9月底，央行、银监会出新政，表示第二套房贷首付比例将提至四成，贷款利率也有所提高。之后，便有媒体报道受此政策的影响，中高档楼盘引发退房潮；随着政府的一系列政策，北京二手房市场也开始出现了退房热潮。在这股由房贷新政引发下的退房热潮中，北京的别墅市场是否受到波及？第二套房贷首付比例提高，对北京别墅的一手、二手市场到底有怎样的影响？
为此，大中华别墅网分别采访了香港太平洋国际集团投资顾问（中国）有限公司总裁贾卧龙和我爱我家副总经理胡景晖，谈谈楼市新政对北京别墅一、二手市场的影响以及退房对买卖双方的影响。
【记者】针对媒体报道的退房现象，您有怎样的看法？
【贾卧龙】新政出台后，楼市尤其是中高档楼盘之所以出现退房热潮，其原因主要有两个方面。一方面，首付比例提高，尤其是利率的大幅度提高，给楼市中的投资客一记沉重的打击。拿100万房款来讲，首付需要多交10万元，20年还款利息也要多交10万元左右，对于主要依靠银行信贷来维持资金流动运转的投资购房者而言，无疑大大提高了他们的投资成本。因此会有部分购房者因为投资压力的加大，撤出住房投资市场，退而选择股票、基金等其他投资方式；另一方面，部分购房者因为改善居住条件的需要，将第二套住房的购买目标定位在了中高档楼盘，这部分购房者本身就需要承担沉重的贷款压力，首付比例以及利率的提高，更是增加了这部分购房者的负担和压力，影响了其生活质量，因此部分购房者选择了退房。
【胡景晖】目前，就北京整个房地产市场来说，确实存在退房现象。但是，这种现象多发生于一手的新楼盘，房贷新政还没有引起二手房市场的大规模退房。[国土部:京将继续禁止别墅类房地产开发土地供应]
从北京现在的市场状况，我们不难分析出其中的道理，在这里，我简单陈述两个方面：
第一、从投资购房比例分析：二手房市场的投资型购房比例只有10%，而新房市场的投资型购房比例至少为40%，二手房市场的首次购房比例为60%，而新房市场的首次购房比例仅为40%，二次和多次置业现象普遍。因此，此次提高首付比例对一手房的冲击会更大一些。[阆中部分机关办公楼建设超标调查:像有钱人别墅]
第二、从受影响人群比例分析：二手房市场的贷款购房比例为74%，其中按银行公布的数据显示二次置业者占30%，新房市场的贷款购房比例为65%，其中按银行公布的数据显示二次置业者占到40%。除部分经济能力较强者，不受新政影响外，新政对二手房市场的影响人群比例在15%左右，而新房受影响人群比例达到25%以上。因此，贷款利率的提高更容易引起一手房的退房热潮。
【记者】首先，在什么情况下才购房者可以退房？其次，退房对购房者和开发商来说都有什么影响？
【贾卧龙】如果购房者与开发商在购房合同中已约定退房事宜，可依协议行事；也可对照《合同法》的相关规定申请退房。从目前法律来讲，退房条件主要包括约定条件与法定条件两种。约定条件是指购房者与开发商在购房合同中约定可以退房的条件，如开发商延迟交房超过一定期限，小区规划或配套设施不符合售楼广告或售楼书所表达的内容，在一定期限内无法取得产权证等，根据《合同法》规定，既然双方当事人已约定好退房的具体条件，且购房者又有证据证明该条件成立，那么购房者就可以通知开发商解除合同。这种情况下，一旦业主起诉，即使开发商推诿，也会得到法院的支持。
《合同法》第115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务时无权要求偿还定金，收受定金的一方不履行约定债务的应该双倍返还定金。担保法也有这样的规定。在首付提高，利息增加的情况下退房，购房者一般情况下都无权取回订金。而对于开发商而言，退房对项目销售以及资金流动都会有所影响。特别是由于提高首付以及利率所引发的退房，会严重影响到住房市场的供需情况以及销售计划，开发商项目以及整体发展都会受到很大影响。[富裕阶层消费价格指数首发布 别墅等价格上涨快]
【胡景晖】三种情况下购房者可以退房：一、双方达成协议自愿退房，终止交易；二、业主违约，根据合同内容，购房者可以单方终止交易；三、由于客户个人资质等原因造成无法批贷现象，可终止交易。
而每种情况对买卖双方的影响都不一样，如果是第一种情况，买卖双方需要根据达成的协议内容，承担居间服务费用；第二种情况：卖方需要根据合同内容对购房者进行赔偿并承担相关居间服务费用；买方则会延误购房时机；第三种情况：买方需要根据合同内容对卖方进行赔偿并承担相关居间服务费用；卖方影响较微。
【记者】房贷新政的实施对楼市将产生怎么的影响？
【贾卧龙】对比央行近期的加息情况，以每次加息27个基点来计算，相当于一次性加息7次半，100万元房款20年贷款即增加10万利息，风暴来的相当猛烈。包括连续数次加息在内，累积效应带来的绝不仅仅再是和风细雨，过高的利息负担势必会影响到人们的心理预期以及部分投资取向。尤其是在一些大中城市，类似写字楼、公寓等投资品种在本已遭遇冷落的情况下，将会面临更为尴尬的境地。预计部分城市用于投资的商铺，包括部分住宅需求将出现30-50%的下降幅度。房地产市场的总体供需关系将出现缓和。
房贷首付提高无疑给购房者设定了一道门槛，经济能力较弱的购房者被挡在市场之外；同时，投资成本的加大也促使部分投资者"弃暗投明"，转而将资金抽出房地产市场，寻求其他收益较高、投资环境也更为轻松的投资品种。经济实力较强的购房者出现市场分流，投资需求减弱，自住需求成为市场主力。众所周知，在我国目前情况下，一旦房地产市场只剩自住需求，市场活力将大大减弱，楼市出现拐点也是必然。
同时，政府近期的宏观调控措施更会直接将剑锋指向开发商手中紧握的土地与房产，在一系列打击囤地囤房行为的政策重压下，开发商捂盘盈利的希望自然会首当其冲，遭遇破灭。高价拿地平价出售，一旦市场供需出现变化，由卖方市场转向买方市场，上市的房子还要打折促销，开发商将陷入困境。
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