日前从世联地产获悉，有着“全球CBD别墅经典”之称的Peking House首府在深圳进行了首次异地推广，取得了巨大反响。Peking House首府是全国最大的地产开发集团之一复地集团在北京CBD中心打造的唯一毗邻国贸的低密度别墅，容积率低至1.3，首府别墅容积率竟是0.8，如此低密规划，放眼北京和全球各大CBD都实属罕见。同时，也有人士对于在CBD区域建造如此低密度的住宅项目持质疑语气：在寸土寸金的CBD区域开发低密度住宅究竟能不能打开市场适应市场的需要呢？CBD是办公、餐饮、服务和住宿设施集中的地方，在这样一个喧嚣的商业集中地开发住宅项目，能否满足业主对居住环境日益增高的要求呢？
CBD住宅一直保持高成交率
一个城市的CBD区域，是高度集中了这个城市的经济、科技和文化力量，同时具备金融、贸易、服务、展览、咨询等多种功能的综合区域。CBD特定的职能要求区内的建筑必须高密度、现代化。因此，CBD中往往汇集了众多气势恢宏、错落有致的超高层建筑并且拥有非常便捷的交通和现代化的信息交换系统，以及大量的办公、餐饮、服务和住宿设施。美国纽约曼哈顿CBD主要分布在该区内曼哈顿岛上的老城(Downtown), 中城（Midtown）, 著名的街区是格林威治街和第五大街。曼哈顿CBD的住宅和商业用房的成交额占美国房地产市场中此类用房成交额的40%，1969年至1983年间，曼哈顿区地产价值增长了约58%。由曼哈顿CBD这个例子可以看出，一个城市的CBD区域在房地产行业所占的重要位置。
一般来讲，CBD内写字楼要占到总建筑面积的50%，商业、餐饮业及商住建筑约占40%，其他服务设施以及必要的配套设施约占10%。虽然CBD的功能决定了区域内会聚集大量的办公，餐饮，金融，服务等商业建筑。但是CBD的住宅功能也是不可忽视的，从国外ＣＢＤ的情况看，ＣＢＤ中有两种住宅类型能生存：豪宅和小面积公寓。
提供给年轻白领的小户型公寓虽然房子的密度高，但服务配套设施完善，非常适合刚参加工作，希望就近居住、节省上下班时间、方便社交，但不追求奢侈、豪华的年轻白领。当这批白领成家搬走时，新一批年轻白领又会源源不断产生，房子卖、租都能有市场；
另一种就像曼哈顿出现的专供公司高层领导的纯居住大户型豪宅，是他们为了躲避平日塞车之苦的选择。这些豪宅通常占据着ＣＢＤ中优良的地理位置和环境，拥有低密度的住宅空间，使居住者尽享城市景观与舒适空间。
因此，对于那些对住宅的地理位置和周边环境有着高要求的成功人士而言，在CBD地区拥有低密度住宅是最可遇而不可求的。曼哈顿地区的此类豪宅也是价格不菲，同是也往往标志着这个地区高层人士的高生活品质。北京CBD区域目前的住宅项目则充分体现了CBD的独有特点：高密度。举目望去，超高层建筑充斥了整个CBD，人类精英们在钢筋水泥的丛林里往返穿梭。在这样的环境中生活，虽然占据着优良的地理位置，却不能保证良好的生活环境。据笔者粗略统计，目前CBD区域内的住宅虽然保持着傲人的价格，但是就住宅密度而言，低密度住宅屈指可数，容积率小于1的大型住宅项目绝大多数被挤到了四环之外。
CBD稀缺低密度产品
低密度是相对于城区容积率较高的高层建筑而言的，城区住宅的容积率在3－6都是正常的，在城市商业区容积率则达到了12。那么多低才叫低密度住宅呢？根据现在业内流行的标准，容积率在1以下，限高18米，绿化率保证在50％以上，建筑密度保证在30％以下的住宅就可以称之为低密度住宅。依此标准，容积率在1，是低密度住宅的临界点，从这一点上来讲，距离国贸只有2公里的复地Peking House首府是北京CBD甚至世界大都市CBD区域中非常罕见的低密度住宅。首府项目的容积率只有0.8，特别规划了370-550平米的大户型，一梯一户，私家观光电梯，首层层高3.45米，社区内拥有CBD区域中唯一宽达6米的道路体系，法式宫廷园林在CBD创造一片奢侈绿意，把CBD区域的喧杂彻底隔离于院墙之外，让业主在都市的喧闹中享受一份属于自己的宁静，充分满足了上流人士对城市居住的舒适度与便利性的更高要求。有理由相信，在未来它将成为CBD区域内最炙手可热的高档住宅，而且因为其高品质的生活环境以及稀缺性，将成为CBD低密度住宅的典型标志。
低密度住宅在满足了人们对生活品质的高要求之外，还具有着相当大的投资价值。笔者特地咨询了有关地产投资人士，专家认为，高密度住宅由于土地价值因素所占份额很小，因此其投资价值主要取决于其建筑本身的价值；而低密度住宅则相反，土地和环境因素比起其自身建筑品质显然更为重要。由于目前我国房地产市场产品的建筑品质的可持续性较差，还没有完全达到可以保值甚至增值的程度；而在我国人多地少的大背景下，有限的土地在一定时期内都会随时间而增值。在高密度住宅中，贬值的建筑本身因素所占份额较大，而在低密度住宅中，增值的土地因素又占了上风。因此，在CBD这样一个寸土寸金的位置，低密度住宅的升值空间不容小觑。
当然，像复地Peking House首府这样的低密度住宅，在CBD区域中不会有大量供应，只能为少数人所拥有，其优良的地理位置、舒适的居住环境、巨大的升值空间这三大优势已经能充分回答那些对CBD区域低密度住宅持有质疑的声音了。
