提高利率能否抑制炒房，主要有赖“第二套住房”界定的进一步清晰化和信贷诚信制度的进一步强化
■访谈动机
中国人民银行、中国银监会9月27日晚上11时15分联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（通称“房贷新政927文件”）。《通知》明确表达了两个目的：第一，一方面通过信贷杠杆抑制囤积现房和土地的行为，以扩大住房的市场供应量，另一方面通过提高第二套（含）以上住房首付比例和贷款利率，抑制炒房，挤压需求泡沫，从而最终达到缓解住房市场供需关系紧张的目的。第二，通过提高房贷门槛，规避房贷风险。
但是，《通知》要求规避房贷风险的政策与试图稳定房价的政策二者之间会不会互相抵消？提高第二套（含）以上住房首付比例和贷款利率能有效抑制炒房吗？现行政策尚存在哪些不足，今后应从哪些方面进行完善或强化？本报围绕上述问题展开了访谈。
■访谈对象
李开发 中国经济名家讲坛副理事长
易宪容 中国社科院金融研究所研究员提高房贷门槛不会抑制住房市场供应
背景：2003年1月21日，中国人民银行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（通称121文件）。随后，相关部委陆续出台了紧缩信贷、运用市场化方式加息、提高住房信贷利率的政策，直到2005年7月，商品房供应增长大幅回落，但商品房价格仍然持续上升。“9·27房贷新政”正式出台前夕，全国一线城市的房产开发商已纷纷对新政表示“严重关切”。
新京报：从2003年央行下发121文件以来，政府几乎每年都有调控房地产市场的重大政策出台。与以往的调控政策相比，927文件一个引人注目的亮点是，明确要求各商业银行不得向具有囤积土地和房源行为的房地产开发企业发放贷款，而且不得接受空置3年以上的商品房作为贷款的抵押物。我们是否可以做如是理解，政府的立场已经更加明确，要借助信贷杠杆，挤出被捂住的房源和引导资金真正投向住房建设，从而扩大住房的市场的供应？
李开发：的确如此。根据我的调查，目前绝大多数房地产开发商扮演着明暗两个角色，公开的身份是房地产开发商，另一个不公开的身份是炒房的幕后策划人，而且炒房的利润甚至有时候比规规矩矩卖房还要高，因而他们更愿意利用从银行套来的资金进行房市炒作。我国最近几年的住房价格之所以会甩开住房价格与家庭年收入之间的合理比例（联合国1990年设定的住房价格与家庭年收入之比为3比1，我国1998年国务院文件规定房价超过居民家庭年收入4倍的要进行补贴）一路狂奔，与房地产开发商囤房囤地、热衷炒房不无关系。
易宪容：央行及银监会希望出台新信贷政策来打击目前普遍存在的开发商囤地、囤房的投机行为，当然这能够起到一定的作用。但开发商囤地、囤房仅是表象。根本的问题在于房价上涨过快及房价过快上涨的市场预期，在于存在严重缺陷的住房预售制度。对于前者，如果央行及银监会能够让上述两政策得到落实，国内房地产市场对价格上涨的预期自然会改变，而对于住房预售制度，政府应该尽快完善或取消不合理、不公正的住房预售制度。
新京报：但是，927文件所表现出来的另外两个倾向———严格规范土地储备贷款管理和严格住房消费贷款管理———很可能导致小型房地产开发企业被排挤的现象。如此一来，房地产的市场供应岂不要受到影响？
李开发：新政的确对大型房地产开发商影响不大，他们完全可以通过市场进行融资。而目前我国的房地产市场上，大致70%以上的住房是由少数大型房地产开发企业提供的，即使小开发商被迫退出市场，亦不会对市场供应产生多大影响。
易宪容：“住房价格是由市场供需关系决定的”早已被证明是一句不堪一击的谎言。第一，最近几年的统计数据表明，住房需求一直保持着平稳的增长态势，不存在供不应求的现象。第二，住房产品作为一种特别的产品，既是消费品亦是耐用高价的投资品，大量空置房的存在充分说明，最近四五年的房地产市场之所以会突然出现“供不应求”的假象，从而导致房价如脱缰野马般飞速攀升，完全是投资需求突然增加、投资人利用银行信贷恣意炒作所致。
