在“90/70”政策下，做普通住宅面临着不少的问题。而在“别墅用地限制”政策之后，做纯粹的别墅也要经受住各种考验。因此，无论做公寓还是别墅，开发商都面临着难题。而且，在整个房地产市场全面飘红的现状下，拿地却越来越难。而从宏观的角度考虑，北京房地产的郊区化已经不可避免。今年新开的项目中，如果处在四环以内，便会引来媒体及公众一惊一乍的口耳相传。而抢占郊区县土地的现状更是给房地产格局带来不少新的变化。
在这样的整体背景下，不少主打别墅的项目开发商选择采用别墅加公寓的开发模式。领秀?新硅谷、金隅凤麟洲、诸子阶、保利西山林语等诸多新项目都采用了别墅混合型社区的形式。
这样混合型别墅个案产品的出现似乎预示着别墅发展史上可能出现的新拐点。
政策、市场博弈下的新生代产品
在北京的别墅发展史上，很长一段时间以来，“纯粹”是不少项目宣传自己时的重要卖点。“纯粹的产品，纯粹的人群”，听起来都是很棒的情景。不过，在土地政策和市场的双重博弈下，北京别墅市场上最近大量出现的别墅混合社区似乎也昭示着一个“后别墅时代”的来临。当别墅市场由大量“纯粹”演变为大量“混合型社区”的时候，或许，一线的别墅专业人士更加清楚整个市场的情况。
北京凤桐祥瑞房地产开发有限公司市场总监周斌称：混合型别墅社区类型出现的时间不长，最近几年才在市场上崭露头角。但是，就当前的整体情况而言，别墅混合社区还有着比较长的生命力。而且，这样的产品是别墅土地政策和市场博弈下的新生代产品，就现在的情况来看，应该有比较长的生命力。因为消费者对别墅的需求不仅不会减少，反而越来越多。在这种情况下，在北京的次中心城市、近郊地段，将会出现比较多的别墅混合社区。从某种程度上说，混合别墅社区的出现，也是社会进步的标志。它可以让更多的中产阶级享受到有着别墅感觉的住宅与氛围。
从市场的情况来看，比较典型的例子是加州水郡，不仅有别墅和花园洋房，而且还有5万多平米的酒店式公寓。它们的市场售卖情况都还不错。按照当前全国各地的地产发展情况来看，不少项目的地块面积越来越大。大盘趋势渐显，北京有5000亩的格拉斯小镇，在广东甚至有6000亩、7000亩的大项目。在这样的大盘趋势下，如果一个社区只做一个业态，简直难以想象。因此在北京，混合型别墅社区的形态不可避免。
但不少开发商并不太愿意做混合社区。因为，混合社区在后期的物业管理上有难度，比如物业费的制定及车位管理。不仅如此，不同客户群体之间也会有相互排斥的心理。但综合混合别墅社区出现的时机和优缺点看，它在现阶段还是新鲜事物，有较大的潜力。
北京金隅嘉业房地产开发有限公司市场营销部副总经理吴建新表示，当前市场上出现的混合型别墅产品，是一种比较特殊的产品。众所周知，在政策与市场的双重矛盾下，别墅产品或者说别墅混合社区的容积率不能太低。所以，今年出现的很多产品都是有一部分低密度的联排，然后再补充一些高密度的住宅。这样，高端的别墅产品可以提升整个别墅混合社区的品质感。使得不少购买别墅混合社区的业主能满足自己相对高端的需要。
当然，在这样的别墅混合社区中，高层住宅混杂在别墅中，多少会降低别墅社区的档次。但是，别墅，尤其是四五环间的别墅，在整个京城非常稀缺。如果想住城市别墅，就不得不容忍和公寓在一起。因为按照政府现有的规划，在城市中不可能规划出纯独栋或者其他的纯粹的别墅产品。比如，金隅凤麟洲东区是板楼，西区则是叠拼。提升了整个项目的档次，想买城市别墅的人对这样的产品也很中意，因为，这样的产品品质并不低，而且有着非常好的交通条件和完善的城市配套。而且，这样的产品还很少。基本上卖一套少一套，所以，愿意为此买单的客户也非常多。
北京中广信房产经纪公司的销售总监陈清对北京市场上出现的大多数混合型别墅社区都比较熟悉。擅长运作低密度产品的中广信地产机构更是对混合别墅社区有着更多的看好：从长远来看，今年开始在市场上出现得比较多的混合别墅社区应该是北京别墅市场上的一个趋势。即使没有政府的相应政策规定，混合别墅社区的产品也比较多。
一般而言，20万平米的中型项目如果做成10万平米的公寓，5万平米的汤HOUSE，再加5万平米的联排和叠拼产品，这样的产品在销售的过程中便显得游刃有余。可以满足人们多样化的选择。一般而言，产品越是单一，风险性越大。比如说，纯粹的独栋产品，其实风险是比较大的。别墅混合社区反而是赢得不少客户的认可。
当然，也有不少业内人担心这样的产品不够纯粹，可能导致社区的人群、生活形态和背景比较混杂，这样的产品可能导致社区的不和谐。
稀缺成卖点
在记者采访房地产业内人士时发现，虽然他们的内心深处也多少有点担心别墅混合社区的不“纯粹”带来管理上的困难。但作为近期市场上出现较为频繁的别墅产品，他们几乎都认为这样的产品相对还很稀缺，有着自己长久的生命力。
周斌认为，在别墅的土地限制政策限制上，独栋产品以及其他纯粹的联排、叠拼等在容积率以及密度上很难过关，做成混合型别墅社区，容积率、密度等就有了保障。其次是销售的需求。一般而言，别墅的销售速度比较慢，相应的回款也就慢。如果开发商改变开发形式，改成花园洋房的形式，可能销售就比较快，当然，混合型别墅社区中的高层公寓等回款就更快。
与周斌的分析相似的是，吴建新总结了混合型别墅社区的最大优势：“混合型别墅社区在北京市场上其实非常稀缺，如果想住城市别墅，想在北京城区内找叠拼产品，找遍四环可能只有金隅凤麟洲少数几个项目有。其他项目都没有，面临这样的稀缺。产品肯定受到市场的追捧。”
陈清则表示：混合型别墅社区的最大优势是产品的稀缺性和整个业态上的创新，从而创造出真正适合客户的产品。别墅带公寓的形式，在整个房地产行业中，其实是比较高端的产品。其次，通过这样的结合，土地成本可以降到最低，而且可以最大程度地利用土地，市场的接受度也比较高。
“第一居所”性质决定市场布局
站在市场整体上看，任何一个相对新型的产品的出现，必然有某种共同的要素。别墅、类别墅这样的个性化产品的集中出现，一定和地段有着密切的联系。今年市场上大量出现的混合别墅型社区也同样如此：四五环间、高速公路旁、远郊成了混合型别墅社区出现的集中地。
周斌认为：在北京，适合做别墅混合社区产品的应该有两个区域。一是特别偏僻的郊区。可以供人周末去度假，比如怀柔、密云等。可以满足人的养生、度假的需求。因为只是周末度假、休闲用，所以，很多人对周围邻居的要求也不会太高。不会特别排斥周围相对比较杂乱的一种生活方式。其实，怀柔、密云也有不少这样的混合别墅社区。
另一个区域应该是市郊，可以作为第一居所的地方。北京有很多别墅买家置业的地方要离市区比较近，这样的别墅可以作为第一居所，为了满足自己交通方便的条件，别墅买家牺牲一部分舒适度也未尝不可。
吴建新的研究表明：混合型别墅产品不会在真正的市中心出现，二三环也不会出现别墅，因为容积率太低，市中心没必要做这样产品。因为地段价值的原因，高层的公寓和住宅也会卖得很好。当然，这样的产品也不会出现在太远的郊区。郊区可以做纯独栋别墅，比如在顺义肯定可以做成独栋别墅。所以，这样的产品只会出现在四五环间，是市区与远郊的交界地带。这样的地段做混合别墅社区，市场会比较认可。
不仅如此，别墅混合社区的升值空间也特别高。尤其是其中的板楼，升值空间可谓更高。希望住城市别墅的人，生活节奏一般比较快，不希望将时间浪费在交通上，也不希望住在郊区。在这样的市场大势下，别墅混合社区产品将成为市场的翘楚。陈清表示顺义不适合做混合型别墅社区，因为郊区适合做独栋。在中央别墅区里，最适合做的产品是独栋。在房地产圈，在中央别墅区拿了地的人，能做独栋的绝对不会做其他类型。
纵观现在的区域，适合做混合别墅社区这样产品的区域主要集中在CBD以东，京通、京开、京石高速公路的沿线。尤其是京石高速路的沿线。因为历史原因，很多人不愿意在南城买房子。相对而言，南城产品的性价比比较高，土地成本相对而言，也比较低。东边也主要是在国贸以东至通州的这段距离。一直以来，通州的路上都还没有形成别墅区，少有的几个独栋产品，虽然名声比较响亮。但市场上真正的认可度并不高。其实，在东部工作的人有很多的特点。比如说，在东边工作的主力购房者是白领，或者说在外企的白领。可能他们需要的不是别墅，可能是苹果社区一类的产品。综合来看，混合型社区的别墅更多是出现在出入皆方便的近郊地区。
