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叠加别墅标价2500元/平方米，联排别墅只卖2800元/平方米——即使在嘉兴、昆山等上海周边城市也难觅如此低价的楼盘——而这的确曾经是上海在售的房地产项目，位处松江闵塔路1750弄的“恬润新苑”。
《东方置业》实地调查发现，“恬润新苑”属于典型的“三无”楼盘。对准备购买者而言，低价“馅饼”背后有可能隐藏极大的风险。
上海市房地局权籍处的一位工作人员表示，购买这样的房子，是不受法律保护的行为。如果房屋不能立即办理产权过户，而是要等到五年以后才能获得产权，购房者将面临极大的法律和政策风险。
本月2日，松江区石湖荡镇政府有关负责人告诉《东方置业》，市房地局接到举报后，已对恬润新苑进行了查处，责令其停止对外销售、对外刊登广告，撤消对外销售售楼处，撤换原先的销售人员，并对外回收已出售的十余套住宅。
广告：超低价诱惑
10月中旬，沪上某媒体的分类广告中出现一个“超低价”房地产项目的广告，位处松江闵塔路1750弄的“恬润新苑”，以2500-2800元/平方米的价格推售别墅。
目前，上海新建联排别墅的单价在15000元/平方米以上，叠加别墅售价也已超过10000元/平方米。而在上海松江，还有恬润新苑这样超低价位的别墅楼盘。巨大的价格落差，形成绝对的“诱惑”，购房者从市区四面八方赶来。
10月末的一个工作日下午，在恬润新苑售楼处门口，早报地产评论员看到若干购房者正泊车看房，其中不乏奥迪车主，可见实力不弱。看了报纸广告前来买房的市民的确不少。售楼员表示，在恬润新苑购房的市民几乎都来自中心城区。
恬润新苑项目东至油墩港、西至新村河、北靠闵塔路、南至新中河，总面积900多亩，总规划设计1704户住宅。房型结构分为多层、复式和联体别墅三种形式。
上海市房地局的资料显示，恬润新苑的开发商是上海华松房地产开发有限公司。
尽管10月中旬恬润新苑刚涨过一次价，联排别墅的售价已接近3600元/平方米，叠加别墅售价也已达到3028元/平方米，但销售势头仍然不错，总共推出的五六十套房子中，目前可以购买的仅有叠加别墅十多套，联排别墅只剩两套。
除了低价，恬润新苑并没有其他亮点。项目地理位置十分偏僻，地处上海远郊的松江区石湖荡镇闵塔路，距离松江老城尚有9公里远。如果从市中心驾车，最快也要一个多小时才能到达。如果坐公交车，则至少要花两个多小时方能到达。而且，楼盘周边还缺乏商业、医疗和教育配套，被工业厂房所包围。周围杂草丛生，没有任何的商业及公共市政配套，也不通管道煤气，仍然使用瓶装煤气。
恬润新苑是“别墅小区”，但看上去更像村镇公寓房。不仅建筑外观与寻常公寓别无二致，内部房型也没有普通联排别墅特有的宽敞，几乎每一个住宅层面，都被分隔成四到五个狭小空间。
传言：动迁房变商品房
到底是什么房子可以以如此不合常规的价格出售？
调查发现，恬润新苑是动迁安置用房。根据楼盘提供的建设用地规划许可证，恬润新苑事实上早在2004年就已经获得建设规划用地的许可，售楼员更表示，恬润新苑即为石湖荡新中中心村。
发展商上海华松房地产开发有限公司属暂定级开发资质，于2001年9月12日成立，其开发资质将于今年12月31日到期。目前仅投资开发石湖荡新中中心村一个项目，并且没有获得商品房预售许可证书的纪录。网上房地产的资料显示，恬润新苑截止到目前从未登记备案过。
在松江茸城热线的茸城论坛，流传着这样一种说法：上海华松房地产开发有限公司不是恬润新苑的实际开发商。真正的开发商是石湖荡镇集镇建设管理办公室。
楼盘宣传资料则证实了石湖荡镇集镇建设管理办公室的身份。购买恬润新苑的房子，不签订由上海市房地局统一制定的《上海市商品房销售合同》，而是签订石湖荡镇集镇建设管理办公室制定的销售合同。
调查：“三无”楼盘
售楼处没有标准的合同文本，没有商品房产权证，没有预售许可证可以出示。
集镇办签字的法律合同样本，只保障了商品房的交房时间、房屋质量等内容。诸如何时能办出产证、谁负责办出产权证等敏感问题，合同样本并没有给出一个明确的说明。
“我们的房子是国有性质的住宅用地，只是因为是动迁房，所以五年以后才能办出产证。合同签订以后，也不会经过交易中心办理过户登记。”针对购房者的置疑，销售员认为房屋的发票和集镇办签订的购房合同，已经完全能保护购房者的合法权益，无需再申请办理产权证。假如一定要办产权证，可以在5年后请集镇办协助办理。
5年后请集镇办协助办理，这是什么概念？松江区石湖荡镇集镇建设管理办公室的工作人员表示，不能确保五年后顺利办理产权。
“我们会在合同里盖公章，这样无论经办人员是否调动，购房人都可以放心。”该工作人员称，仅凭合同和发票就可以确认房屋的权属，无论是否能办出产证，只要是自住，不考虑出售房屋，就不会遇到任何问题。
该工作人员还表示，恬润新苑项目对外销售已获许可。
但松江区房地局市场处的相关人士却称，对此事并不了解。该人士同时指出，国有土地上的新建商品住宅，必须获得预售许可或者房屋大产权证才能出售。
“恬润新苑项目明显涉嫌违规违法。”上海市房地局政策法规处有关人士指出，按照建设部制订的《商品房销售管理办法》，商品住宅预售必须有预售许可证。与此同时，配套商品房或者经济适用房的销售对象是特定的，不是所有人都可以购买的。该人士表示，一旦查实上述项目的违规行为，市房地局将给予处罚。
居民：多数没有产权证
据石湖荡镇的当地居民反映，所谓的石湖荡镇中心村就是塔汇中心村，本来是为了安置石湖荡镇的居民而建造。但是由于塔汇距离石湖荡太远，不少本地居民不愿意到那里落户，而宁愿拿动迁补偿金，因而房子空置不少。另一方面，建动迁房时又多造了部分房子。这就是目前恬润新苑房源的主要来源。
镇上居民介绍，石湖荡镇大部分的房屋都只有整体产权证，没有办理居民各自的产权证。居民为了免于缴纳规定税费，也不愿意主动办理产证。多数人交易房屋时，只是凭借双方的买卖合同敲章签字了事。
事实上，多数人并非不了解此中的法律风险，更多的人怀有法不责众的侥幸心理。镇上一家饭馆的老板就曾直言不讳地说，如果只有一两户没有产证，肯定是违法违规行为，将受到查处。但整个石湖荡镇的大部分房子都没有产权，就不会有政府部门来查处了。
松江区信访办的一位工作人员表示，不办房屋产证的做法，在松江的一些镇非常盛行，多数人仅凭发票和合同确认房屋所有权。他们认为，只要自己居住，房子就是属于自己的。发票和合同完全能足以证明房屋所有权。
律师：买这房风险大
《东方置业》就此事联系了上海市跃平律师事务所律师杜跃平，杜律师认为，恬润新苑的项目开发方可能存在三重违规行为。
首先，根据房地局的资料，石湖荡镇集镇建设管理办公室并不是项目的开发主体，也不能作为商品房的销售主体，与购房者签订“商品房销售合同”。如果由石湖荡镇集镇建设管理办公室作为合同签订方，其是无效的合同签订主体，由其签订的合同属于无效合同。
其次，把没有获得商品房预售许可的房屋通过公开渠道销售，违反上海市商品房销售有关规定。
第三，恬润新苑本身是动迁安置房，将它的用途改作为普通商品房公开出售，也是属于违法违规的。
对购房者来说，购买这一类的房子，法律风险极大。不单是获得产权周期过久，须等五年时间，存在着较大的风险。而且合同本身属于无效合同，即便是通过法律诉讼来确认产权，也无法打赢官司。
上海市房地局权籍处的一位工作人员也表示，购买这样的房子，是不受法律保护的行为。如果房屋不能立即办理产权过户，而是要等到五年以后才能获得产权，购房者将面临极大的法律和政策风险。
镇政府回应：
恬润新苑已被责令停售
《东方置业》就此事向松江区石湖荡镇政府求证，石湖荡镇有关负责人称，恬润新苑确实是由当地镇政府建造开发，土地性质确实为国有土地，主要是为安置当地的动迁户建造，在建造过程中，一共多造了四十多套房。今年9月份开始，华松房地产公司将上述四十多套房源通过各大媒体发布广告对外销售，共销售了十多套，还剩余三十多套未售房源。
这位负责人表示，市房地局接到举报后，目前已对恬润新苑进行了查处，责令其停止对外销售、对外刊登广告，撤消对外销售售楼处，撤换原先的销售人员，并对外回收了上述已出售的十余套住宅。他们将改派镇政府的工作人员进场，将动迁用房转售给松江本地的动迁居民使用。
由于建造机场高速的需要，未来石湖荡镇将有新的动迁安置需求。上述多造的动迁用房，未来将全部供本地动迁安置户使用。
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北京彻查小产权房
违规开发售房的案例并非个案。在北京，“乡产权”、“小产权”房屋并不鲜见。
北京“小产权房”主要集中在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区，房价多在每平方米2500-4000元之间，仅为四环内动辄上万元的商品房价格的25%~30%。
低廉的价格造成了购房者对“小产权房”的趋之若骛。但专家指出，小产权房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此所谓“小产权”就是“没产权”。
北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。
建设部发布了购房风险提示，表示目前有些村集体经济组织在本村集体土地上集中建设农民住宅楼，用于安置本集体经济组织成员，但在安置过程中，擅自扩大销售对象，以较低的价格向本集体经济组织以外成员销售。非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。有些项目允诺办理的“乡产权”、“小产权”，均不符合法律规定，不受法律保护。
“准确来说，没有‘小产权房’的概念！土地从根源上只有两种所有制，国有的和集体所有的。”安家盛昨日说，调查显示，北京16400平方公里的土地中，国有土地只占18%，其他都是集体所有制土地。而一些打着新农村建设、或新村建设的名义，进行违规开发建设屡屡出现。它们对外销售则打着“乡产权”、“小产权”的幌子。这是违法违规的行为，而购买者也得不到法律保护。
安家盛表示，北京市很重视这个问题，在局部调查的基础上，近期已经展开了全市性的全面调查。对于违规开发的“小产权”、“乡产权”要停工停售。而且不仅非法介入的开发商要受到制裁，相关的村集体组织也要进行处理。
他同时也表示，对于一些形成了一定规模的项目，由于牵涉的购房市民较多，因此具体处理政策还要进一步研究。
