以下是北京构易建筑设计有限公司总经理王涛在大中华别墅网主办的“新趋势之山地别墅缘何异军突起”论坛上的精彩言论。
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王涛 北京构易建筑设计有限公司总经理高密度住宅做低容积率，低密度住宅做高容积率
我认为别墅设计里面，刚才大家谈到很多自然资源占有，选址等等。我觉得有两点是下一步需要关注的，第一是关于刚才这位朋友谈到的就是别墅设计，龙湖地产我从2003年就开始关注这个企业，2003年我看到重庆做的项目，中间有一个大湖，四周是山，我有一个项目挨着你们的项目，也是山地别墅，都是非常复杂的山地建筑。那个项目大部分都是高层，低密度。我觉得龙湖在研究高密度住宅里面做低容积率，低密度住宅里面做高容积率。
低层高密度，因为现在没有1.0容积率北京批不了，我觉得我们要公平的来探讨这个问题。当时做出三拼户型我印象非常深，我以为这是一个豪宅，因为外立面整个一看，三拼做得非常细，外面看是一个大豪宅，三个入口都不一样，不像我们普通的三居一下三个放在一起，他是三个户型都不一样。而且，空间也有差别。
我看的是三拼的。至今四年了我还记得，中间是做了一个内庭院，为了采光，边上车库的设计和入口的设计都不一样，基本上是三个户型，三拼做完以后我感觉是一个大豪宅，先把容积率提高让人感觉到很气派，我看到就是这种感觉，龙湖这一点做得挺高。
后来我做了一个类似，也是南京一个项目，非常好的感觉。我感觉这个设计工作量是三倍，因为这个工作量户型不一样，整个外立面要考虑，还要避免让人看出这是不同的，这一点是很有招的。第二点他们在北京做的是雁来山，他们做得非常好，卖价基本上达到优山美地双拼的价格，双拼和多拼不一样，他们做的容积率是0.7。
建筑创新付出代价很正常
我非常赞同他们的做法，继续研究0.6的双拼户型，这里面就有很多的创新。他把两个房间之间整个凸下去做车库，车库也在房子内，他们有很多的想法。另外第二点别墅设计里面，还有一个非常关键的，就是大家在探讨的时候都说地位，客户群这方面，我们都在探讨，因为我做别墅比较长了，一直以来在全国各地都有。做完以后，我不知道你们项目是第几个项目，如果是第一个，我觉得你们在这个方面要考虑后期客户投诉的问题。我做优山美地第一期的时候，2001年的时候，我们也是第一次做这个项目，交学费也是很正常的，做完以后对别墅设计的细节觉得很重要，包括选材，尤其是防水漏雨，千万不能省那一点钱，地下室不做防水，不做保温，以后冷凝水会直接给客户的地下室破坏会长毛，为了省这一点钱可能会造成非常大的问题。我们有的地方漏水，不知道哪一块漏水，修了半年还在漏水。
有一个项目选用某品牌的防水材料，但是这个品牌的防水材料做半年以后就基本失效，这样就引起了大面积的漏水。如果大量一干，整个后期会付出很大的代价。因为我们买别墅的客户都不是第一次置业，都是第二、第三次置业，他们对自身的维权都相当清楚，所以在选材，尤其是关注别墅建筑里面最核心就是把它做好，做到不漏水。另外就是细节上下工夫，包括设计的深度要达到。坡地建筑可能本来这个地方设计上只留一个防水就上去了，可是后期为了做景观，可能这个地方还有增加花坛，增加花坛就别忘了里面没有防水，所以设计很重要，设计深度达不到就出现这样的问题，包括景观和设计的配合，包括装修。包括墙体高低跨之间，没有做防水上去，这也是漏水的地方。这个地方天线漏水，要么就是窗台，我们国家设计对于别墅是五个面，我觉得面积和它的外维护面积和本身面积比是一个非常大的参数，这个时候漏水比住宅要严重得多。住宅可能就是周圈，面积非常大，但是别墅不一样，是四面再加上顶子。我们按照国家设计标准区做都是有困难的，包括我们的窗户，不漏水的情况很少。
所以我们在做优山美地最后一期的时候，我们建安标准是什么？把所有的经验弄到最后一期的时候，我们用高压水枪打这个窗户，如果你这个合格了，基本上就合格了。设计里面有很多的细节，因为别墅看着是一个小东西，但是它的工作量要远远大于办公楼，出图我一套别墅能出60多套建筑，细节每一个都画出小构件，包括哪里做保温节电防水，我的图纸出非常非常多。如果是第一次做别墅，为什么说济南山地，应地势做建筑都做不到，更何况山地别墅里面的设计，我在这个项目对室外景观综合管网是专门有综合管网来做，在中国很多都没有，就是找几个做水做电的就做了，实际上它是一个非常严谨的专业，这个专业做不好后面根本做不好。我建筑一期主体都做完了才改，至今两年过去还没有做好，后面一期后设计的都已经卖完了，先设计的还没有做完，这就是前期遗留的问题，遗留的问题太难解决了。说出来都是笑话，入口都进不去，根本就上不去，台阶都没有办法设，这么短的距离要上这么高怎么上。所以说遗留的问题，还要熟悉原来做的图纸再先改，我说可能比炸了再做还要难。所以做别墅的时候，不要轻视细节，要重视细节，这是比较重要的。
我们交的都是学费，业主和我们都交了学费。所以别墅设计，我觉得刚才讲到不要给他们太少的钱，那样能设计出好的东西吗。说实话优山美地当时第一期的时候，那时候别墅市场不像今天别墅市场那么好，连送人家室内装饰，大厅空调都做完了，1.3万问人家要不要，都不要，很难卖。当时做的是北美风格，是美式的，后来委托我，我看到这个情况，再做一期美式的，再做一期欧式的，可能老百姓觉得没有吸引。当时我抛出的观点就像买菜一样的，有卖猪肉，也有卖白菜的，我这个市场比较丰富到我这里都买到了，就不会到别的市场去，所以当时我就转换的思想做了中式，业主为难了我一年的时间，那个时候中式还很少，我们比观塘早一点。
做完以后说这不是农民房吗，我记得当时东方博文庞东就说便宜1/3，后来业主把他给换了，因为大老板说要做中式，然后这个项目做得还有一个特点，就是中央别墅区客户群70%左右都是外地客户，我不知道雁来山是不是这样的情况，这个地方的客户群主要是以投资型的比较多，就是买了租出去，大概是7万人民币左右，主要还是投资型的。C区我们做的是小户型的，户型大概都是260—340、350平方米的户型，一套房子大概是700万，最便宜400多万，C区做完就很好卖，很短时间就卖完了。
刚才我讲遗留的一些小问题，很多我们都崇尚创新，但是创新要付出一定代价，是需要有一些代价。市场一个是培育，另外就是产品研究的时候，你的费用会很高，比如说样板间我光做上面的窗花，换了11次。
公共厕所有这样的吗？老外是比较喜欢，大部分买那个区的都是老外，老外到中国，要么看我们那边觉得做的美式的不大像，不地道，没有他们仿的地道，所以他们觉得要么就做中式的，所以当时就做中式的项目。做了以后业主觉得很不错，所以后来豪宅区就做中式。这个区为什么做中式？优山美地是最后一期，想把项目做得更好。
本土的别墅设计才刚起步
其实我刚才说到别墅，陈总介绍我们别墅设计已经很高的水平，高过了国外，这个观点我还是保留。其实我们别墅设计刚刚起步时间不长，经历几个阶段都是先模仿，模仿以后照搬，他们基本上就是照搬西班牙的，在中国国情做的一些修改，包括纳帕溪谷是典型的照搬。虽然现在有一些创新，有一种本土结合，但是我觉得远远不够，相对于日韩我们本土建筑太少。
造景也达不到国外的情况，因为他们做别墅有他们的条件，我们做别墅只能做House。所以我们的设计要真正关注设计，另外开发商要非常体谅一下设计，在设计费，在付款条件上给他优惠，呼吁一下。
