调查 京城别墅七成是李鬼
目前北京在售别墅有七成在打“擦边球”。北京市房地产交易管理网查询的信息显示，目前在售的别墅项目信息仅有72条。但从市场反馈来的信息是：目前北京楼市至少有200多个别墅项目在销售。
在北京市房地产交易管理网上，以别墅用地立项的72条房产项目信息中，期房29条，现房43条。在这72条公示信息里：西体国际、优山美地、龙苑别墅等均以楼座取得预售与产权等相关证件来公示。也就是说，项目名称多次重复出现在公示信息栏里。这就意味着，在北京房地产交易管理网上公示的72条项目信息当中，还要减去重复项目。这样的重复公示项目有10条左右。
记者再登录其他专业网站，当键入“别墅”二字进行搜索时发现，在大中华别墅网搜索到325个北京地区的“新别墅”；在新浪房产频道搜索北京地区“别墅”，结果为285个；在焦点别墅网搜索“新别墅”，则为203个。这些专业房产网站的别墅项目主页上，各自楼盘的“类型”栏均为别墅，“建筑形式”栏各自为独栋别墅、联排别墅或叠拼别墅等。
记者随即致电北京一些别墅项目的销售热线，发现问到用地情况及立项时，销售人员大多回答说，自己是新人，不太知道。也有的回答是“低密度住宅”。有一名销售人员直截了当地说：“我们是住宅立项，现在国家已经不批别墅用地了。”
记者还采访了位于海淀区、即将开盘的别墅项目“诛子阶”的销售人员。在北京市房地产交易管理网上，关于别墅的信息中，记者并没有看到该项目公示的消息。而该项目销售人员则表示，无论是住宅立项的“别墅”，还是别墅用地立项的“别墅”，消费者享受的权益是一样的。
现状 天价别墅号称不愁卖
别墅用地被叫停后，别墅成为稀缺品。从目前别墅类项目销售情况来看，市场反应仍然是求大于供。各个别墅项目都卖得很火。
据中大恒基不动产营销市场研究中心统计，目前中央别墅区在售项目有17个，均价约18000元/平方米。纯独栋别墅的项目占四成，其余为双拼、联排、叠拼等低密度类别墅产品。老项目的在售产品将成为今年下半年的主要供应量。
伟业控股集团董事总经理林洁在“2007年别墅发展趋势论坛”上曾预测，2007年北京别墅市场的供应量预计约为100万平方米。在别墅稀缺性刺激下，客户的购买需求旺盛，别墅供不应求的局面将产生，局部区域的价格将快速上扬。
在丰台等北京近郊，一套别墅的售价在500万元以上。位于丰台区丰葆路的北京国际花园单套售价在500万元-1200万元；观唐二期别墅，单套售价750万元-4000万元；今年3月份开盘的丽宫浅水湾，单套售价从1300万元起价。
即便是如此高的叫价，某“别墅”项目销售人员仍显得十分自信，他向记者介绍说，目前别墅项目买的人很多，不用做广告，“房价持续上涨，晚买不如早买，以后想买就都不到了。”
业主 对是否别墅立项不太关注
许多购买别墅的业主，看重的还是房屋品质和居住环境，对政府禁批别墅用地并不十分了解。
记者在位于朝阳区西大望路的PEKING HOUSE首府售楼处采访了打算购买别墅的林女士。她表示，知道有“别墅禁地令”，但不知道自己所看的项目是否为别墅用地，“既然能卖，就会有人买，我最看重的是房屋品质。”
上周末，记者在一次商业活动上采访了一些别墅置业者。在密云有一套别墅的江女士说：“别墅不都是获批准的吗？没什么区别吧，不会影响我的权益吧？”略懂地产知识的王先生则表示：“国内住宅土地只有70年使用权，觉得是什么用地意义不大，也不太关注。只要房子好，住得舒服就行了。”在采访中，只有置业者刘先生表示，他在买别墅时会上北京市房地产交易管理网查询，“我要先明确项目的合法性再买。”
业内 市场需求引发别墅热
政府已禁批别墅用地，市场又存在较大需求，这样一来反而使得别墅成为一种稀缺品，引得许多开发商纷纷以住宅立项建别墅。
“虽然国家已经停批了别墅用地，但是这样的产品，在市场上还是存在较大需求的。”东方太阳城销售经理潘震宇对记者说，“市场既然有需求，国家又停批了，这样一来别墅就成了稀缺品，许多项目以住宅立项造别墅是市场需求引发的。”
除了市场需求以外，潘震宇认为还有以下两个原因：第一，出于对地理位置的考虑，许多在远郊的项目，在当地的购买人群十分有限，为了吸引城市大量有购买能力的人前来购房，只能建造稀缺产品。
第二，别墅的用地一般都位于远郊，地价较低，别墅建造的成本也较低，而别墅的附加值和成本回报却并不低，这吸引了许多小规模的开发商。
按照潘震宇的说法，政府出台“别墅禁令”是为了保护稀缺的土地资源，但随着生活水平的提高，一些人对居住条件有了更高的要求，这种需求就体现在别墅上。今后，对“低密度住宅”的需求仍然会大量存在。
棕榈滩营销总监张丽江表示，目前一些以别墅立项的在售项目都是在几年前就审批过的，要是搁到现在，国家相关部门肯定不会再批了。至于低密度住宅能够通过审批，是因为政策限制需要一个过渡期。
律师 只能说开发商狡猾
“虽然以普通住宅立项建设别墅的项目已占到了在售别墅项目的七成，但因为政府相关部门没有对别墅做明确的界定，所以在法律上这一块还是空白。开发商正是钻了这一法律漏洞打了‘擦边球’。”北京市汉卓律师事务所房产律师团负责人杨曙光律师说：“开发商并没有明显的违法违规行为，我们只能说开发商很狡猾。”
“在立项这块，住宅、别墅分得不细，缺乏准确的定义。”杨律师说，“有的开发商借此乱用概念，许多名词都是外国的舶来品。像‘叠拼’、‘联排’等，介于公寓和别墅之间，很难区分。这也给相关法规的制定造成了一定的困难。”
一项目房地产项目负责人曾这样表示：“大概是定义不一样的缘故吧，我们属于低密度住宅，在官方看来，这不算真正意义上的别墅。”
对此，杨曙光律师认为，因为立项时土地规划是住宅，所以只要开发商在推广时不宣传“别墅”，就不能算违规，“这种宣传行为也不违规，因为还没有相关的法律规定。”
北京东友律师事务所张晨律师则表示，别墅与住宅所拥有的权限是一样的，只要交了土地出让金就是大产权，有房屋所有权和土地使用权。张律师认为，别墅也是住宅的一种，住宅立项建别墅在某些情况下政策是允许的。“如果是以普通商品房审批的话，以别墅来卖是属于改变使用用途，须到审批机关进行变更土地使用用途才可以，否则国家有权收回。”而对于“小产权”别墅，张律师认为“情况很难说。”
建委 别墅定义应界定清楚
市建委相关负责人表示：无论是独栋、联排、叠拼别墅，目前国家对别墅并没有出台明确的法律定义，这只是一种建筑形式。目前在市场上，一些项目的广告宣传为别墅，存在“禁地”前后获准开发的时间因素，也有一些开发商，为提高房价而打出“别墅生活”的概念。
据介绍，别墅在我国现阶段存在三个方面的问题：一是用地管理；二是监管方式；三是法律界定。虽然国家明确禁止再批别墅用地，但一些开发企业却以“低密度住宅”为规划，取得开发许可，然后销售时再打“擦边球”。目前由于监管方式的问题，监管力度不够，对别墅的定义也没有一个清晰的说法，所以要进一步管理好别墅市场，需要在法律上把别墅的定义界定清楚，而这恰恰也是很困难的。“我们不能按面积来界定，不能按建筑形式更不能按售价来界定。我们可以借鉴国外的经验，但最重要的是要符合我国国情。”
此类项目对业主的权益有影响吗？该负责人表示，消费者的物权权益是同等被保护的。对于此类项目将会如何处置，他表示：“这方面的政策制定起来难度很大，近期内不会有新政策出台。”
文/本报记者鞠晓波许鹛
实习记者陆晓东
