前言
2006年，北京共售出了100套左右的千万级别墅。而在2005年，这个数据还停留在50套左右。截止到2007年5月，虽然没有官方的准确数据表明千万级别墅的销售套数，但众多千万级别墅开发商的笑容已然昭示了自己的大丰收。
与此同时，以前被众多开发商认为不是别墅主流的经济型别墅也开始逐渐被业内人所认可。2006年，在北京新开发的别墅项目中，中低档别墅的比例超过了高档别墅，达到了60%，每套250万元左右的经济型别墅开始占据别墅市场的半壁江山：在其他地方并不被特别看好的经济型别墅，似乎在北京已经风生水起。
业内人士分析认为，北京的别墅开发重点呈现出向高低两端倾斜的趋势。
2006年的别墅市场经过了诸如“国六条”和“别墅审批用地的再次叫停”等各种政策的洗礼后，别墅这种高端的物业形态受到了社会各界的关注，有不少媒体更是用“别墅元年”来形容风云变幻的2006年。
当2007“后别墅元年”到来时，众多别墅开发商审时度势，在经营思路和开发策略上有了重大转变。以前那种仅仅“服务于金字塔尖”的思维方式逐渐转化为“为金字塔尖人群服务同时也为更多社会中坚阶层提供更多的好产品”。体现在别墅形态上，便是“千万级的别墅在别墅成熟区内兴起，而更多的经济型别墅在京城四面开花”。简单的说就是：别墅产品步入了两级分化阶段。
调查结果一：
顶级豪宅渐得市场认可
很长一段时间，众多别墅买家对千万级豪宅并不认可。2004年，以“城市别墅”为卖点的碧海方舟销售售价已是千万级。但是，2004年的碧海方舟，遭遇的几乎是零销售的市场待遇。
2006年，北京千万级的别墅就卖出100套左右，比2005年多卖了近一倍。虽然2007年的官方统计数据尚未出现，但很多开发商在谈及千万别墅的前景时多认为一片光明。代理丽宫（1300-5000多万/套）的文文蔚在接受记者采访时就认为：北京的千万级别墅前景非常好，可能过不了几年，你会发现这些别墅的价值要远远超过现在的售价。因为，中国只有一个北京。如果在香港要买现在北京市场上售价为5000万左右的别墅，没有三个亿是不可能的。所以，在这样全球性的市场比较与推动下，顶级千万别墅的市场前景一定会赢得市场的认可。
记者在某高档别墅售楼处就听到一看房人称：“价格不是问题，你们的楼王其实也都不算贵，关键是产品要好，教育、医疗等配套措施要齐全”。
城市别墅一枝独秀
从当前北京市场上的千万别墅分布图以及市场上的反应情况来看，千万级别墅中，城市别墅可谓一支独秀。记者通过深入调查发现，北京的别墅业主们既想要一种离群索居的私密感、尊贵感，又希望能够随时地进入城市生活中，从而享受到各种各样的城市配套。
城市别墅便应运而生。从购买人群来看，主要是一些追求工作和家庭保持良好关系的人。他们的家庭交流不仅仅是茶余饭后的交流，还需涵盖工作后的一种放松休憩，因此，作为第一居所的城市型别墅的设计一般都十分注重生活功能和服务功能。
相对于一般别墅而言，城市别墅的财富象征意义更大。当前的城市别墅客群主要是大中企业的CEO，其中海归人士和境外人士占到了大部分，他们的年龄基本集中在40-50岁，比较重视家庭生活。很多海归人士都是举家搬迁而来，他们尤其重视子女的教育，首先要求附近有好的学校，其次考虑自己工作是否便利，而城市别墅既能满足他们的高尚居住理念，又有方便的交通和良好的教育、生活配套，因此很受青睐。
京城三大别墅区顶级别墅扎堆
鉴于地块、自然环境等因素的限制，城市别墅在北京别墅版图中只能占小部分。已成气候的三大别墅圈便成了开发商打造千万级别墅的首选之地。当前，已经动工的别墅中，售价最为高昂的别墅楼王便隐藏在三大别墅圈中。成业行总经理邵念强接受采访时表示：别墅的售价一定和众多因素息息相关，主要有三：与城市的距离、周边自然环境、所处区位的人文环境。当前北京市场上已经成型的三大别墅圈中，都与北京市区保持着比较恰当的距离，周边的自然环境和人文环境也都有着各自的特殊之处。所以，这三个区域内出现较多的千万级别墅也不足为怪。
北大建筑与规划系博导董黎明则认为：别墅市场出现千万级豪宅，和众多因素相关。首先是中国经济的持续发展造就了不少成功人士，而这些人在成功之后，对居住环境进行改善的愿望比较强烈。这些成功人士的出现是京城千万级别墅出现的首要条件。其次，便是因为国家出台了众多的别墅政策，使得别墅用地更为紧张。尤其是在比较成熟的三大别墅区内，开发商拿地显然更加艰难，拿到地后更要精耕细作，在产品本身上多下功夫。所以，这些别墅产品在比较好的环境中，同时产品本身也经过精心的打造，售价高也是理所当然。
调查结果二：
经济型别墅四面开花
虽然千万级别墅吸引了众多的眼球，但因其“为金字塔尖人群服务”的特殊定位，在很长一段时间内，千万别墅就得经受“高处不胜寒”的市场待遇。
而与此同时，别墅市场的另一端——售价约200万左右的经济型别墅却受到了市场和购买者的追捧，尽管一些项目的价格在几个月内有所上调，但成交依然很理想。
而通过对当前的经济型别墅板块的相关调查，用“四面开花”来形容经济型别墅的发展显然不为过。大兴、顺义、南城、怀柔、亚奥京北甚至燕郊等地都有众多经济型别墅的代表作。
经济型别墅优势多
一般来说，经济型别墅基本上都建在市郊区域，土地成本相对市区要低得多，总价较为经济实惠；又可以享受自己的独立小花园、露台、拥有私家车库；户型设计更加实用、紧凑，房屋的功能比较突出。
由于土地政策以及土地成本的影响，经济型别墅多分布在市内与市区附近，大部分普通别墅分布较经济型别墅略远。由于经济型别墅距市区很近有的就在市区内，所以在交通和相关配套方面会相对成熟齐全，而一些离市区较远的郊区的别墅项目在这方面就显得比较尴尬。
发展前景看好
京城的经济型别墅分布主要在南城、亚奥京北、顺义、以及京东地区，其中南城呈现扎堆现象。经济型别墅类型多样，购买人群分以中等收入的购房人群为主。他们有着强烈的改善居住条件的愿望，不接受传统的公寓住宅，又不能承受独立别墅的高价位，经济型别墅正好迎合了这部分人们的购买心理。另外很多中高等收入人群的二次置业也都看准了交通便利、利于投资的经济型别墅。可以说经济型别墅是由公寓到独立别墅的一种过渡性产品，社会的发展，人们生活水平的提高，追求高品位的舒适生活，将会给经济型别墅带来更大的发展空间。
而别墅开发商普遍认为，在宏观调控背景下，别墅市场的整体抗跌性要明显高于一般的住宅市场。未来的别墅功能将呈多样化发展，不再单纯满足居住功能，可能会更多地体现其休闲、娱乐、社交，甚至观光、商务等功能，而价格也会更加考虑主要客群承受能力，经济型别墅会大行其道，竞争也会趋于激烈，产品稀缺、需求增大等因素使得一批高性价比经济型别墅成为首选。
推论结果：
两级分化已成必然
如果对北京市场上现存的别墅进行调查，会发现大部分的别墅售价都在400-900万/套之间，也就是大家所通常认可的中高档别墅为主。但是，如果对正在打造的项目进行调查的话，“高到1000万/套，或者低到400万/套”之下却是大家的一个共识。因为，别墅市场每年都在发生着大变化。
除了高端产品这一端外，北京的别墅正呈现出一种泛化状态，也就是北京的很多郊区市县开始兴建别墅。通州、大兴、怀柔、石景山、南城等地方也开始不断的出现别墅产品。而这些地方的环境决定了很多开发商会走开发经济型别墅的路子。此外，高级白领队伍的壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。
因此，别墅市场的两级分化将是成为一个必然趋势。
欧郡的营销总监周斌认为：北京市场上很多成功的顶级别墅也给后来者做好了榜样。当前的千万级别墅在项目的景观环境、建筑规划、品质内涵都有着更深的挖掘。经济型别墅大受市场欢迎也毫不奇怪，就像现在公寓市场上四五十平米的房子好卖一样。用较低的价格买到别墅，大家都会愿意买。反而是现在市场上较多的500-900万/套的别墅以后会比较少。因为，开发商也知道，在细节上做得再完美一点，就可以得到更大的市场认可，何乐而不为呢？而三大别墅区之外的别墅打造者也会考虑到为了更好的回款、减轻销售压力而大多选择打造经济型别墅。
今后，更为纯粹的豪宅别墅与经济型别墅（小独栋与联排别墅）分庭抗礼。而从今年市场的表现我们可以看到，别墅市场的景观之战在所难免。无论是在金字塔顶端“一览众山小”的精品别墅，还是处于亢奋状态的经济型别墅，充分利用和整合景观资源成了它们殊途同归的取向，尤其是水景的利用，而不少高端项目景观的稀缺性和不可复制性更体现了别墅的优势。
