投资者张先生(化名)早在1990年代末期，通过一定的关系资源，在北京西山别墅区以较低的价格购买了一块拥有50年使用权的地皮。当时张先生花费几百万元建成一个占地面积600平米左右，建筑面积370多平米的三层独栋别墅，并带有一个地下室和一个花园，共六个居室。目前，张先生为了套现想出售该别墅，不料却遇上了被定位为乡产权别墅而无法出 售的麻烦。
“早在8-10年之前，乡产权项目就比较流行。”“我爱我家”房产专家分析，张先生的别墅可能就是乘着当时的潮流赶上的。记者注意到，由于该别墅处于西山别墅区，按照拥有产权的别墅类别估价，应该在1200万元左右(因为目前西山别墅区的独栋别墅市值均在800-1600万元左右)，但是张先生的别墅由于没有房产证，涉及土地来源不明，一般的中介公司都无法挂牌出售，只能转为出租。而该别墅由于装修豪华，估计租金在15000-18000元／月，该别墅区目前很难有这类客户，想要尽快成功出租还有一定的困难。
据“我爱我家”介绍，自从北京市建委近日发布购房风险提示，明确提示不要购买“使用权”、“乡产权”、“小产权”的房屋后，像张先生这类情况的别墅业主进店咨询的增加了不少，为此，专家提醒广大购房者，一般来说，乡产权别墅可能会带来以下麻烦：
首先，从法律角度上来说，乡产权别墅是不受法律保障的。根据《合同法》规定：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”乡产权别墅有被政府收回地皮或无法出售的可能性。
其次，周边的配套设施不完善会给生活上带来很大的不便。乡产权别墅一般都是个人或者开发商通过购买农民集体土地而建造的，由享有该土地所有权的乡镇合作经济联合社或村经济合作社的机构制作颁发权属证书，像北京周边的乡产权别墅大多分布于怀柔、密云、顺义、延庆等区县的自然景区或村舍附近，由于乡产权别墅一般不在大型的成熟别墅区内，因此会因配套设施不完善而带来生活上的不便。
“我爱我家”上述人士表示，目前国家有关部门已经发布了购房风险提示，其中也着重提示了不要购买乡产权类性质的房屋，所以消费者不可轻信一些乡产权别墅的开发商诸如“可变更为产权房”的承诺，毕竟补办手续要通过国土部门的层层审核，存在着很大的不确定性；另外，也不能单纯追求田园生活而忽视了周边的配套设施。
