城市豪宅分流高端别墅
我们城市豪宅这一块像裘马都这些项目都比较多，这些项目就是为郊区的大别墅进行分流的，裘马都的定位就是城市回暖主义之下的一个应运而生的产品，它完全是按照别墅人士的一种生活尺度、空间身份感、尊贵感量身制定的城市里面的居所。这个跟中国的经济发展有很大的关系，改革开放以后第一拨人富起来了，富起来以后，说白了一是为了摆谱，第二是为了改变自己生活的舒适性，就购买别墅了。但是别墅经过这些年的发展，交通拥堵了，变成了不实用的东西，变成了“五加二”的生活。这帮高端人士非常痛苦，他住惯了大别墅，享受习惯了空间尺度，如果要他在城市买一个小三居是很难受的，所以他不愿意回城。所以房地产的运作像百居、北京公馆等一些低密度的住宅，它们的推出使得这帮人肯定会回城。目前中国的中小型企业老板还不能像国外的大老板做到绝对的遥控指挥，他还必须来指点江山，所以这样的话大必须还是依赖于城市的繁华和配套，这种城市的居所对他来说是至关重要的。我也了解过上东二期的房子，一套可能是四百到五百万，大户型基本上是三百平方米左右，裘马都比它还要贵，可能是一套房子六百万左右。可能有些人买过别墅，也去咨询过，中央别墅区的大部分别墅是三百万到五百万之间，而这个城市公寓已经是五百万了，所以它们面向的人群是一样的，只不过使用的用途不一样了。
高端人群置业纯粹化
随着近几年的整理和思路越来越清晰，有些人完全把规划得非常地科学，不像早些年那样盲目。就像我们人一样，需要职业装、西装、休闲商务装，也需要纯粹的运动装，那么住房也是一样，他可能需要一个跟他省份、生活相匹配的城市公寓，他还需要一个非常非常纯粹的度假别墅，你说郊区不郊区，别墅不别墅以及连排这样的产品他已经厌倦了，要的就是两个纯粹，一个是城市里面的大公寓，另外一个是具有非常好的环境的配套的别墅，让他过上真正的“五加二”或者是适合自己的生活。可能这种趋势对高端人群来说会越来越明显，越来越适合他们的需求。
对于中产以下的一些人士，可能为了占有土地资源，可能会购买城市边缘地带的一些连排、小独栋，但是对于真正的高端人士，就是几个高端，城市里面一定要有一个大公寓，郊区一定要有一个纯粹的度假别墅，这个度假别墅还分为两类，一个是非常经济实惠的田园风格的小别墅，或者是一个超大的庄园，只能是两极化，越远越好，纯粹满足他们的生活需要。
城市公寓与别墅品质趋同，甚至略胜一筹
最近，我在想到底是买一个别墅，还是换一个大公寓，在这之间摇摆。可以说别墅是一个人的最终的居住理想，但是和现在社会经济和个人的职业生涯有很大的关系，再加上中国社会结构的问题，实际上，别墅是好看不好用，放在那里是挺好看的，但是你一年、一个月能用几次？这个问题是目前住别墅的人最大的困惑。所以后来从空间上做考虑，包括我们代理一些案子，都在对比，其实现在这种大公寓我个人认为是越来越稀缺，市中心的大公寓会越来越稀缺，价格还会逐步地攀升。原因有几方面，首先是国家的一个打压，新政的一个限制，第二，北京这么多年大量的开发，土地越来越少了，还有就是高端人士可能对大城市的公寓需求量在不断地攀升，这些都会导致未来的大公寓会越来越稀缺，而且大公寓在空间、尺度、动线，功能上这几方面绝对不亚于别墅。
其实我比较喜欢裘马都的两个房子，一个是大家它的其中一个样板间，真的好象我们终极的梦想，不管空间尺度、家私的运用都非常符合现在新奢求的需要。还有一个是阳光上东的一梯两户的300多平方米，五房两厅，还带保姆房，完全参照的是别墅的动线和尺度去运用的。所以目前市场上已有的一些高端的大公寓项目绝对不亚于别墅，甚至在一些尺度、动线上比别墅还好。另外城市公寓往往会牺牲掉景观的话题，裘马都刚刚对着绿化带、高尔夫以及一片杨树林，所以那个项目也是非常不错的。
个性化给大家更大的发展空间
这个话题很有意思，可以说是一个比较长远的话题，个性化的其实可能对于开发商也好、经纪公司也好、广告公司也好，都可能是一个发展的空间。据我了解，万通完全就是按照高端人士的需求，你可以提出要求什么样的环境，我在全国各地范围之内，甚至世界各地帮你选。也有一些客户在后海量身定制了四合院，在内蒙的一个什么样的城市的草原上也做过这样的东西，完全是量身定制的。我们在其他方面，我们昆仑公寓的客户也有这样的感觉，像林总说的还有意思的一个消费群的划分，也就是神龙系，神龙系又融合了远海和近海这样的一种背景的人，这种人极具个性，他能提出很多稀奇古怪的想法，比如说一推开门的背景墙，大家都可能说按照一个常规的手段去做，而他不会，他可能说我要做成一个攀岩墙，你说这种高端人士他是神龙不见首尾的，但他会提出这样的要求。还有一种像搞艺术、文化创作和音乐的人，也就是这种思维比较跳跃的人，他虽然没有那么多钱，他是我出多少钱，你给我达到什么要求，给你列很多的限制，这种空间也应该是蛮大，这也为将来开辟了一种新的蓝海战略，就是没有太激烈的竞争，高端公寓也好，别墅也好，都是一种个性化的定制。
相互补充，联谊共赢
希望大家都给我们一些建议，这个项目真的是挺有意思。说一下我们当初和王总做这个项目的初衷和畅想的原点。我们这个项目坦率来讲距离比较远，但是距离产生美，我们在分析北京城的经济实际和人员结构以及人员的生活状况，大家可能说上海的人上班一路小跑，而北京人就是快步流星这样的情况，我们开发商也好，经纪公司也好，没有周六日，也没有节假日，没有黑天白夜，开发商的压力可能就是老板要求汇款，广告公司就说我怎么样帮你卖房，然后怎么样快速地结费，所以整个产业链的人压力都非常大，我自己的感受是，这个项目要说做策划的话，和每个人的心理有关系，我只要一出差，只要开车上高速，到了机场，人一下子就阳光了很多，不会说总是锁着眉头。所以这样分析以后，我们这个项目要创造一个什么东西呢？就是适应城市人群的状况，我不能跟西山、中央别墅区、八达岭的别墅比，因为地段我比不了，所以我比什么？我就比这个大环境，有真山真水，非常粗矿、原生、原乡的感觉，所以我们就策划了一个纯粹逃离都市，回归自然、自在、自我的梦想国度。结合地貌，我们很快就和美国西部联起来了，这样的背景下就产生了这样一个项目。
有了这个项目以后，我们占有的面积很大，我们的客户群一直是多元化的，不能说就锁定是神龙系的，可能二次置业也是可以的。那么针对人群我们就要去击破，这些人可能中央别墅区有一个别墅，但住得不过瘾，没个性，要花园没花园，楼挨着楼，他希望有真水真水，比如像紫玉山庄，荣尊堡这样的客户，我们联合在一起的话就是一个互相补充，而没有竞争，这样对高端人群就形成了销售力。对于中高层的管理人员和白二系的人来说，可能他们就有一个高端住宅，很想住别墅，但买不起，都知道有天有地的东西好，也希望在周末日的时候约上三五朋友，带上父母，烧烧烤，休闲一下，但没那么大的钱怎么办？OK，我可以为他们量身定制，60—100并平方米，总价是60—100万。再一个是中产，可能他们的承受力是150—200万，那么我可以面积大一点，150—290平方米，所以我们的客户群很宽，这就导致了我们了紫玉山庄、荣尊堡的联谊活动。像荣尊堡的客户，可能它的物业服务比较好，可能有时候提前入住了，他有人性化的管理，还组织一些人去登山、旅游、郊游、采摘，可能我有广阔的资源，我有果园、水库，你要旅游、郊游、采摘，都可以提供给荣尊堡，所以他有什么理由拒绝我们呢？因为这里面存在着联谊共赢的关系。
