2007年10月中旬，由北京市房地产交易管理网公布的第三季度商品住宅成交均价排行榜让本就不平静的楼市掀了又一阵涟漪，七星摩根广场以53064元/平方米的成交均价取代银泰中心成为北京城内最为昂贵的楼盘。而其他上榜项目的均价也多超过2万/平方米。虽然数据只是第三季度的，但从银泰中心位居第一季度和第二季度榜首就可以看出，自2007年以来，北京住宅市场已经突破了5万大关。
虽然房交网声明此次排行并未涉及别墅项目，但据大中华别墅网记者调查，目前别墅产品的成交均价远远低于高档公寓。从房交网上的数据得知目前紫玉山庄40894元/平方米的成交均价在别墅项目中已经是高高在上了。从一定程度上来说，高档公寓的成交均价已经远远超过了别墅项目，价格出现了"倒挂"。
倒挂现象有争议
"别墅的价格超过其他住宅物业价格是很正常的。"香港太平洋国际集团投资顾问（中国）有限公司总裁贾卧龙认为作为住宅产品最高端形态的别墅，其市场价格理应相应地处于价格体系的顶端水平。但是从市场价格分析来看，2007年1-6月北京别墅市场平均销售价格为11474元/平方米，并保持着较为稳定的态势发展。而普通住宅项目，在2006年还是6000元～9000元的普遍住宅为中坚力量，但到2007年上半年，住宅市场中1万元以下项目已然绝迹，取而代之的是在1.6万元到2.2万元之间的楼盘，数量比占到60％。
关于这种"价格倒挂"现象出现的原因，贾卧龙认为主要与人们的购买心理有关。高档公寓大都坐落于城市的中心地带，而别墅往往要建在郊区，优越的地理位置加上完善的配套措施使高档公寓的优势展露无遗，进而改变了一部分购房者的置业想法。其次政策的影响也不容忽视。政府对别墅用地的严令禁止使购房者对别墅未来的发展前景持观望态度，这必然会影响别墅的市场需求，加之开发商为了快速回笼资金从而调低价格。
但是，金网络经纪公司总经理助理焦向辉却并不同意"价格倒挂"这种说法。在他看来，市场上的价格，一方面跟物业的价值有关系，另一方面就是供求关系的影响，而且价格数据的统计也是带有一定的局限性和时段性，与其说别墅的单价不如公寓，倒不如说别墅价格的涨幅不如公寓。即使别墅的单价没有公寓高，但算起总价来可不一定比公寓低。就是因为别墅的总价高，所以它的购买人群不是那么地迫切，所以导致它整体的价格涨幅不是随着大势，虽然在涨但是没有公寓快。
高端公寓挑战别墅市场
动辄上百万、甚至千万的高端公寓的购买人群应该和别墅一样，都是拥有雄厚经济实力的社会精英人士，高端公寓的兴起是否影响到别墅市场呢？
对此，贾卧龙表示，高端公寓的兴起毋庸置疑的对别墅的市场竞争力发起了前所未有的挑战。随着高档公寓开发的不断完善，它的很多功能已可以和别墅相媲美，甚至很多配套措施还要优于别墅，再加上高档公寓大都位于城市的中心地带，不仅地段优势十分明显，而且升值潜力也较高。因此，虽然别墅用地被禁，别墅产品稀缺，但由于高档公寓可以在一定程度上满足部分购房需求，所以现在公寓的价格反而比别墅高。当然，别墅生活所体现出来的"身份"、"环境"、"空间"还是被置业者钟情。所以，虽然目前别墅出现价格倒挂现象，但70%的置业者依然表示，在条件许可的前提下，相比较市中心的豪宅，更愿意选择别墅物业自住。毕竟别墅可以同时满足顶级人士居住和社交等多种最高端需求，让人徜徉高品质居住环境。
焦向辉认为，公寓和别墅分属两种不同的物业类型。别墅有天有地，有自己的花园；而公寓的园林景观做得再好，户型面积再大，却没有住别墅的感受，因而高档公寓对别墅市场的冲击是相对的。
"倒挂"现象凸显旺盛的投资需求
别墅公寓的这种"价格倒挂"现象在其他城市表现的并没有北京明显，究其原因还是北京房地产中的投资因素比较多。北京天恒房地产股份有限公司销售副经理孟艳告诉记者，无论是作为第一居所还是度假居所，别墅主要还是用于自住，而城区内的高档公寓因为地理位置等因素成为了众多投资客的目标，从而影响到房价。
贾卧龙也认为在这个现象的背后，一方面是北京别墅的价值被低估，高档公寓极佳的综合品质和均好性吸引了社会精英的追捧；另一方面就是北京房地产中旺盛的投资需求。相比较而言，高档公寓比别墅有着更为明显的投资优势。
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