在“90/70”政策下，做普通住宅面临着不少的问题。而在“别墅用地限制”政策之后，做纯粹的别墅也要经受住各种考验。因此，无论做公寓还是别墅，开发商都面临着难题。而且，在整个房地产市场全面飘红的现状下，拿地却越来越难。这样混合型别墅个案产品的出现似乎预示着别墅发展史上可能出现的新拐点。
政策、市场博弈下的新生代产品
在别墅发展史上，很长一段时间以来，“纯粹”是不少项目宣传自己时的重要卖点。“纯粹的产品，纯粹的人群”，听起来都是很棒的情景。不过，在土地政策和市场的双重博弈下，别墅市场上最近大量出现的别墅混合社区似乎也昭示着一个“后别墅时代”的来临。当别墅市场由大量“纯粹”演变为大量“混合型社区”的时候，或许，一线的别墅专业人士更加清楚整个市场的情况。
混合型别墅社区类型出现的时间不长，最近几年才在市场上崭露头角。但是，就当前的整体情况而言，别墅混合社区还有着比较长的生命力。而且，这样的产品是别墅土地政策和市场博弈下的新生代产品，就现在的情况来看，应该有比较长的生命力。因为消费者对别墅的需求不仅不会减少，反而越来越多。在这种情况下，在次中心城市、近郊地段，将会出现比较多的别墅混合社区。从某种程度上说，混合别墅社区的出现，也是社会进步的标志。它可以让更多的中产阶级享受到有着别墅感觉的住宅与氛围。
按照当前全国各地的地产发展情况来看，不少项目的地块面积越来越大。在这样的大盘趋势下，如果一个社区只做一个业态，简直难以想象。因此，混合型别墅社区的形态不可避免。但不少开发商并不太愿意做混合社区。因为，混合社区在后期的物业管理上有难度，比如物业费的制定及车位管理。不仅如此，不同客户群体之间也会有相互排斥的心理。但综合混合别墅社区出现的时机和优缺点看，它在现阶段还是新鲜事物，有较大的潜力。
金隅嘉业房地产开发有限公司市场营销部副总经理吴建新表示，当前市场上出现的混合型别墅产品，是一种比较特殊的产品。众所周知，在政策与市场的双重矛盾下，别墅产品或者说别墅混合社区的容积率不能太低。所以，今年出现的很多产品都是有一部分低密度的联排，然后再补充一些高密度的住宅。这样，高端的别墅产品可以提升整个别墅混合社区的品质感。使得不少购买别墅混合社区的业主能满足自己相对高端的需要。
当然，在这样的别墅混合社区中，高层住宅混杂在别墅中，多少会降低别墅社区的档次。一般而言，20万平米的中型项目如果做成10万平米的公寓，5万平米的汤HOUSE，再加5万平米的联排和叠拼产品，这样的产品在销售的过程中便显得游刃有余。可以满足人们多样化的选择。一般而言，产品越是单一，风险性越大。比如说，纯粹的独栋产品，其实风险是比较大的。别墅混合社区反而是赢得不少客户的认可。
当然，也有不少业内人担心这样的产品不够纯粹，可能导致社区的人群、生活形态和背景比较混杂，这样的产品可能导致社区的不和谐。
稀缺成卖点
在记者采访房地产业内人士时发现，虽然他们的内心深处也多少有点担心别墅混合社区的不“纯粹”带来管理上的困难。但作为近期市场上出现较为频繁的别墅产品，他们几乎都认为这样的产品相对还很稀缺，有着自己长久的生命力。
周斌认为，在别墅的土地限制政策限制上，独栋产品以及其他纯粹的联排、叠拼等在容积率以及密度上很难过关，做成混合型别墅社区，容积率、密度等就有了保障。其次是销售的需求。一般而言，别墅的销售速度比较慢，相应的回款也就慢。如果开发商改变开发形式，改成花园洋房的形式，可能销售就比较快，当然，混合型别墅社区中的高层公寓等回款就更快。
陈清则表示：混合型别墅社区的最大优势是产品的稀缺性和整个业态上的创新，从而创造出真正适合客户的产品。别墅带公寓的形式，在整个房地产行业中，其实是比较高端的产品。其次，通过这样的结合，土地成本可以降到最低，而且可以最大程度地利用土地，市场的接受度也比较高。
“第一居所”性质决定市场布局
站在市场整体上看，任何一个相对新型的产品的出现，必然有某种共同的要素。别墅、类别墅这样的个性化产品的集中出现，一定和地段有着密切的联系。今年市场上大量出现的混合别墅型社区也同样如此：高速公路旁、远郊成了混合型别墅社区出现的集中地。市郊，可以作为第一居所的地方。有很多别墅买家置业的地方要离市区比较近，这样的别墅可以作为第一居所，为了满足自己交通方便的条件，别墅买家牺牲一部分舒适度也未尝不可。
吴建新的研究表明：混合型别墅产品不会在真正的市中心出现，因为容积率太低，市中心没必要做这样产品。因为地段价值的原因，高层的公寓和住宅也会卖得很好。当然，这样的产品也不会出现在太远的郊区。郊区可以做纯独栋别墅，这样的地段做混合别墅社区，市场会比较认可。
不仅如此，别墅混合社区的升值空间也特别高。尤其是其中的板楼，升值空间可谓更高。希望住城市别墅的人，生活节奏一般比较快，不希望将时间浪费在交通上，也不希望住在郊区。在这样的市场大势下，别墅混合社区产品将成为市场的翘楚。
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