整的到来，后市将会出现越来越多的豪宅盘，这些豪宅盘的入市将会在短期内稳定及拉高全市的成交均价，短期内东莞房地产市场的整体价格回落空间不大。至于房地产市场何时回暖则要看后市是否会继续出台调控政策，如果还有政策出台，东莞楼市的观望期还会持续延长。
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