地振高冈,一派溪山千古秀。门朝大海,三河合水万年流。《鹿鼎记》中天地会的切口，暗合了好别墅对环境的要求。
香港太平山半山豪宅与山顶别墅，因为拥有香港房地产最好的景观资源，每平方米叫价10万至20万港元。
上周，江北版块近25万平方米的“别墅地”拍出12.05亿元天价,楼面地价达到了12129元/平方米。业内人士认为南京此类“别墅用地”奇货可居，该别墅今后卖到2万元/平方米也很正常。
据权威调查机构调查显示，超过五成以上的富人将不动产作为投资首选，已经超过了银行储蓄上升为第一理财方式。一纸“别墅5年之内禁止开发”令，更是在各大城市掀起了一股“别墅投资热”。
别墅是否真能否保值增值成了疑问。
■现场
江北别墅单价能卖2万？
从2003年开始，国土资源部几乎每年都出台文件叫停别墅类开发用地出让。去年“国六条”出来后，国土资源部随即发文重申“从即日起，停止别墅类房地产开发项目土地供应”，而今年4月份，国土资源部下发《2007年全国土地利用计划》时，再次表态要“禁止别墅类房地产开发、高尔夫球场等项目用地”。
在这种背景下，国土部门对推出“一类居住用地”显得十分低调，而江北象山路西侧这一地块则是两年多以来南京推出的第一幅纯“一类居住用地”。按照业内通常解释，“一类居住用地”即是指3层或3层以下独立式住宅用地，即独栋别墅用地。
此次南京国土部门推出的“一类居住用地”，国土部门强调开发10%的90平方米以下套型，因此只能说它是“一幅低密度用地”，显然是“打擦边球”。这块地的周边地形、景观因素等决定了地块不合适打造高层项目，而只能用来开发低层住宅、低密度小区。而别墅用地的缺口，必然让开发商对这块地趋之若鹜。
“南京已经2年多时间没有推出别墅用地了，江北象山路西侧这幅在国家相关政策执行前规划出让的地块，成了实力开发商眼中的‘绝佳美餐’。”现场业内人士如是说。而在拍卖会举行的前几天，很多相关人士都做出了这样的预测，只是临近现场，变的更加期待。
江北象山路西侧的这块近25万平方米的“别墅地”引来了金盛田集团、招商地产、天华、美达宏强（联合）、复地、坚实、旭辉、国基等9家开发商争夺。而该地块规划为一类居住用地，容积率不超过0.4，建筑高度不超过12米。与纯别墅用地唯一不同的是，地块要求90平方米及以下套型面积比例不低于总建筑面积的10%。
3.35亿元的底价，一次500万元的加价幅度，可开发商有时一次加价4000多万元。到了第9轮，招商地产已将报价从4.6亿元提到了6亿元。21轮，招商地产将前轮的6.55亿元又提到了7亿元。直到95轮，美达集团南京置业有限公司、浙江宏强投资有限公司（联合）喊价12.05亿元，成功拿地，楼面地价达到了12129元/平方米。南京市国土局市场办相关人士表示，南京类似的低密度地块“已经很少”，江北的这幅地块是因为此前早已经做好了规划，现在“不得不进行开发”。这样看来，此次推出的这幅“别墅用地”很可能将成为南京绝版别墅地块。
业内人士认为南京此类“别墅用地”奇货可居，该别墅今后卖到2万元/平方米也很正常。
■背景
南京有不少“伪别墅”
如果把许多“伪别墅”也算上，别墅在南京就不是稀缺资源了。
据不完全统计，南京今年推出“别墅”约1000套，主要分布在江宁、江北、城东三大板块，90％的产品都是联排、叠加等经济型别墅，占据着南京别墅市场上的主导地位。购买人群也都是具有一定经济实力和精神追求的中产阶层人士为主。
自2003年，国土资源部对别墅用地叫停，2005年政府出台的一系列政策都对别墅开发产生限制，2006年别墅、高尔夫球场、赛马场等项目用地则被明令禁止。体现了政府从上到下思路的统一性和调整房价的决心。但由于早年批出的部分别墅用地，不时出现在开发市场中，因担忧别墅供应量过大，上半年开盘的别墅开发商，都十分谨慎地控制新推房源数量。以十几套左右房源试水，下半年会放大供应量。由于南京城东仙林一带景观资源丰富，人文环境优美别墅用地稀缺，因此供应有限，并主要以双拼、联排等形式为主。虽然售价较高，但仍受到在此工作的买家追捧。江宁别墅主要集中在百家湖和以翠屏山、将军山、韩府山为代表的“三山板块”，总供应量150万—180万平方米，拥有南京最大别墅群，占据着目前别墅市场的主力。它以其良好的区位、交通、成熟的配套等，在市民中获得了广泛的认同。
这些别墅“名是而形非”，通常以这样的形式出现：6层以下多层板式建筑，以四层为主，外国建筑风格明显，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带，一般首层赠送花园，顶层赠送露台，也有将户外绿化景观引入室内的情况。他们的容积率比真正别墅区要高些，但也同属低密度住宅，户型和普通住宅户型相仿，有100多平米的平层，也有近200平米的复式。具有部分别墅的优点，又不可能完全脱离城市的繁华和便利，基本位于郊区，是住宅郊区化的产物。江宁一“别墅区”给记者的感觉就好像是进了某个农村，除了远处的山景，放眼望去只是邻居们晾晒的衣裤；小洋楼一栋挨着一栋，则给人十分拥挤的感觉。
■分析
什么别墅有投资价值
Garden Villa（花园别墅），也就是通常所说的花园式住宅、西式洋房、小洋楼，带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，户型较大，居住舒适程度高。这种真正可以称之为别墅的建筑，容积率一般小于1，绿化率非常高，强调景观均好，首层普遍拥有私家花园。这样的别墅普遍分布于市郊一带，距离市区尚有距离。购买这样别墅的通常是中高收入人群，他们追求的是环境舒适、宁静而隐秘；住宅水、电、暖供给一应俱全，周边配套较为完善，购物、道路交通、通讯设施等的标准较高。
香港半山别墅就属于这样的优质别墅。海景资源是香港房地产最好的景观资源。近年，香港拥有海景的楼盘都属于高档物业，价格高达10万/平方米，这仅仅是高层楼盘的价格，如果是别墅，价位则属“天价”。而香港最高档的，价值最永恒的就数“半山豪宅”，通常半山豪宅都带有海景，通常半山物业都以别墅为主，是富豪阶层主要居住区域。
江北这次拍卖的这块地，如果用来做别墅，周边环境还算符合条件。魏暐表示，他考察过江北刚刚拍出的这块地，高差30米，可以做出垂直的景观感，东临象山路，北临沿山大道，属于山体下的别墅，自然景观优越，完全可以属于第一居所，并且离珠江镇中心只有2.5公里。
开发商如果纠缠于拿地的“本钱”而让该区域过于拥挤，则该地块的“别墅”将名不副实；但若使容积率较大，则单价会上涨很多。“12129元/平方米的楼面地价，别墅的建安成本都在4000多元/平方米，这块地的成本就已经达到了近17000元/平方米，而目前该地块周边的在售楼盘有钱塘望景花园、凤悦天晴等，普通多层住宅的价格以4000元/平方米左右，凤悦天晴的联排别墅约7000元/平方米。卖20000元/平方米，利润已经很低。而目前经济适用房的利润也在3%～5%，万科更是说利润低于10%的产品不会去做，可见开发商面临的压力是非常大的。0.4的容积率，可以建设独幢加联排，但国土局可能禁止做独幢，唯一的可行性是双拼别墅加联排别墅，这样就会损失容积率，楼面地价会更高。”他告诉记者。
下半年，南京上市的独栋别墅只占所有别墅的10％，但近年来随着南京别墅市场的发展，高端人士对独栋别墅的需求量也越来越大，国家叫停独栋别墅用地供应后，市场上本来存量就少的独栋别墅更显稀贵。据记者了解，随着别墅用地审批收紧，到现在的明令禁止，独立别墅的价格一直在攀升。从价格方面来看，因为严格限制就会使得独栋别墅更加稀缺，供给量肯定会减少。那些还没有买过独栋别墅的高端人群跟风抢购，自然就有所抬高价格。
■提醒
别墅投资失败实例
高价别墅难出租
随着年龄的增大，在生意场上打拼多年的王东有些疲惫了，总想着找个机会靠一些投资来获利。2003年正好是北京别墅卖得最火的时候，于是有朋友建议他买几套别墅出租，还说现在北京的别墅租给老外每月仅租金就是好几千美金。王东觉得这确实是个好机会。经过一番筹措，他在八达岭高速公路附近的“宽HOUSE”项目花300万一次性购买了两套双拼别墅。年底交房后，王东又花了几十万元把自己的两套别墅装修了一下，便在中介机构和网上贴出招租通知，只等着每月几千美元的主儿上门了。让王东没有想到的是，几个月过去，几乎没有一个人求租，更别说老外了。眼看着自己的两套房子空着，还要给开发商交管理费，王东只能干着急。最后他只好自己一家住了一套，但是另一套还是空着。
低价出手不赚反赔
范天云是一个在北京做服装生意的温州商人，在2003年颁布别墅禁批令之后，凭着温州人天生的直觉，范天云认为别墅的投资机会来了。当时范天云的生意非常好，手上闲钱也多，他便在北京香山风景区附近的“半山枫林”一次性付款420万拿下一套340平米的独栋别墅，准备等着明年甚至后年别墅升值之后卖出赚取差价。可惜，人算不如天算，快到年底的时候，范先生的服装生意出了一个意外，一下子损失了几百万元，大大伤了元气。为了东山再起，他不得不提前把别墅卖出去筹集资金。
可是香山风景区由于被媒体曝光破坏了风景区的环境，传言有些别墅要被拆除，造成很多买家都持币观望，不敢贸然下手。无奈范先生只好以350万元的超低价格转手。半年不到亏了70万。
别墅变成负资产
早在1997年，广州的陈先生慧眼独具，在周围朋友怀疑的目光中果断花费600多万元，购买了白云区某别墅楼盘中一套别墅。他的理由很简单：一是在广州落户的跨国企业越来越多，“老外”们很需要高档别墅；二是白云区的环境在广州市区是最好的，而且离机场也很近。果然，几年下来，他的这套别墅几乎没有空置过一天，先后成为他房客的全部是欧洲籍、美籍等大型跨国公司的高级管理人士。看着陈先生每月收到的不菲租金，他周围的朋友也纷纷打起了投资别墅的如意算盘。但是2002年以后，随着广州别墅的大量问世，租客纷纷外流至环境更加优美的海珠区、番禺甚至中山等地。如今的陈先生只能靠调低租金来吸引租户了。2004年以来，每月不但没有进账，陈先生还要自掏腰包交纳高昂的物管费用。人算不如天算。由于近年来国内别墅开发的持续热潮，各大城市高级外籍客户群的选择层面在不断增大。尤其在广州市区，广园东、滨江东一带的豪宅又开始成为他们的新宠，再加上有些外籍客户租房的福利津贴开始划入他们的薪金内，因此，现在的外籍客对租房的要求也变得越来越实在了。陈先生的别墅本来就修建得早，从设计管理和配套等方面与新上市的别墅都有一定的差距，逐渐被能够承担高额租金的外籍客户所摈弃，于是别墅高昂的管理费用就成为一个巨大的负担。
