经济及整体住宅市场回顾
上海经济的高速增长继续为住宅市场提供支持，2007年上半年上海宏观经济继续保持稳定增长的态势。全市国内生产总值同比增长13.0%，其中第三产业增速达14.1%。截至８月末，上海居民消费价格指数同比累计上涨2.2%，通胀水平仍然处于合理区间内。根据央行上海总部发布的8月份货币信贷运行报告，今年前8个月上海金融机构的新增贷款已经超出去年全年贷款总量，8月份个人住房贷款持续放量，创自2005年以来单月增量新高。
因对经济过热的担忧以及管理流动性的目的，中央决策层在本季内出台了一系列调控政策。本季央行连续加息达三次之多，调控力度更为集中，一年期贷款基准利率由二季度的6.57%升至7.29%，而另一方面自8月15日起利息税税率从20%减至5%，这在一定程度上将控制信贷过快增长并改善信贷结构从而降低银行业风险。与此同时，自8月开始中国停止外资房地产公司的外债结汇，以抑制外资在房地产市场的投资，此举一方面可以控制短期外资的流入，另一方面由于政策会导致投资者较低的负债资本比例，因此预计投资者的总体回报率将会一定程度降低。9月末央行发布通知，第二套住房房贷款首付不得低于40%，贷款利率不低于同期基准利率的1.1倍，我们认为这一政策对于购房者的负面影响有限，但不排除部分意欲购买第二套房的买家改变他们的消费决策。我们预计虽然今年第四季政府或将继续出台降温措施，但受经济增长及收入增加的支撑，预计住宅市场仍将保持上行趋势。
在政府加强对房地产市场调控的背景下，住宅市场投资继续呈下降态势，截止今年8月底，住宅市场投资同比下降9.9%，但与此同时市场交易保持活跃，上海住宅销售总额累计同比增长40.6%。两者走势的差异可以显示今后住宅市场或将继续呈现供需不平衡，进而未来住宅价格仍有上行的潜力。
高端住宅市场状况
2007年1-7月上海住宅平均价格同比增长3.2%，同期本地城市居民人均可支配收入继续保持强劲增长，同比增速为14.7%。本地购买力的持续上升令住宅市场整体消费能力进一步提高。我们预计收入和房价将继续增长，同时在政策环境趋紧的情况下，未来政策导向将会以增加供给为主。
本季度上海整体住宅市场延续第二季度稳健增长的局面，根据上海房地产交易中心的数据，1至8月上海住宅成交面积较去年同期上涨25.9%。住宅市场蓬勃向上的态势一方面受益于经济基本面的稳定和可持续性增长，但另一方面，同时也加大了政府继续出台政策控制市场的可能性。
由于本季度部分散卖型公寓项目纷纷完工入住以及季节利好因素的刺激，令统一经营项目加快了租赁单位的推广速度，因此季内高端住宅市场新增供应较上季明显增加，总量达到768套。其中高端公寓供应量达到约500套，主力项目包括港汇花园新推出的268套单元，由小业主持有的经典茂名公寓项目以及位于卢湾区的紫勋雍邸。总体来说服务式公寓供应较为平稳，位于长宁的服务式公寓项目嘉里华庭本季推出部分房源。高端别墅市场主要新项目包括云间绿大地以及中房森林别墅，季内总供应为205套。日益增多的上海外籍人口令需求面继续保持强劲势头，但由于供应较上季更为充足，因此空置率比上一季度小幅上升1.5个百分点，为17.4%。
细分市场的分析显示构成高端住宅租赁市场的三个子市场呈一定程度的分化态势。高端公寓市场季内空置率比上季上升了3.2个百分点，至19.8%的水平。这主要受两个因素的影响，一是市场新增供应较为充分，业主在寻求租客方面竞争程度进一步加强；二是一些早年进入市场的项目受到来自服务式公寓，特别是新近入市的项目的竞争。
本季服务式公寓市场空置率比上季下降1.7个百分点，至16.1%。服务式公寓因其具备完善的全球订房系统以及统一管理所具备的营销实力使得其在吸引客户方面具有一定优势，另外本季度作为传统租赁旺季令其在吸纳长租客户和短租客户两方面均有不错的表现，两方面的有利因素保证了市场入住状况的提升。
需求及空置分析
三季度高端别墅市场空置率上升了1.5个百分点，达到12.6%。空置率的上升主要因新项目有待市场进一步消化。总体来说市场需求依然保持旺盛，尤其是三季度新学年开始，那些有随迁子女的外籍家庭对国际学校周边的别墅物业十分青睐，因此国际教育资源密集的闵行和浦东入住率基本保持稳定。
高端公寓市场供应增加令业主在租金定价方面感受到更多压力，同时其竞争物业市场如服务式公寓也对高端公寓的租金产生影响，本季市场租金比上季下降1.4%，比去年同期下降1.9%，达到每月每平米18.0美元。卢湾因其物业品质较高且具备完善的配套设施继续保持最高租金水平，达到每月每平米24.2美元。黄浦区高端公寓主要集中在人民广场商务区之内，本季平均租金与去年同期相比增长14.6%，显示出该板块的成长潜力。
随着外商直接投资的稳定增长，更多的跨国公司外籍员工外派至上海。而另一方面，第三季度作为旺季，更多的短期租客在本季流入市场。在此推动下服务式公寓市场需求呈旺盛态势，平均租金比上季上涨1.9%，达到每月每平米33.6美元。比较突出的是紧临中央商务区且设施完善的项目，他们成为带动租金上涨的主导力量。其中黄浦区位列最高租金水平，为每月每平米44.7美元。而徐汇区平均租金同比增长达到5.6%，受益于衡山路41号以及港汇花园等顶级物业的租金上涨。
本季别墅市场租金行情继续保持稳定上升态势，尤其靠近国际学校周边的项目租金上升趋势明显，一些项目纷纷推出新租赁单元亦反映了业主对于目前市场的足够信心。总体来看，别墅市场租金比上季上涨1.4%，与去年同期相比上涨2.7%，达到每月每平米21.8美元。其中长宁和浦东处于相对较高的租金水平，分别达到23.5美元和22.5美元，而浦东因其国际教育资源集中租金同比上涨达到5.6%。总体来看，本季度高端住宅整体市场的平均租金为每月每平米21.7美元，与上季及去年同期基本持平。
租金分析
高端住宅销售市场本季度继续呈现与整体市场相似的积极趋势，随着上海可用土地资源日益减少，以稀缺地段为基本标志的高端住宅价值亦不断提升，并且成为具有较强购买力群体自用或者投资的目标物业。新近推出的销售项目都取得了市场的积极反应，如位于长宁区的新盘御翠豪庭及静安的君御豪庭等。本季度高端住宅平均市价比上季度上涨4.7%，比去年同期上涨7.2%，至每平米4,203美元。目前投资者对于上海房地产市场前景基本持积极预期，一方面因为物业市价继续稳定上涨，而另一方面服务式公寓市场的租金行情持续向好，而人民币的未来升值潜力也是重要的因素。本季度来自英国的高富诺集团收购了位于卢湾新天地板块翠湖御苑内两栋复式公寓楼，共计28套房源，预计收购物业同样会以服务式公寓推出市场。
市场展望
从经济基本面判断，未来一年上海经济将继续保持两位数的增长，而随着政府着力控制流动性过剩，预计资产市场泡沫形成的可能性不大。在此背景下，一方面外资的继续流入令外籍人口增长保持稳定趋势，因此未来高端住宅租赁市场需求面依然乐观；另一方面，本地居民的购买力将受可支配收入的增长而继续得到增强，因此只要没有严厉的紧缩政策，销售市场的需求，特别是自住需求将进一步释放。
供应方面，预计2007年高端住宅市场全年供应预计将达到2,600余套，而2008年则会达到2,900套。其中高端公寓仍然是供应的主力，服务式公寓未来一年的供应也相对比较充足，而别墅市场未来供应仍然相对有限。预计三类物业2008年的供应将分别占总量的60%，30%以及10%。需求及租金方面,至今年年底高端公寓受供应充足的影响,市场空置率将继续小幅上升，租金则将小幅下调；服务式公寓市场空置率将基本保持稳定，租金则会上涨约5%左右；别墅市场需求增长势头较好,因此预计空置率有所下调，而平均租金将上涨6%左右。
受租赁市场租金良好表现的推动以及物业市场的积极信心，我们预计年底高端住宅市价年底还将继续上升。
根据高力国际的租金收益率调查数据，三季度高端住宅市场平均毛租金收益率比上季下降0.3个百分点，为6.2%。其中高端公寓毛租金收益率比上季下降0.2个百分点，为5.3%；高端别墅比上季下降0.3个百分点，为6.7%；服务式公寓比上季下降0.5个百分点，为7.6%。
