西山别墅区，京城上风上水的居住宝地。环境和水质等与居住有关的因素都是北京城里最佳的，再加上西山的阻挡，自古以来就被人们誉为宜居胜地。
众所周知，西山别墅区的土地资源受地域影响本身就极为稀缺， “北京别墅用地叫停”的政策使京城的别墅开发在面临贷款门槛提高后再次吃紧。首当其冲的西山别墅区更是被视为未来别墅开发的“零区域”。
据统计，07年上半年西山地区的别墅供应仅为14万平米，比中央别墅区一个项目的放量还少。据记者了解，目前西山别墅区已无新的土地供应，全新的项目近乎绝迹，而在售的别墅项目已然成为了西山别墅区最后的绝唱，一句“物以稀为贵”已经不能简单地诠释出西山别墅的珍贵价值。
在有限的供应中，如何发挥西山别墅无限的价值？为此，大中华别墅网对中国城市发展研究院常务副院长章惠生进行了专访，畅谈西山别墅区的未来发展及投资前景，敬请关注！
▲时 间：2007年9月7上午9:30
▲地 点：中粮广场音乐咖啡厅
▲访谈嘉宾：
中国城市发展研究院常务副院长 章惠生
▲以下是直播实况：
【记者】上次聊的时候，我们觉得院长对住宅开发和城市规划之间的关系很为关注，不知道西山板块在城市规划中处于什么地位？
【章惠生】北京城市规划早已经定下来，并报国务院已经批复，原则上不再向西部地区，特别是西山地区再进行过度开发，特别是住宅，住宅原则上不再批地，往北面已经批了好多了，现在往东面，南面延伸，北京住宅的继续开发将朝这个思路走，所以，就这个意义上来说，西山别墅这块地也就不是以"物以稀为贵"能阐释得了的，它有它的价值。在一定的时期之内，那里一些好的，价格高一点都很正常。那里自然环境和人文环境比较好，现在还有一些开发商没有充分把它利用起来。比如我知道好像毛泽东在香山双清别墅呆过五个月，中华人民共和国成立以前他就呆在香山，老的香山的双清别墅，这就是一种灵气，一种仙气，这就是名胜古迹。人文的景观要比其他的景观更有吸引力。过去讲到风水，往往说某某皇帝经过这个地方就有一种仙气在这里，事实上以后都被人家作为一种亮点，或卖点特别是房子，居住的地方不是像一般的东西，民居有它特定的需求，比如说我们中国庭院式的民居往往是面南背北，而且在北方一般的来说都是四面围合，更好的是依山傍水，前面最好低一些，开阔一些。北方人喜欢四面围合，所以四合院在北方，特别北京地区很有讲究。四合形成（负阴抱阳），又是藏气、聚气的空间，这个一阐述很有讲究。据说目前已批的有一些地块专门做四合院，虽然它容积率很低，但是有特色。
所以，西山别墅除了把自然环境跟我们的建筑产品这块要有机结合起来，还要把一些人文的景观充分的挖掘出来。因为西山这个地方的自然环境大家都知道，"三山五园"，老百姓能一套一套的讲，甚至能编加很多色彩，但是对人文景观的挖掘应该进一步考虑。西山别墅总体有的销售的不是很理想。虽然，不再批别墅用地，西山地块很难形成气候，我以为西山别墅区要培育和发展自己比较优势，特别要强化营销策略。
因为北京的总体房价已经到了一个顶高峰价位，它再往上走可以徐徐上升，但是这种涨幅是很有限的。为什么？建设部这次对把社会保障房系统提到一个高度，紧接着在年底以前会出台一系列的相关政策。不要看房价，房价是一个复杂的系统工程，它涉及的面很广，不仅仅是总的供给，也不仅仅是市场的需求，光这两点不是房价升降的全部，因为中国的房地产市场本来就是不健全的。还有人为在里面炒作，由于市场规则的缺失，市场规则不完整，所以，有很多投机商往往由于他们掌握了以生存性的住房的需求（而政府部门没有真正掌握）。什么叫生存性的住房需求？北京居民无房产和特困难户要解决住房问题，这是一般意义住房问题，但是北京五百万外来人口他们住到哪儿去？顶多三万、五万个人能买房子，还有大部分人怎么办？他们就是生存性的住房需求。所以，上海140平米的房子可以租给18个人，怎么租？大家租个铺就可以。高价房和投机性没关系，你价格高我照样敢买，反正银行给我出70%，我出30%，每月的月供这18个人给我付，我租给你们一样赚钱。开发商一看这么高价的房子还有人买，而且还是个人购买的形式，他得到一个错误的信号，他认为高价房有市场，所以，他继续做，价格还可以再高一点。
这样投机需求依赖于生存性的住房需求，不断的买房子，而它不断的买房子给市场发出了错误的信号，认为高房价市场有需求，其实，完全是在投机。这样他就拼命造房子，再把房价推上去。我们讲需求主要是自住房需求，绝对不是投机需求，这是两个概念。现在投机需求占了房地产市场自住房需求的主导地位，所以，房价他们能把它推高，不要认为只要从需求方面去解决就能抑制房价上涨。在市场规则缺失的情况下，什么叫市场规则缺失？如果市场规则有这么一条，你买了一套，再买第二套房子的时候我给你按揭很少的部分，例30%，你敢买吗？那你转让第二套房。环节税为什么是20%，如果第二套房子转让50%他敢做吗？赢了他赚了，输了他自己赔。所以，我们国家有些地方采取的措施思路是对的，但力度不够。
【主编】现在有一种说法，现在西山停批的不仅是别墅，商务用地也在？
【章惠生】北京城市规划，现在住房原则不在那里批，那里不办，不给你开发，没有地给你，也就是那里的住房都不批，更不要考虑别墅。
