烟波浩淼的淀山湖畔，一片湖景别墅傍水而起。然而有迹象显示，承载着太多梦想的淀山湖别墅板块，供需关系已出现失衡，部分开发商负担起了昂贵的“沉没成本”。
“我现在是看空这个板块的。公司正通过中介机构把手上囤积多年的别墅地块抛售给一家私人股本基金。”汪先生（化名）是该板块一家房地产开发企业的负责人，扎根淀山湖项目已有数年之久，对于这一市场颇为了解。“这个板块已经掉进了冰河期，部分开发商正面临生死劫。死扛着，就有可能变成扛死。如果此次出售成功，公司虽然要亏一部分钱，但出逃是值得的。”
在楼市红火的时候，汪先生从二级市场辗转获得了这幅地块。时至今日，已经4年多，但始终没有开工建设。他向《第一财经日报》阐述了对于淀山湖板块的需求认识，“周边供应量巨大，供需失衡的预言已经应验。板块的主要客户来源于上海，但上海受到宏观调控的影响巨大，直接导致了投资客的大量消失，这也波及到了昆山别墅项目的销售。”
记者在调查中发现：淀山湖板块一大批楼盘目前处于在建状态，尚未开始销售。但是这些项目的同质化程度相对较高，都是0.3容积率以下、面积超过400平方米的独立别墅项目。
“从理论上来讲，‘别墅禁地’政策对于开发商来说，是个利好消息。因为从长远而言，奇货可居，价格上涨。但以时间换空间，对于这个板块而言，则是个伪命题。关键的原因在于昆山淀山湖别墅板块的投资客户已经完全蒸发，而本地消化能力有限。谁会来接手这个烫手的山芋呢？”汪先生如是唱空。
从隆起到塌陷的板块
淀山湖位于西郊，是上海市域内最大的淡水湖。湖跨青浦、昆山两地，距上海市中心约60公里。相比城郊其他板块，真山真水、一小时车程的便捷交通使得淀山湖板块成为“‘5＋2’ 候鸟式度假型生活基地”，即前来置业的业主一周当中5个工作日在外地工作，周末2天到淀山湖度假。
上海聚仁物业咨询机构的一项调查显示：昆山周边地区休闲度假型别墅购房者中，上海人是消费主体，尤其是阳澄湖、淀山湖、双阳湖三个休闲度假区域中，购房客群中上海客的比例高达60%以上。宏观调控之前，淀山湖板块（昆山区域）的主力客户分为四类：一、上海的中产阶层及私营老板；二、昆山当地的台籍管理人员，因为昆山是台资企业的投资天堂；三、逆市而动的投资客，认为“别墅禁地”政策使得别墅在未来可能成为投资的相对热门产品；四、当地及青浦工作的高薪阶层，购置别墅当作第一居所。
然而，宏观调控不期而至。随着投资成本与市场风险的增加，政策敏感度高的投资者在2006年、2007年“减持物业、退市慎进”。面对严峻的市场环境，对于囤地淀山湖的开发商而言，生存问题从未如此严峻过。
“投资客现在都没了。供应量太大，需求与供应绝对失衡！”上海新吉阳房地产咨询有限公司一位知情人士表示。该公司目前正在代理板块中备受关注的项目——占地1900亩的耀江·淀湖桃源。
记者从相关渠道了解到，耀江·淀湖桃源目前均价1万元/平方米是2005年底制定的。2006年三四月间，开发商曾强烈希望提价，认为“恢复性上涨”即将到来。但代理公司新吉阳却持不同意见，他们认为第二轮地产宏观调控很快就会到来。
预言果然应验。由于供需失衡，该盘价格在跳空开盘之后很快开始跳水，售价从高峰时期的均价10000元/平方米，理性回调至7000元/平方米左右，降幅约30%。
