【主持人 何莉】我们今天非常荣幸请到九源三星的总设计师，总经理江曼女士，别墅设计重点考虑哪些方面？跟开发商是不是也碰到同样的争议？
【江曼】非常感谢何莉和搜房的邀请。这几年我们也在别墅做了一些。刚才刘总没说到，别墅分类我们在国内差不多是house这一级的，或者是Townhouse。我们目前做的其他长岛澜桥、提香草堂、中海安德鲁斯、加州水郡的部分别墅，这都是在北美地区就是Townhouse这一级的，在北京做的过程中。我觉得最大的压力跟刚才朱总说的是一样，就是设计。实际上别墅它跟公寓不大一样，跟高层住宅不大一样，它有很多的细节。在建筑师，尤其我们第一次接触这个项目，做别墅应该是01年的时候，国内能够推出来，可以说为精品的建筑不算特别多，我们对别墅的理解，基本上我们在国外住，或者在国外生活的阶段拷贝过来的一些东西，其实是拿来主义，在网上，包括舆论上也会有一些评论。我们想的既然国内目前能买得起别墅这一类人，应该是他住房需要改善，应该是第一次升级换代的东西，对建筑师的挑战，实际上是怎么把这个建筑做的比较细节。
【江曼】最早我们做的时候，我们在别墅设计考虑的是什么？能不能把西方的生活方式考虑进来，我们在设计的时候考虑这个方面，但是在实际实施过程中我们没有推下去，跟市场、销售、策划都有很大的矛盾。但是后来我像纳帕溪谷都会把国外生活方式都引进来，小城镇哪种设计已经引过来了。我们在设计过程中遇到的，我们实际上是在公寓囊里面，外表加一个服装，不管赋予中式元素，还是西式元素，他的囊是公寓，不能把国外别墅，比较休闲功能的方式，生活方式引进来。我们在设计的时候，即便我们建筑师有心把这个东西考虑进去，市场上的认可度还不大。
【江曼】刚才接着朱总说我们压力矛盾在哪个地方呢？没有足够多的时间给你。在研讨方案，这个时间是足够长的。前面思考的时间是8，但是施工图给你真正做的时候可能只给你2，画这张画的时候让开发商满意，让推广效果图的时间满意的时间给你8比2的时间。在别墅项目推的时候，你发现这个东西怎么有无数个细节没做到，都是建筑师特别遗憾。尤其我相信董总他们经有这样的遗憾。前期倾注了很大的心血造这个房子，设计这个房子，有很多很多的理念，有很多细节特别人性化，特别希望他表达的东西给未来买房子的人。但是由于开发商设计总体控制的问题，留给实施这个项目，不管是画图还是建造的人都是很短很短的时间，势必会省略很多没有看懂的。董总直接做可能保持80％，但是转一手肯定要过滤很多精华的东西。身为建筑师，因为我负责这么多年的别墅设计，在这一点上我是特别的遗憾。给每一个开发商我都会宣传给我多一点的时间，我保证给你交一个好的卷子，你给我同样多的设计费，我也同样多的时间给你做。但是时间是不允许的，这是国内目前整个市场特别急功近利，被市场压着。但是给方案的时间还是很宽松一点。
【江曼】第二个在施工的时候，别墅的施工单位我觉得比一般大的施工队低一个档次，我不知道什么原因，可能楼小，开发商都选三级的队伍来做，大楼反而选一级的。这样不知道适不适合，总之有这种状况，这是比较低端的施工队，项目经理读图的能力非常差。由于时间的原因施工图已经过滤一段原因，时间不够对项目经理又过滤一部分，甚至有布胶圈的地方，现场拿木头片就能堵上了。这种现象是肯定有的。跟开发上争议很大的东西，争议比较大的，刚才朱总说的很客气，把你当笔，我认为开发商把我们当探雷的工兵，在别墅市场，一期二期往前做的时候，我们通常会由于他们的压力导致在一个项目上我们要做无数种的探索，探索并不是说做一个概念设计就OK了，不是，你要把它做的非常之深。做的很深以后。我为什么把自己比作工兵，一直到把你炸死掉再说这个方向不行，你要换一个方向，换一路人马。
【江曼】建筑师在这方面，当然我们没有感受跟无压设计，这些年我们很多项目都是要改当甲方，这些年最大的心愿就当甲方，当乙方压力太大。开发商给你一个明确任务做不出来，因为他任务给得你是非常明确的，可是你往下做的时候，你就会质疑，我好像没有这个设计能力，我好像够不着他的要求，或者不断被炸死嗲。所以经常我们团队里面都知道我的话，你们要承受住自己是工兵，你们庆幸在探路的过程中没有死。
【主持人 何莉】您自己也开发过一些项目？
【江曼】对，我们觉得逼得不行了，我们自己开发房地产。
【主持人 何莉】这到了朱动说的无压状态？
【江曼】不是，是压力转换。当我们开发的时候，如果我现在是开发商，我对任务的要求会更极致，会更转化。
【朱晓东】因为你是专业人士出身。
【江曼】我们同事说当警察了，这点招全都知道。但是我们确实也做了一个别墅。但是我们书生当开发商，从纯书生气来探讨还有失误，从开发商角度我觉得他们的考虑是对的。比如说我们这次在宁夏做了一个别墅，实际上是我们把在北京认为比较高端的Townhouse的概念，就像万城华府这一类建筑的造型，等等这一些理念，我们把它移植到西部去了，设计都能够达到了。但是作为开发商我们利润减薄了很大一块。就因为选择大块的简易墙结构，在当地根本就施工队没有施工经验。我们测算的时候，资金链差点施工队够不着让我们资金链断掉。因为我们自己是业主，我们自己能控制进度，我们也能从北京调新的资金把资金链续上。但是假设对方完全是一个非常能力的，是听了我们的策划和使用资金情况的话，那么这部分的风险，作为我们设计院是没有控制住的。事后我们自己想了一下，实际上在哪种地方做事情，应该用砖结构，而不要追北京这种结构。因为这特别深刻，我们自己掏钱，我们自己周期跟不上，资金回报跟不上。
【江曼】现在反过来我非常理解北京的开发商，他为什么给你提您认为是奇怪的要求，这个争论我不能说是开发商不对，我应该说设计师在现阶段，咱们设计师要把自己修炼成八爪鱼，不仅懂设计，还得懂开发，还得懂融资，在这种情况下用自己的经验用上。
【主持人 何莉】感谢江总站在设计师和开发商双重身份给我们聊的。下面赖总您认为别墅设计重点考虑哪些方面？
【赖军】我觉得江总身份很有意思。他确实又作了开发商，对设计这一块有另外一个角度的理解。说到底还是对别墅认识的问题，我特别同意刘总刚才对别墅的分类，其实这个分类非常体现中国目前的现状，因为在国内不存在这个现象，太复杂了。这个现状可能是开发商从销售的角度，从市场的角度把一些跟别墅沾边或者不沾边的都归到别墅里了。我觉得刘总也提到有一些是伪别墅，跟类别墅没什么关系的。这个算开发商他对别墅理解说，跟设计师这块概念上有所不同。这算一个误区也好，算一个混淆概念也好。对概念的认知。但我觉得我们设计最主要对建筑本质，到底建筑是什么东西，这个认知从跟开发商这块还是有一些不同的角度。这个因为像别墅，他确实是住宅形式比较高端的形式。高端性这块怎么体现出来，我觉得作为设计师来说，他有他的理想化一面，作为开发商他要考虑市场、经济，考虑的层面会多。刚才江总也说了，他做过一回开发商会更理解开发商。这块先不说谁对谁错，毕竟是两个不同的团队。
【江曼】我们做的时候最有争议，比较难沟通的一些事是对建筑的品质的理解和认知，这个差距是比较大的。因为在国内现在一说别墅，更多的是说他是一个什么样的风格，他的外观是什么样，很多包括宣传上也是，北美的，从风格上就有争议。但是我觉得对品质的认知不仅仅是在一个表面形式，风格方面，因为我觉得还是人居住的舒适度，人的居住舒适度我觉得是两个方面体现。一个是咱们说的物理条件，包括房子外观，里面墙体，保温这些东西跟人们居住更直接的东西。另外一方面是人精神的舒适度，你住在里面自己舒服。这里面主要讲的是空间关系，建筑和环境的关系，景观这些方面。我觉得其实在方面，很多东西开发商并不是特别关注。说白了，我们做别墅里头，国外的别墅有是木结构的，墙体维护结构，做保温各方面做的非常好。但是在国内开发商很少愿意在这上面花钱，一般就是表面光，看起来像就行了，但是它品质没有达到高端的品质。开发商经常跟我说你设计做的不够豪气，或者等于就没有卖相，就是看起来不显贵。
【赖军】其实这个东西还是误区。虽然说国内对别墅的消费人群，他确实是这种阶层，可能说至少不是首次置业，有一定的基础，大概年纪也是在40多岁左右，对生活也有相当的体验。这个确实是一方面，但是中这种体验并不是表观上的体验。真正怎么显得有钱，这个不是叫显得好像，而且我认为代表真正的品质。花钱应该花的是地方，但是在这方面跟开发商的理解差距是挺大的。我也能反过来站开发商的角度，目前市场就是这样。现在他也感觉，咱们当今社会对于这种高端住宅的理解，实际上市场上还没有理解更深层的。更多还是在表象的，这也是反映出来我们在别墅这个领域，从各方面还都不是一个很成熟的时期。
【主持人 何莉】我们今天还请到北京东易日盛总设计师赵国峰先生。因为他是惟一做室内设计的设计师，我们请赵总聊一下，您面对更多是业主那一块的要求？
【赵国峰】首先很高兴参加这个论坛，刚刚也有幸听到各位老总对别墅设计注意的方面，还有跟开发商争议的问题。其实我觉得他们都讲的非常好，一个像刘总说别墅的定义，包括刚才分析设计上，开发商跟设计方之间的一些问题，因为我也是作为一个设计师，从我这块想补充几点。一个刚才赖总讲住宅品质的问题，因为我更多的接触是别墅的居住者，我觉得咱们作为设计方也应该关注一下，作为别墅住宅最末端的消费群体，所谓住这个别墅的人。别墅开发商在更多的，在分析他楼盘策案一个会分析风格，怎么好卖。再一个是户型的形式。我觉得可能也要关注本身内在的内容，本质的东西。我房子到底住的舒适度怎么样，我的取暖，包括我的隔音的一些措施。作为设计师应该为开发商去考虑的，也应该提醒他考虑的一个面。
【赵国峰】再一个刚刚江中说到也一个生活方式的问题。因为我觉得在目前，无论在国内别墅市场，我觉得可能像纳帕溪谷这样一些楼盘，他们做的外观和他们内在的空间就有意识把国外的一些生活方式带进来。因为我觉得人真正买这个别墅，可能不仅仅是说我买的就是住，可能从生活品质和生活态度，他希望通过住这个房子跟以前有所不同。这是我觉得在住宅生活方式上面。
【赵国峰】再一点，可能在目前中国别墅的设计要有一个风格突破的问题。也许是开发商，或者整个市场行业的发展规律，我觉得很多别墅风格上比较雷同，或者是比较相类型。怎么样去营造一个相对风格，无论从心意或者是突破上来做的更到位，也需要跟开发商，还有我们设计师应该考虑的一个方面。
【主持人 何莉】谢谢赵总。您刚才的发言让我想起来刘总也是双重身份。一方面是别墅的使用者，另一方面也是别墅的设计师。刘总您最近接了在怀柔八达岭高速那边接了中国最顶级别墅，城堡别墅这样一个项目。我想请您也谈一下，在您主导设计这些别墅项目当中，您觉得您会运用哪些当前流行的元素呢？
【刘力】我对这个话题不是特别想沿着这个方向去探讨。为什么呢？现在社会中国人都比较浮躁，开发商、媒体、消费者都关注流行什么，追什么。欧陆经典，罗马风，比较追这些东西。可是真正别墅市场和整个住宅市场最缺的反倒是品质。刚才谈那么多品质，表达那么多忧虑，遗憾，没有达到的，其实真正缺的就是品质。回到我们在北京北边接到的项目，那个已经超过别墅，那是很大的庄园这一类的建筑。别墅做的再大，再贵也是有限度的，再大就不是别墅了。那是另外一个产品，主要是针对大企业，也许是真正很大的富豪，他不可能在居住小区里面去挑一个房子，也不合适。另外一个需求，我不认为那些是别墅。
【刘力】只说品质问题。我觉得内在的品质，远高于流行的元素，所谓风格上的东西，我认为精于其外。现在德意法家做的非常漂亮。中国是首屈一指的，很多大的豪华餐厅，除了不让吃人以外什么都让吃了，娃娃鱼都有。但是深究一下，什么苏丹红、口蹄疫，没有办法深究的事情。所以我觉得真正我们说话是不是有点过分？我们敢不敢说现在的产品都是阶段性的，廉价的，短寿命的替代品？甚至都不能被叫做不动产。我们当然可以在这上面更优化，做更精细，更漂亮，追求流行元素，流行室内游泳池，我们搞游泳池，流行无边界游泳池，我们也搞无边界游泳池，这都可以完善。最核心的品质是舒适度、精度、节能这些方面。
【刘力】首先舒适度，建筑舒适度没有了，卖房子多大，里面多少平米，花园多大，没有人敢提温度是多少，湿度是多少，根本就不考虑。达到国家规范如此而已。至于精度，您刚才讲施工队如何如何差，开发商没有施工经验。开发商跟监理方谈判，费用压那么低，谈不下来。监理方接了，但是条件是不去所有的部门都在，设计公司都在，从来没见过监理。你拿那么低价格，就买监理执照，他可以监而不理。所以整个工业产业链处在这么一个浮躁的时代。英文里面叫（英语NOW），在房地产产业链里面，敢成（英语）的环节实在是太少了，结果这一批的房子寿命都是比较悬的了。不是我说的，建设部2005年底公布的中国住宅平均寿命不到30年，这里面包括城市改造，旧城改造，拓宽道路。其中很大的原因还是跟建筑寿命有关，建筑寿命分很多方面，结构是不会倒的，设计院出来都知道，建筑设计寿命是50年。
【刘力】但是其他的方面，墙里面的水管电线寿命也就是20多年。反过来讲，如果一个20多年的房产能不能算不动产？买一个车保养好一点也几十年。这样的房子不动产，房地产，最后只是地产，土地价值还是有的。院子还在，房产我觉得是有问题的。当然这个不是哪一方面的责任，施工队偷工减料，或者水平低。整个工业体系是不具备的，表现出来才是对设计师克扣，叩门，压力很大，这只是（英语）的一方面，整个没见过这个东西怎么做，怎么精细的做一个东西，比如做一个手机，做一辆宝马汽车，奔驰车怎么生产，怎么模拟，怎么计算，方方面面全是数控一套工业化体系做出来的，中国现场拿木头凑出来的，很有可能的，现在交不了卷只能那么做，真正我们应该关心的还是住宅的品质问题。这个品质问题恐怕不是说我要呼吁出去就能解决的，还是要等到市场发育到这个阶段，有的老板买了好别墅了，两套，三套了，世界各地都有。再买别墅真的好好看看，有的房子不想买了。直到这种程度下才能催生高品质的产品出来。
【主持人 何莉】您觉得这个阶段大概需要多长时间？
【刘力】现在开始有一些东西出现，还是凤毛麟角。还是市场有很大的需求，跟需求旺盛的结果就是挑价格，买得起来，买不起，300万一套500万一套。挑区位，里面的东西顾不上了。甚至买的别墅都是毛坯房，都很粗糙。所以让我到现场看我肯定不买。我刚买一套房子，我爱人坚持要买，我压根就看不上。我说建筑的品质不太好。
【主持人 何莉】您为什么不去住自己设计的房子里面？
【刘力】现在还没有这样的机会，我自己设计房子很多，但是就像刚才各位讲的，只是中间执笔人之一，后面多少多少事情，最后你看完了之后，自己不愿意拍张照片，没准我路过都没想是我设计自房子，压根就不像。
