随着别墅用地"禁批令"的生效和政府对住宅容积率的限制，低密度住宅尤其是别墅市场受到了极大的影响，不仅供应量日益减少，而且成交量也是急剧下滑。尽管市道不景气，以低密度住宅业务为主的世联、金网络、亚豪、中广信这四大代理行却是意气风发，调整业务，齐聚长安街，整装待发。
"虽然别墅项目减少，但代理行的市场也没有大家想象中的那么不好。"亚豪副总王英男笑着告诉记者。目前政府限制别墅开发，但是先富起来的一部分人对别墅的需求将会一直存在，也许目前的市场对小代理行是致命的打击，但对大代理行的影响不大。如果别墅或者是低密度住宅要得到发展，就得学着在新形势下如何满足客户的需求，世联地产总经理王正宇如此说到。
别墅供应稳中有降 销量月均五套
谈及目前的北京别墅市场，王英男告诉记者，"目前的市场应该说是新增的供应量稳中有降，但是市场的存量依然非常巨大。"因为在国家推出一系列对别墅的限制政策之前，很多开发商尽量把自己手里的项目推出来，从而在那个时候形成一个别墅的供应高峰，这种供应高峰在一手市场里面实际上也存在着供大于求的情况。在这种情况下，尽管说未来国家不再批地，或者说未来供应的项目，因为以前有遗留问题，所以才逐步的能够少量的供应出来。但是从长远的五年到十年长期情况来看，可能是一个逐步稳中有降的方式，或者这样一个趋势来供应。在市场存量中，是一个慢慢消化的情况。现在购买别墅置业的客户，他们在选择现在市场存量的这些项目的时候，也是有一些逐步接受的项目，所以这种情况还会维持很长的一段时间。
金网络总经理助理焦向辉在肯定别墅供应短缺的同时，认为别墅的价格从去年年底到今年年初一直都在上涨，只是涨幅不如公寓，毕竟它属于高端消费产品，客户还是有一个承受力的问题。然而，北京别墅从产品上来说，总体来说生活条件不如南方或者沿海地区。而且不同的区块，别墅的客群和当地别墅的特征差距都是非常大的，比如说京顺路和小汤山的别墅整体的特征差异性就非常大，从客户到价格，到购买使用的取向，甚至二手市场等等差距都非常大。尽管如此，焦向辉还是认为现在有的别墅项目还是销量不错，价、量都能够丰收，尽管目前北京整个别墅的销售情况仅仅是"月均五套"。
有需求便一定会有供应
虽然现在别墅市场受到政府宏观调控的影响，一手新房的销售也不乐观，但是有需求就一定有供应，这是最基本的市场规则。
自1993年以来，国家就没有批准过纯别墅用地，基本上都是以低密度住宅立项的。但是开发商开发项目，也应该适应市场的需求。焦向辉告诉记者，随着人们收入水平的提高，国家虽然有一定的政策导向，但是也是会鼓励居民生活向好的方向发展。虽然现在政府提倡小户型，那是为了满足大多数人的住房需求，但是部分收入比较高的人还是需要改善他的居住条件，所以大户型和小户型都是有市场的，这是一个互动的过程，所谓的相对和谐。焦向辉说到。
而王正宇也认为，人有一种自然的生理需求和心理需求，都希望能够追求一些贴近自然和天地的生活，包括形态上的改变等等。就像你问朋友，大家挣了钱以后想干什么？可能大部分人都说要一套别墅，到郊区去住，这恐怕是长期的选择。所以，虽然以后的别墅可能没有现在的低密度，但是它仍然将是会有供应的。
采访中，王英男也向记者表示，真正的纯别墅将慢慢减少。虽然一手房市场的新增供应量比较少，但依然会有；而一手市场萎缩之后，别墅的二手房市场将会逐步地活跃起来。而且国家的政策也不是一成不变的，总会随着国情的变化而调整。
市场正在改变低密度内涵
随着国家政策对别墅土地供应的限量以及对容积率的控制，王正宇认为别墅市场发展中最重要的一个问题就是"低密度恐怕将要分化，其内涵将会随着时间的变化而有所改变"。
他解释到，以往所讲的低密度住宅主要是指别墅，特别是独栋别墅，这样的别墅的容积率基本都在1.0以下，但是随着政策的限制，这样的项目的未来的一段时间内的供应不太可能。但是由于人们的一种自然的生理需求和心理需求，这种物业类型不会消失，只是其密度将达不到现在的标准。所以，目前代理行需要做的事情就是如何在新的形势下，解决和适应客户对这种低密度住宅的需求。面对客户的需求，他认为这个不是没有可能的，肯定是有可能的。本来在低密度物业的分解中，就有原来说的Villa和House的区别，现在这样的政策之下代理行更多的是需要研究怎么样解决大部分人对自己生活形态改变的需求的满足，包括在空间上怎么解决、在交通上怎么解决、在形式上应该怎么解决等等，这是很重要的。
产品结构将更加注重细节提升
采访中，王正宇还提到，住宅的舒适度其实和低密度、面积没有必然的联系，在国家政策调整下，房地产市场要想发展就需要提升产品的结构。他认为，国家限制低密度住宅主要是为了满足中国绝大部分人对住宅的需求，而低密度住宅的减少并不会降低人们的生活品质，毕竟居住的舒适度与房子的面积不一定有必然的联系。
"一间很小的房间，只要功能俱全，充分利用其建筑空间，也能将居住舒适度发挥到极致。"这就好像飞机上的洗手间一样，它可能一平方米都不到，但是有操作台，有热水，有冷水，有镜子，有垃圾桶，什么都有，都是嵌入式的。虽然空间很小，但基本上能够实现的功能它都能够实现。"人类是很聪明的，具有很多可以挖掘的方向，有可以努力的东西。"当然，这就需要开发商、代理行等方面的通力配合。首要的是专业服务公司和开发商都一定要看清楚未来的形势，针对这个形势一定要做出一些有意思的安排，房子的需求是跟大家安身立命的东西有关的，怎么样在可支付的前提下帮助开发商去设计，能够真正让社会普通消费者能够购买得起，能够满足到大家将来居住的需求，开发商也能够正常运转的房子是一件很重要的事情。作为专业机构，代理行更重要的是研究如何更好的利用土地资源，在产品的结构上研究出新的东西，从而帮助开发商建造出舒适度高的小户型。而开发商应该具备超前的意识，在项目动工之前，就应该主动调整，主动整合自己所有的资源，提供一个市场接受的产品。
说到目前开发商的超前意识，王正宇透露，像万科等开发商已经意识到了这个问题，比如万科的海上明月，做了很多像冰箱的嵌入位等一些超前的建筑结构设计。"现在北京开发商，只要手中有项目要做的，无一例外，没人不考虑这个问题，必要要干这个事情，只不过大家整合资源的力度有大有小，解决问题面临的阶段不同，所以可能关注的问题不同而已。"
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